こんにちは。

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表題の件、

 

贈与税が掛からない贈与といえば、「暦年贈与」でしたが、

 

令和3年度税制改正大綱には、こんな記述がありました。

 

「相続税・贈与税について、諸外国の制度を参考にしつつ現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度のあり方を見直すなど、資産移転の時期の選択に中立的な税制の構築に向けて、本格的な検討を進める。」

 

わかりやすく言うと、

 

これまでは毎年110万円の贈与をしていても、相続税の対象になるのは、相続時から3年以内の贈与分のみでした。

 

これが、期限なくすべての贈与が相続税の対象になり得るという趣旨です。

 

お小遣いやお年玉に贈与税がかからないのはこのためですが、子供たちは戦々恐々ですね。

 

この先どうなってしまうのでしょう。

 

暦年贈与以外で、贈与税無税のチャンスは主に４つ。

こちらの内容については、正しくはリンク先の国税庁HPをご確認ください。

 

①直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下、「非課税の特例」といいます。）

 

非課税限度額

消費税課税物件の場合

省エネ等住宅：1500万円　その他一般的な住宅：1000万円

個人売主などの消費税非課税物件の場合

省エネ等住宅：1000万円　その他一般的な住宅：500万円

 

ポイント

上記内容は、令和3年12月31日までに「住宅用家屋の新築等に係る契約の締結」が必要です。

来年以降も継続されるかは、未確定なため、年内契約がベターです。

 

②夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

いわゆる「オシドリ贈与」です。

配偶者から居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与された場合は、2,000万円（基礎控除とあわせて2,110万円）まで控除できるという特例です。同じ配偶者からの贈与については一生に一度だけ適用されます。

 

③直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4510.htm

父母・祖父母などの直系尊属から「30歳未満の子・孫等」に教育のための資金を贈与した場合、贈与を受けた人一人につき1,500万円（学校等以外に支払われるものについては500万円が限度）までは非課税になります。
この制度を利用するには、金融機関に教育資金口座を開設し、金融機関を通じて本制度の適用を受ける旨の申告書を所轄の税務署に提出します。金融機関から払い出しする際は、教育資金にあてることを証明する領収書などを提出する必要があります。贈与を受けた人が30歳に達したときに残額があると、その残額には贈与税が課税されます。

ポイント

資金の使途は完全に教育資金に限定されます。資金は信託銀行が管理し、請求書や領収証と引き換えに出金になるようです。

 

④直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4511.htm

父母・祖父母などの直系尊属から「20歳以上50歳未満の子・孫等」に結婚・　子育てのための資金を贈与した場合、贈与を受けた人一人につき、1,000万円（結婚に際して支出する費用については300万円が限度）までは非課税となります。この制度を利用するには、金融機関に口座を開設し、金融機関を通じて本制度の適用を受ける旨の申告書を所轄の税務署に提出します。金融機関から払い出しする際は、結婚・子育て資金にあてることを証明する領収書などを提出する必要があります。贈与を受けた人が50歳に達したときに残額があると、その残額には贈与税が課税されます。

ポイント

③教育資金の贈与特例の、結婚・子育てバージョンです。資金の使途は完全に結婚・子育て資金に限定されます。資金は信託銀行が管理し、請求書や領収証と引き換えに出金になるようです。

 

贈与税がかからず、贈与が受けられるタイミングは、

「マイホーム購入」「結婚」「子育て・教育」

が、主なタイミングになります。

特に、マイホーム購入の際は、大型の税制優遇になります。

期限は、2021年12月末までの契約締結です。

 

この機会に贈与について、親御様にも相談してみましょう。

それが将来、親御様の相続税対策になるかもしれません。

 

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表題の件、

 

借地権付き建物を売買する際には、必ず「地権者の承諾」が必要になります。

 

なぜかというと、

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

と、規定されているからです。

 

その為、見た目の売買価格の他に、

譲渡承諾料

建替え承諾料

大改修承諾料

更新料

毎月の地代

などの地主－賃借人間でやり取りする金銭が発生します。

 

ご売却・ご購入いずれにしても、

 

物件の売買契約前にしっかり確認しておきましょう。

 

各種承諾料の目安

こちらは、任意規定になりますので、法律で定められている訳ではありません。

 

寺社仏閣が地主の場合は、明確な基準がある事が多く、比較的安心ですが、

 

個人が地権者の場合は特に注意してください。

 

譲渡承諾料（一般的には売主が負担）

借地権価格（更地価格の６～７割程度）の10%程度。

建替え承諾料

更地価格の3%前後。

しかし、非堅固建物(木造など)から「堅固建物」(RC造など)への新築の場合には、契約条件の変更が必要になり、更地価格の10%前後が目安です。

増改築・大改修承諾料

増改築の場合には、その規模に応じて、更地価格の3%程度。

こちらは何を持って増改築・大改修に当たるかが争点になり得ますので、事前に確認し、文書化しておくと安心です。

施工規模に応じて、例えば延床面積増大約37％＝更地価格の1％という事例があります（横浜地裁川崎支部・平成3年 4月22日判決）。

更新料

こちらは借地非訟制度が存在しないので裁判所の基準はありません。

一般的には、借地契約書に明記が無い更新料を支払う必要はありません。

 

※上記内容はこちらを参考にしました。

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題①

深沢綜合法律事務所 弁護士　柴田 龍太

 

借地権付き建物の売買は、ケースバイケースによるところが多く、地主さんとの折衝も必要な為、高度な知識が必要です。

 

借地権付き建物の売買の際には、経験豊富なREDS宅建マイスターにお任せ下さい。

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表題の件、

 

中古マンション購入で、住宅ローン減税を受けるには、

 

購入する物件が、以下の条件を満たしている必要があります。

※中古マンションの物件に関する条件だけご説明しております。

 

必須条件

登記簿に記載された面積が、50㎡以上

※消費税課税物件の場合は、40㎡以上(時限措置)

 

次のいずれかを満たしていること。

1.住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
4.築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

 

一般のお客様からすると、

4番の「築25年以下ならＯＫ」という項目以外は、チンプンカンプンだと思いますので、一言でいうと、

 

築25年超の物件で、住宅ローン減税を受けるためには、「耐震適合証明書」が必須です。

 

これだけ覚えておけばOKです！

 

旧耐震基準でも、住宅ローン控除を受けられるマンション一覧

 

※あくまで「耐震適合証明書」の取得実績のある物件一覧ですので、正しくは建築士事務所への確認が必要です。

 

これらのマンションは、割安な旧耐震でありながら、住宅ローン控除を受けられる可能性がある物件です。

 

ご検討中のお客様は、

 

仲介手数料【無料】になる可能性もありますので、

 

ぜひREDS井原までお問合せください！

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築年数順

 

1965/05築 麻布東町マンション 港区南麻布 11階建て・総戸数80戸

 

1968/06築 高円寺日東マンション 杉並区高円寺南 2階建て・総戸数28戸

 

1969/04築 角筈ビル 新宿区西新宿 12階建て・総戸数60戸

 

1969/10築 藤和方南町コープ 杉並区方南 13階建て・総戸数72戸

 

1970/08築 シャンボール荻窪 杉並区上荻 11階建て・総戸数74戸

 

1970/09築 パシフィック江古田マンション 練馬区羽沢 7階建て・総戸数75戸

 

1970/10築 秀和豊玉レジデンス 練馬区豊玉北 12階建て・総戸数95戸

 

1970/11築 荻窪コーエイマンション 杉並区南荻窪 9階建て・総戸数90戸

 

1971/11築 松栄戸越マンション 品川区平塚 10階建て・総戸数24戸

 

1972/11築 豊玉南住宅 練馬区豊玉南 14階建て・総戸数184戸

 

1973/03築 ライオンズマンション松原 世田谷区松原 14階建て・総戸数76戸

 

1973/08築 深川住宅 江東区深川 14階建て・総戸数342戸

 

1974/03築 ハイツ中村橋 練馬区向山 6階建て・総戸数32戸

 

1974/05築 南阿佐谷ハイツ 杉並区阿佐谷南 13階建て・総戸数85戸

 

1974/06築 江古田サニーハイツ 練馬区豊玉北 7階建て・総戸数64戸

 

1974/09築 月島ハイツ 中央区月島 10階建て・総戸数120戸

 

1974/10築 秀和第２東陽町レジデンス 江東区東陽 12階建て・総戸数193戸

 

1974/12築 カーサ錦 練馬区錦 8階建て・総戸数49戸

 

1975/01築 烏山コーポビアネーズ 世田谷区南烏山 7階建て・総戸数46戸

 

1975/03築 パシフィックニュー豊玉 練馬区豊玉北 12階建て・総戸数69戸

 

1975/03築 マンションニュー田端 北区東田端 8階建て・総戸数70戸

 

1975/05築 幡ヶ谷コーエイマンション 渋谷区幡ヶ谷 10階建て・総戸数41戸

 

1975/06築 南青山スカイハイツ 港区南青山 5階建て・総戸数76戸

 

1975/06築 セントラルグリーンハイツ 江東区東砂 13階建て・総戸数313戸

 

1975/08築 ライオンズマンション桜上水 杉並区下高井戸 10階建て・総戸数73戸

 

1975/08築 南砂住宅 江東区南砂 14階建て・総戸数2769戸

 

1975/08築 新小岩スカイハイツ 葛飾区東新小岩 7階建て・総戸数55戸

 

1975/09築 平井パークハイツ 江戸川区平井 9階建て・総戸数39戸

 

1976/02築 ネオコーポ大島 江東区大島 11階建て・総戸数93戸

 

1976/04築 文京ハイツ 文京区大塚 13階建て・総戸数68戸

 

1976/04築 宇喜田カメリア 江戸川区中葛西 11階建て・総戸数238戸

 

1976/05築 イトーピア豊玉マンション 練馬区豊玉上 10階建て・総戸数64戸

 

1976/06築 杉並スカイハイツ 杉並区堀ノ内 5階建て・総戸数46戸

 

1976/06築 セブンスターマンション日本橋浜町 中央区日本橋浜町 11階建て・総戸数32戸

 

1976/08築 ハイコーポ長島 江戸川区中葛西 7階建て・総戸数63戸

 

1976/10築 ニューパークハイツ 江東区亀戸 14階建て・総戸数160戸

 

1977/02築 荻窪リッツハウス 杉並区荻窪 3階建て・総戸数27戸

 

1977/07築 西落合ローヤルコーポ 新宿区西落合 6階建て・総戸数42戸

 

1977/09築 クレール目黒 品川区上大崎 4階建て・総戸数32戸

 

1978/01築 ジュネス練馬 練馬区中村北 11階建て・総戸数47戸

 

1978/02築 ゾンネンハイム葛西 江戸川区東葛西 14階建て・総戸数182戸

 

1978/02築 レインボー烏山 世田谷区南烏山 8階建て・総戸数60戸

 

1978/03築 落合パークファミリア 新宿区上落合 14階建て・総戸数270戸

 

1978/03築 近鉄ハイツ高田馬場 新宿区西早稲田 5階建て・総戸数32戸

 

1978/03築 コープ野村大塚 豊島区西巣鴨 9階建て・総戸数126戸

 

1978/03築 ゴールドハイツ豊玉 練馬区豊玉中 5階建て・総戸数41戸

 

1978/03築 チュリス氷川坂 港区赤坂 7階建て・総戸数109戸

 

1978/07築 イトーピア南麻布マンション 港区南麻布 7階建て・総戸数48戸

 

1978/09築 チュリス西麻布 港区西麻布 10階建て・総戸数45戸

 

1978/10築 南千住スカイハイツ 荒川区南千住 11階建て・総戸数338戸

 

1978/10築 レック八幡山マンション 杉並区上高井戸 6階建て・総戸数21戸

 

1978/12築 サニークレスト三田 港区三田 12階建て・総戸数60戸

 

1978/12築 大島コーポ 江東区大島 4階建て・総戸数22戸

 

1979/01築 ワコー王子マンション 北区堀船 11階建て・総戸数173戸

 

1979/02築 なぎさニュータウン 江戸川区南葛西 14階建て・総戸数1324戸

 

1979/06築 シャンブル富ヶ谷 渋谷区上原 4階建て・総戸数30戸

 

1979/07築 向島リリエンハイム 墨田区東向島 11階建て・総戸数２８戸

 

1979/07築 マンション東陽町 江東区南砂 11階建て・総戸数194戸

 

1979/08築 木場ハイツ 江東区枝川 11階建て・総戸数205戸

 

1979/09築 パークハイム杉並 杉並区堀ノ内 6階建て・総戸数77戸

 

1979/10築 根岸ハイム 台東区根岸 6階建て・総戸数22戸

 

1979/12築 葛西第２スカイハイツ 江戸川区南葛西 9階建て・総戸数109戸

 

1980/03築 ルックハイツ金町 葛飾区金町 14階建て・総戸数124戸

 

1980/03築 浜田山タウンホーム 杉並区成田西 3階建て・総戸数17戸

 

1980/04築 葛西第１スカイハイツ 江戸川区南葛西 7階建て・総戸数86戸

 

1980/05築 日商岩井亀戸マンション 江東区亀戸 14階建て・総戸数394戸

 

1980/06築 コーヅ関町スカイハイツ 練馬区関町南 10階建て・287戸

 

1980/06築 ハイラーク船堀 江戸川区船堀 11階建て・総戸数510戸

 

1980/06築 エクセル大島 江東区大島 10階建て・総戸数101戸

 

1980/07築 南篠崎スカイハイツ 江戸川区南篠崎町 14階建て・総戸数562戸

 

1980/07築 グランドメゾン高田馬場 新宿区高田馬場 5階建て・総戸数21戸

 

1980/08築 ヴェラハイツ小石川 文京区小石川 6階建て・総戸数44戸

 

1980/08築 西新井大師扇スカイハイツ 足立区扇 11階建て・総戸数302戸

 

1981/02築 北品川ホームズ 品川区北品川 15階建て・総戸数285戸

 

1981/03築 ハイネス東大島 江東区大島 10階建て・総戸数50戸

 

1981/03築 ニュータウンオークボ 新宿区大久保 15階建て・総戸数236戸

 

1981/07築 ニューシティハイツ日本橋 中央区日本橋箱崎町 11階建て・総戸数55戸

 

1981/08築 ファミール浜園 江東区塩浜 14階建て・総戸数468戸

 

1981/12築 トーア滝野川マンション 北区滝野川 11階建て・総戸数83戸

 

1981/12築 葛西サンハイツ 江戸川区東葛西 11階建て・総戸数44戸

 

旧耐震基準のマンションをご検討の方、耐震適合証明書が取得可能かお調べいたします。

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表題の件、

 

いよいよ期限が迫ってまいりました！

 

住宅ローン減税が1年延長！

 

というニュースを数カ月前によく見かけましたので、

 

期限はまだまだ先だと思っていませんか？

 

下記の期限までに売買契約が必要です。

 

注文住宅は、2021年9月末までの契約

 

建売一戸建てや中古住宅は、2021年11月末までの契約

 

注文住宅をご検討のお客様、急いだほうが良いです！

 

期限を過ぎてしまうと、現行の「最大13年間480万円」の対象外になり、

 

また、課税物件の40㎡以上の条件も対象外になり、

 

来年の税制大綱による内容が適用されます。

 

来年は、

 

逆ザヤ状態の解消の為、

 

還付率１％の見直しをすると、今年の税制大綱に明記されておりました。

 

今年の内容が延長されるか、全くわかりませんので、

 

絶対にお得にご購入したいお客様は、

 

期限内の売買契約をお勧めします！

 

税金や税制に関する内容は、必ず税務署へ直接ご確認ください。

 

期限に間に合う物件を、メールで一挙にご紹介いたします。

 

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表題の件、

 

ご購入希望のお客様から、物件指定のご依頼をいただいております。

 

もしこのブログをご覧になった方にご売却をお考えの方がおられましたら、ぜひお声掛けください！

 

ご指定のあったマンションには、チラシを入れさせていただきますので、そちらからでも結構です。

 

REDSでは、無駄な経費を抑える為に、滅多にチラシ広告を行いませんが、

 

【本当に本気でお探しの場合】には、チラシにて告知も行います。

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

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表題の件、

 

今年もコロナ禍で帰省はできませんでしたが、ご実家の親御様と久しぶりに会話したという方も多いのではないでしょうか。

 

盆暮れ正月に出る話題としては、「ご実家をどうするか」など、不動産にまつわる事も多いと思います。

 

私の親も70歳近くなり、そろそろ準備が必要かな・・・という時期です。

 

認知症にになると、不動産売買はできません。

不動産売買には、契約＝法律行為が伴いますが、その行為には「行為能力（意思能力）」が必要です。

 

意思能力が無い者が行った法律行為は無効です。（民法3条）

 

進行具合によりますが、認知症になった後では、意思能力が無いと見なされ、売買契約は無効になります。

 

当事者本人だけでしたら「それでもかまわない」として、契約をする事はできますが、相続や納税の際に、第三者が無効を主張すれば抗う事はできませんので、

 

売買が終わった後、除斥期間の20年間は、猛烈なトラブル因子を残すこととなります。

 

その為、私たち仲介会社でも、意思能力の確認は慎重かつ確実に行います。

 

認知症になった「後」に、親の不動産を売却するには

これは、売却の目的がまず重要です。

理由は後ほど出てきます。

 

意思能力が無い方でも法律行為などを行う為には、後見制度を利用します。

 

症状の程度によって種類がありますので、こちらでご確認下さい。

https://guardianship.mhlw.go.jp/personal/guardianship/

（厚労省HPより）

 

家庭裁判所の許可を得て、意思能力が無い方の後見人として、法律行為をする事ができる制度です。

 

一見、代理人になって何でも行える雰囲気がありますが、

 

いくつもの注意点があります。

 

①後見人を決めるのは裁判所

実子であればなれそうですが、そうでもありません。

統計では、親族が選定されたのはわずか20%程度で、あとは弁護士や司法書士などの専門職が選定されます。

 

②専門職の後見人には費用が掛かる

親族以外の後見人が指定された場合には、月額2万円～の費用が掛かります。

年間24万円だとしても、10年間で240万円です。

 

③財産の処分には裁判所の許可が必要

これが「理由が重要」といった箇所です。

被後見人の財産を減少させることには許可が下りませんので、

たとえば、

・自宅を売って、子世帯へ贈与したい。

・オシドリ贈与を使って、相続前に妻へ自宅を贈与したい。

という事には、おそらく許可が下りません。

 

④後見開始の申し立てをしたら、原則取り下げられない

・親族が後見人になれなかった。

・自宅売却の許可が下りなかった。

などの理由があっても、始まってしまったものは、原則取り下げができません。

 

このように、慎重に判断が必要です。

 

結論：認知症になる前に準備しましょう。

認知症により意思能力が無いと判断されてしまうと、後見制度を利用せざるを得ません。

 

その前に、準備できることがありますので、少しずつ準備していきましょう！

 

①家族信託

 

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://souzoku.asahi.com/article/13432262

（相続会議さんのHP）

 

簡単にいうと、「所有者が受け取る利益だけは本人に残して、その利益の使い方や処分は家族に託す」というイメージでしょうか。

 

もちろん意思能力を有した状態で締結する、信託契約書の内容に即した運用がなされますので、信託をする側も安心です。

 

資金は信託銀行の信託口座に保管されますので、それも安心です。

 

②任意後見制度

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://www.moj.go.jp/MINJI/a03.html

（法務省HPより）

 

これは意思能力が無くなる前に、後見人を選定しておけることがメリットですが、

結局「後見監督人」が選定され、その費用も掛かりますので、あまりメリットを感じませんでした。

 

③財産管理委任契約

概要はこちらがわかりやすかったです。

http://www.earnest-gl.com/ending_design/inheritance/fee.html

（行政書士アーネスト法務経営事務所HPより）

 

これも意思能力がある前提で利用ができる制度で、意思能力が無くなったらこの委任契約も無効になります。

一般的な委任状対応も同様です。

 

総括としては、

 

ご両親がお元気なうちに、家族信託をご検討されるのが、ベストな気がします。

 

※本ブログの内容は個人の見解です。正しくは各所へご確認をお願いいたします。

 

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表題の件、

 

先日、国土交通省から「マンションストック長寿命化等モデル事業」（令和3年度第1回）の採択プロジェクトが公表されました。

 

これは、急増する高経年マンションについて、「適正な維持管理」を促進し、「長寿命化に資する改修や建て替え」の促進を目的に、先導性の高いマンション再生プロジェクトを支援する取り組みで、具体的にマンション名と計画内容が公表されています。

 

今回の採択プロジェクトはこちら
（国立研究開発法人 建築研究所HPより）

 

採択されたプロジェクトは、国交省の外郭にある有識者委員会である、国立研究開発法人建築研究所により審査され、評価を受けた物件です。

 

築年数の経過したマンションの流通には、資産価値の維持が必須ですので、その点に重点が置かれています。

 

これから購入をご検討されるお客様にとっても、これから資産価値が上がる可能性が高い物件ですので、見逃せない情報になると思います。

 

今回の採択プロジェクトは・・・

①シャンボール三田

場所はこちら
https://goo.gl/maps/nh4SsNtWotz6DDk3A

 

計画概要

【高層マンションにおける、災害時に備えたエレベーターの免震化を伴う増設案等の検討】

築約 40 年、324 戸の高層マンション。既存エレベーターは、構造・性能に課題があり、被災時に稼働できない可能性が高いため、非常電源により稼働するエレベーターの耐震改修案と、免震化を伴う増設案の比較検討を行う。

これは素晴らしいいですね。東日本大震災以降、既存の高層ビル、新築のタワーマンションでは、自家発電によるエレベーターの稼働維持が出来る体制を整えてきました。既存マンションでは、極めて稀な改修工事になると思います。

 

②スカイシティ南砂

場所はこちら
https://goo.gl/maps/PDfCSdTUZi4KPiGa8

 

計画概要

【超高層マンションにおける地下配電設備の浸水対策、利用頻度の低い共用施設への災害対策の観点からの機能付加】

築約 30 年、260 戸の超高層マンション。地下配電施設の浸水経路の調査と浸水防止対策の検討を行い、概算工事金額を算出した上で費用対効果を比較検討する。また、使用頻度の少ない共用施設を災害対策本部及び避難場所として活用するための改修検討を行う。

これも素晴らしいですね。地下に設置した変電設備が水没してダウンした、武蔵小杉タワマンの悲劇を回避する妙絶策だと思います。

 

③四谷ガーデニア

場所はこちら
https://goo.gl/maps/bSq9p4zuBBPAbd9EA

 

計画概要

【耐震改修等の性能向上改修の実績のあるマンションにおける、中長期的な計画に基づく共用給排水管の改修工事】

築約 40 年、175 戸の耐震改修済のマンション。計画的な修繕、耐震改修等の性能向上改修の実績あり。非構造部材の耐震対策のため、共用排水管、共用給水管及び専有住戸の給水管・給湯管を樹脂配管に更新する。

内容はオーソドックスですが、王道の修繕内容を確実に実施していく事が最も重要です。素晴らしいと思います。

 

④西葛西ハイツ

場所はこちら
https://goo.gl/maps/L3WvdPutgvwrZwso8

 

計画概要

【住みながらの工事における住民負担の軽減、工程計画や合意形成の工夫、性能向上への工夫が見られる改修工事】

築約 40 年、４棟・301 戸の耐震改修済のマンション。共用給排水管の更新に当たり、工事中の住民負担の軽減を図るため、配管切替工事の回数削減等を図る。あわせて、専有部トイレ排水管の改修や高速通信ネットワークに対応可能とする電線管の敷設も行う。また、住民への説明会や個別訪問等も行う。

 

こちらも内容はオーソドックスですが、住民の負担を軽減し、合意形成をしやすくする、実用的な計画だと思います。計画倒れになる事は無いでしょう。

 

これらの物件は資産価値が上昇する可能性が高いです！

 

現在も売り物件が出ておりますので、今のうちに注目が吉です！

 

これらの物件のご内見の際には、仲介手数料が【無料か割引】のREDSまで！

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表題の件、

 

野村総研のプレスリリースで、2040年の住宅着工数の予測が発表されました。

 

人口減少はわかっていたこととはいえ、

 

19年後の日本では、新築戸数がほぼ半減する。

 

という、かなりショッキングな内容となっています。

 

では、既存住宅の利用が伸びるのかというと、

 

リフォームの市場規模はほぼ横ばいと予測されていますので、

 

それほどの伸びは無いのでしょう。

 

ご興味のある方は、面白いので是非ご覧になってください。

 

野村総合研究所、2040年度の住宅市場を予測

(野村総研ホームページより)

 

縮小していく市場の中で、購入すべき物件とは・・・

これはひとえに、「資産価値を維持しやすい」物件という事になります。

 

「資産価値を維持しやすい」物件を選ぶための基本方針

 

①需要のあるエリアで、類似物件の供給が少ない物件を選ぶ。

当たり前の話ですが、価格は需要と供給のバランスで決まります。

都心の物件が資産価値を維持しやすいのは、物理的に供給が少なく、常に人気があるからです。

さらに、エリア全体の流通状況を把握し、「○○学区のファミリー物件はすぐに売れる」など、

地元の生の声をリサーチすれば、尚良いでしょう。

 

②買った後に、思わぬ費用が掛からない物件を選ぶ

いくら安く買えたからと言って、購入した後に追加費用がかかるなら意味がありません。

マンションの場合

積立金総額と、修繕履歴を確認し、今後の大規模修繕が実施可能か確認しましょう。

一戸建ての場合

契約前にインスペクション（住宅診断）を必ず入れましょう。

 

③家族のQOL(Quolity of life)が満たせるか考えましょう。

なんといっても、「その家に住んで幸せになれるか？」

それが一番重要だと思います。

充実度が増したら、仕事にも奏功し、非常に投資効率が良いと思います。

個人的には③が一番重要だと思います。

 

REDSでは、お客様が幸せになる為の、不動産選びをサポートします。

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表題の件、

 

人類未曽有のパンデミックの最中で、東京オリンピック2020が開幕いたしました。

 

賛否両論あると思いますが、私は選手や大会関係者を応援します。

 

気になる、オリンピック後の不動産価格は？

オリンピックと、不動産価格には、直接的な関係はありません。

 

なので、オリンピックが中止になっていても、大会期間が終わっても、

 

それ自体が不動産価格に大きく影響することはないでしょう。

 

もちろん、インフラ整備や再開発によって、今大会の恩恵を受けたエリアは有りますが、

 

既に価格には反映済みなので、今後の価格変動の要因にはなりません。

 

現在の不動産価格は・・・

社会全体の不況感とは相反して、不動産相場上昇し続けています。

 

6月　首都圏　前月比＋1.7％の4,114万円と続伸　東京23区では上昇鈍化

7/20発表の東京カンテイより

 

東京都の売出し中の中古マンション価格は、前年比12%も上昇しており、

売れ行きも好調です。

 

コロナ禍においても経済的に打撃が少なかった大手企業にお勤めの方や、

医師・士業・公務員の方々が、市場のけん引役でした。

 

ですが、世帯年収1000万円を超える世帯は、全体の12%程度でしかないので、

やはり全体的な景気動向が、今後の不動産価格へ最も影響すると思います。

 

今後の不動産価格は・・・

年初予測では、年末には2度のワクチン接種率が50%に到達するとみられていましたが、

2021/9月に前倒し達成となりました。

それでも、変異型を含めた集団免疫を獲得するには至りませんので、

2022年もコロナ禍の経済活動を強いられると思います。

 

ワクチン接種が遅れている日本を差し置いて、

各国での経済緩和の縮小（テーパリング）が始まってしまうと、

日銀では一段の金融緩和をしなければ、景気の拡大は見込めません。

税制の優遇も併せて行われないと、消費も伸びない状況となりますので、

秋に控える総選挙を経て、いかに実行力がある政権を樹立できるかにかかってくると思っています。

 

今後の景気動向は非常に読みにくく、各シンクタンクも測りかねている様です。

世界的な株価大幅下落：過去の経験則が通用しない不確実性の高い経済・金融見通し

野村総研のコラムより

 

不透明な時期だからこそ、不動産を買う理由を明確に

家は金融商品ではありませんので、単純に損得勘定だけ判断すると、大きな失敗を生む事があります。

 

何のために家を買うのか。

 

それが一番重要な検討要素だと思います。

 

その想いを叶えるために、ご検討物件には充分な資産性や安全性があるのか、

 

しっかりと調査し、ご説明いたします。

 

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表題の件、

 

ご自宅に住まなくなったとき、まず最初の検討は、

「売るか、貸すか」ですね。

 

売買仲介の仕事をしていると、絶対売った方が良いですよ！

 

と言いたいところですが、ご状況によって変わります。

 

基本的な情報はSUUMOに分かりやすくまとまっておりますので、ご覧ください。

 

マンションを売るか貸すか？ 確認したい「お金」「手間」「ライフプラン」

 

売るか貸すか、どちらでも良い状況なら・・・？

住宅ローンは自宅購入の為の融資なので、第三者への賃貸は一括完済が求められる事があります。事前に借入先の金融機関へ必ずご相談ください。

 

まず、貸した場合の「投資家目線」に立って考えてみましょう。

 

①投資効率で考える

 

仮に、

売った場合の売却価格：5000万円
貸した場合の想定賃料：20万円
だとしたら、

想定年間賃料
20万円×12ヵ月＝240万円

貸した場合の期待利回り
240万円÷5000万円＝4.8%
になります。

住宅ローン金利が0.8%だったとすると、
利益4.8% – 経費0.8% ＝ 表面利回り4%の利益が見込めます。

 

もちろん、実質利回りはもっと低いですが、

4%よりも大幅に低い金利で調達できる資金を用意する為に、自宅を売却するのは損だとわかります。

 

②貸した状態で、売れるか考える。

 

これは、「オーナーチェンジ物件」として売れるかという事になります。

 

オーナーチェンジ物件は、住宅ローンが使えませんので、基本的には不動産投資家が、現金もしくは投資用ローンで購入します。

 

ご自宅の周辺で、

オーナーチェンジ物件の流通性が高いか。

居住中物件と、オーナーチェンジ物件の成約単価に乖離が無いか。

必ず確認しましょう。

 

もし、オーナーチェンジ物件としては高く売れない場合は、貸しに出すこと自体に大きなリスクがあります。

 

REDSではお客様に最適な資産プランをご提案しております。

お住替えをお考えのお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

 

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