こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

物件をご内見して、気に入ったら、

 

仲介会社から「資金計算書」や「ローン返済計画書」や「資金明細書」などの項目で、

 

購入時にかかる諸費用の提示があると思います。

 

ここにも「知らないと損する」ポイントが潜んでいます。

 

物件ごとに解説いたします！

 

物件問わず、共通する諸費用

 

住宅ローンを利用する銀行に支払う項目

①融資保証料 or 融資手数料　

そもそも、住宅ローンを組む際には、収入合算を目的とする場合を除き、保証人は立てられません。

銀行傘下の別会社である、「保証会社」が銀行に対して返済の保証をします。

融資保証料とは、その費用ですが、最近は「融資手数料型」も増えておりますので、

ご自身にあったプランを選ばないと、

かなり損をすることもありますので、注意が必要です。

 

以前にブログを書きましたので、ご参考にしてください。

数年後に売却が前提なら、ネット銀行で損することも！

 

②印紙代、振込手数料

ローン契約時に、ローン契約書に貼付する印紙代が、

借入金額5000万円以下：2万円

借入金額5000万円超：6万円

かかります。

融資金をご自身の口座に振り込む時の振込手数料が、880円前後かかります。

ローン金額5000万円を境に、印紙代が4万円も変わりますので、ボーダー上の方は要検討ですね。

 

清算金

売主買主間で、引渡し日を境に、日割り精算を行います。

 

①固定資産税、都市計画税

固定資産税などは、1月1日の所有者に、1年分の納税義務が生じます。

しかし、実際は引渡し日をもって、所有者が変わりますので、

引渡し日以降の分を売主へ支払うことで精算します。

翌年の分から、6月頃に直接納付書が届きます。

 

②管理費修繕費（マンションの場合のみ）

こちらも日割り精算になります。

当月分＋翌月分になっている事が多く、それは、引落の切り替えが間に合わない為です。

二重に請求されることはありませんので、前払い扱いになります。

 

登記費用

登記をすると、「登録免許税」と「司法書士報酬」が必要です。

自分で登記したい！という方もいらっしゃいますが、

住宅ローンを借りる場合、

銀行が司法書士を入れてくれと言ってきますので、司法書士事務所へ依頼します。

 

登録免許税に関しては、減税されています。

登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

減税を受けるには「住宅用家屋証明書」の取得が必要で、

このは司法書士が取得してくれます。

ほとんどの場合は、報酬サービスの実費で取得してくれます。

 

住宅用家屋証明書の取得には条件があります。

・新築の住宅の場合は新築後1年以内、建築後未使用の住宅（建売住宅・分譲マンション）または建築後使用されたことのある住宅（中古住宅）の場合は取得後1年以内に登記している。

・新築、または取得した住宅は自身が居住するために建てたものである。

・登記事項証明書に記載されている床面積が50平方メートル以上である。

・マンションなどの区分所有物の場合、建築基準法で定める耐火建築物、または準耐火建築物に該当する。

・事務所や店舗などとの併用住宅の場合、居住部分が90%を超えるものである。

・所有権の移転登記については、当該住宅の建築後の年数が木造及び軽量鉄骨造の場合は20年以内、鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造などの場合は25年以内である（ただし、新耐震基準を満たしている場合はこの限りではない）、または当該住宅の取得原因が売買または競落によるものである。

 

要するに、登記簿上50㎡以上、新耐震基準(耐震適合証明)の物件を、自宅用に購入した場合に適用されます。（税務署・市区町村へ確認してください）

所有権移転の登録免許税は4分の3、抵当権設定の登録免許税は4分の1になりますので、かなりお得です。

「耐震適合証明書」は引渡し前に取得が必要です（超重要）

 

売主指定の司法書士、銀行指定の司法書士は、

契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、

「仲介会社指定」の司法書士というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。

 

火災保険

一昔前は、すべての銀行が火災保険の付保を義務付けていましたが、

最近は任意のケースも増えました。

ネット損保が安くて良いと思います。

売主指定の火災保険は、契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、

「仲介会社指定」の火災保険というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。

 

ローン代行手数料、ローン事務手数料

これは、うさん臭さナンバーワンの諸費用です。

仲介会社が請求します。

「ローン手続きは、あなたに代わって全て代行しますので、お手続が非常に楽です。」

「弊社の提携扱いになりますので、金利や条件が有利になります」

などがセールストークですが、

そもそも仲介会社は、仲介手数料を超える額の報酬を受け取ってはいけません。

仲介手数料を3%+6万円きっちり請求しておきながら、

これを請求してくるのは、立派な宅建業法違反なので、行政処分の対象です。

不当な請求なので、払う必要はありません。

 

でも、それじゃあ金利が高くなのでは、、、とご心配のお客様に朗報です。

REDSであれば、余計な手数料などは一切不要で、提携先のローンをご利用いただけます。

全ての都市銀行、各種ネット銀行、フラット35など、網羅しております。

 

仲介手数料

諸費用項目の中で、一番高いと思います。

物件価格の3%+6万円をきっちり請求されていませんか？

これはあくまでも、法定「上限」料率なので、当然もっと安く抑えられます。

 

REDSであれば、

新築一戸建てや、新規リノベーションマンションは、ほとんどが仲介手数料【無料】

無料にならない場合は、成約価格が5000万円以上は仲介手数料【半額】

5000万円以下は価格に応じた割引率となります。

 

今回はどんな物件でも共通してかかる諸費用を解説いたしました。

また今度、物件ごとの諸費用を徹底解説いたします。

 

諸費用明細をしっかり確認していますか？損をしない住宅購入ならREDSへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

先日の伊豆山の大規模な土砂崩れでは、

 

多大な被害が発生し、現地では懸命な救助活動が続いています。

 

被災された方の無事を心よりお祈り申し上げます。

 

原因は、盛土か

不動産関係者からすると、

 

「法律が整備される前に、はちゃめちゃな工事で盛土したのかな・・・」と思いましたが、

 

盛土がされたのは2007年頃だそうで、ほぼ現行法規下で宅地開発されています。

 

斜面やがけ地に関しては、

宅地造成等規制法

建築基準法

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

土砂災害防止法

地すべり等防止法

などの法令により、厳しい建築制限があります。

 

ちゃんと許可を取っているはずですが、大きな災禍を残してしまいました。

 

「開発行為ではなく、残土処理の届け出しか出していなかった」

 

という情報もありますが、真相の解明が待たれます。

 

もしそうだとしたら、完全なる過失ですので、土地所有者には今回の災害の責任があると考えられます。

 

他人事ではない土砂崩れ

今回の様な大規模な土砂崩れではなくとも、

 

・擁壁が崩壊して通行人を巻き込んでしまった。

 

・崩れた土砂が川をせき止め、車を水没させてしまった。

 

など、実際に事故が起きています。

 

このような事故の原因として多いのは、「擁壁」です。

 

擁壁が原因の土砂崩れは、ほとんどが所有者の責任になります。

民法に規定があり、所有者にたとえ過失がなくとも責任が生じます。

 

第717条【土地の工作物等の占有者及び所有者の責任】

① 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

とあります。

 

ご自宅の擁壁が崩れて損害を与えてしまったら、ほぼ確実に責任を負わなければなりません。

 

擁壁の危険度について、簡単なチェックポイントは、こちらでご覧ください

既存擁壁の安全確保についてお宅の擁壁は大丈夫ですか？（東京都多摩建築指導事務所）

 

危険な擁壁のある建物を購入する際には、事前に建築士に擁壁を確認してもらいましょう。

REDSには建築士スタッフもおりますので、無料でサポートいたします。

 

それが、経済的にも、土砂崩れから身を守る方法の一つです。

他にも、「大規模盛土造成地」を避けるなど、いくつものチェックポイントがございます。

ご案内させていただくお客様には、しっかり情報提供させていただきます。

 

REDSは、お客様の身の安全だけでなく、経済的な安全・安心を提供します。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

今回はプライベート編です。

 

表題の件、

 

私個人でも、「コスパの良さ」を基本的な判断基準にしています。

 

一昔前は、訳アリ商品や、アウトレット商品が流行しましたが、

 

最近はそれに加えて、ESGの要素も求められているように感じます。

 

ESGとは、E：環境、S：社会、G：ガバナンス

 

正直、私も良く分かっておりませんが、肌感覚として、

 

従来は、安ければOK！儲かればOK！

 

だったのが、

 

それがESGに対して「持続可能性」がある行為なのか、

 

問われる時代になりつつあると思います。

 

私の共感したESG

私は実は無類のお酒好きですが、最近特にはまっているお酒があります。

 

獺祭「等外」

https://www.asahishuzo.ne.jp/product/togai/togai.html

 

日本酒にはグレードがあり、純米酒とか、大吟醸とか、聞いたことがあると思います。

 

最も良いグレードは「大吟醸」ですが、大吟醸を名乗るには、

 

精米歩合が50%以下

 

使用する酒米・麹米も、基準を満たした米である必要があるので、

 

基準に満たない米は、クズ米などと呼ばれ、捨てられていました。

 

これでは持続可能とは言えません。

 

そこで、獺祭の蔵元である旭酒造は、

 

生産農家からクズ米を含めて全量買い取り、

 

なんと精米歩合30%にまでクズ米を磨き上げて、獺祭「等外」を作りました。

 

等外というのは、等級外ということで、

 

このお酒は精米歩合30%でありながらも、大吟醸を名乗れません。

 

出来上がったお酒の出来は素晴らしく、天にも昇るうまさです。

 

なんと価格は720mlで1,430円

 

他のおいしい純米大吟醸の、3分の1程度の価格です。

 

これぞ、「コスパ」と「持続可能なESG」の両立だと、

 

毎晩、一献傾けながら感動しています。

 

REDSも「コスパ」と「持続可能なESG」の両立を目指しています。

 

ただ安いだけの仲介サービスではありません。

法令を順守し、不動産取引を透明化し、ただ儲かれば良いという不動産業界を変えていきます。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

本日は二十四節気の「夏至」ですね。

 

太陽は高く暦の上では夏の真ん中、1年で昼が一番長い日です。

 

という文言をニュースで目にする日です。

 

「太陽は高く」というのは、気象においてだけでなく、

 

日当たりチェックでも超重要になります。

 

南中高度を意識した日当たりチェック

 

はるか昔の事、、、

 

中学校の理科で「南中高度」を教わった様な気がしますが、

 

これが家選びでも重要になります。

 

「南中とは太陽が1日のうちで最も高くなるときのことを指します。 南中高度とは正午の太陽の高度のことで、季節ごとに変わります。」

 

の様な感じで、理科の教科書には書いてあると思います。

 

要するに、

夏は太陽の位置が高いので、日当たりが良く

冬は太陽の位置が低いので、日当たりは悪くなる

という事ですね。

 

そんなの当たりまえじゃん。と思いがちですが、

 

どれくらい角度に違いがあるかご存じですか？

 

季節ごとの南中高度

あくまで南向きの場合なので、ご留意ください。

夏至(6/21頃)：約78°

春分・秋分(3/21頃、9/21頃)：約55°

冬至(12/21頃)：約31°

こんなに違います。

 

例えば、6月に現地で日当りを確認して、問題が無くても、

 

12月には建物の陰になって、一日中日が当たらない。

 

という可能性も充分にあります。

 

日当りを重視されるのであれば、

 

季節にかかわらず、

「真南を向いて、あの建物は31°の角度内に収まっているか」

必ずチェックしましょう！

 

31°より高い部分にある建物は、冬至に日陰を落とすことになります。

今の見た目だけで判断してはいけません。

 

REDSはプロの視点で物件をチェックしております。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

今年は自粛期間の影響か、

 

例年１～３月の繁忙期が後ろにスライドしており、

 

２～５月は猫の手も借りたいくらい、忙しくさせていただきました。

 

6月に入り、少しですが落ち着きを感じておりますが、

 

ここに来て、ご売却のご依頼が急増してきております。

 

ご自宅の売却の際には、まずは査定を依頼されると思いますが、

 

仲介会社が提示する査定額の意味をご説明いたします。

 

そもそも、どうやって査定額を計算するのか。

 

これは、マンション、一戸建て、収益物件などにより、

 

査定手法が異なりますので、まずは査定手法をご説明します。

 

①取引事例比較法

主にマンション査定で使用します。

同じマンションや、近しい条件のマンションの「成約事例」から算出します。

成約事例は、REINS（不動産業者間物件データベース）に成約登録されたデータが出所です。

どの仲介会社が見ても、根拠は同じです。

 

②原価法

主に一戸建ての査定で使用します。①を併用することもあります。

更地の査定額＋現在の建物価格で構成されます。

更地の査定は、①と同様に成約事例を出所に、

現在の建物価格は、再調整価格×｛（耐用年数－経過年数）÷耐用年数｝と計算します。

再調達価格が国交省資料により提示されていますので、どの仲介会社が見ても根拠は同じです。

 

③収益還元法

主に収益不動産の査定で用います。

①の成約事例を出所とした、成約実績のある表面利回りから、賃料収入で逆算した価格です。

これもどの仲介会社が見ても根拠は同じです。

 

主な査定手法は、この3つです。

根拠になる数値は、公になっているものですので、

本来はどの仲介会社でも、査定額はほぼ同じになるはずです。

「自信があるからです」

「お客様が居るからです」

なんて言葉にも、チラシにも、騙されてはいけません。

全てウソです。

 

なぜ仲介会社によって査定額が違うのか。

なぜかを知るには、

仲介会社の収益構造を押さえておく必要があります。

 

①仲介業者の扱う「商品」は、ご売却依頼を受けた「売り物件」である。

②商品が無ければ、集客もできない。

　※REDSの場合は他社と違い、サービス内容に魅力があるので、それが集客材料になっています。

③なので、各社は売り物件の取得が第一優先。

 

その為、

高額査定で売主様の歓心を得て、何が何でも売り物件（媒介契約）が欲しい。

このように、営業マンは考えています。

私も、以前の勤務先ではそうでしたし、そう教えられました。

 

しかし、

あくまで売主様へアピールするために高額査定を提示しているだけですので、

その値段では当然売れません。

販売期間だけが経過し、機会損失を被るだけとなります。

 

結果的には、

高額査定を提示しておきながらも、

「この値段では売れない」と手のひらを返され、値段を下げていくことになります。

 

このような事態になると本当にもったいないので、ぜひREDSへお問合せ下さい。

 

REDSでは、極めてリアルな売却査定をいたします。

 

ご売却をお考えのお客様、

 

現実的な「早く・高い」ご売却なら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

住宅ローン減税が1年延長！

 

というニュースを数カ月前によく見かけましたので、

 

期限はまだまだ先だと思っていませんか？

 

1年延長されたのは、入居時期が2021年末 → 2022年末になっただけで、

 

契約期限までは、あと数ヶ月しかありません。

 

下記の期限までに売買契約が必要です。

 

注文住宅は、2021年9月末までの契約

 

建売一戸建てや中古住宅は、2021年11月末までの契約

 

注文住宅をご検討のお客様、急いだほうが良いです！

 

期限を過ぎてしまうと、現行の「最大13年間480万円」の対象外になり、

 

また、課税物件の40㎡以上の条件も対象外になり、

 

来年の税制大綱による内容が適用されます。

 

来年は、

 

逆ザヤ状態の解消の為、

 

還付率１％の見直しをすると、今年の税制大綱に明記されておりました。

 

今年の内容が延長されるか、全くわかりませんので、

 

絶対にお得にご購入したいお客様は、

 

期限内の売買契約をお勧めします！

 

税金や税制に関する内容は、必ず税務署へ直接ご確認ください。

 

期限に間に合う物件を、メールで一挙にご紹介いたします。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

折角費用をかけてリフォームしたのに、

 

資産価値が下がる事があります。

 

最近はおうち時間が増え、ご自宅のリフォームをご検討される方が多いですが、

 

リフォームされる際は、「資産価値に悪影響が無いか」　

 

ぜひ不動産会社にも意見を聞いてみてください。

 

私でしたら、お気軽にご連絡いただいて大丈夫です！

 

資産価値下落度「MAX」やばいリフォーム

 

これは、ずばり「違反建築」になるリフォームです。

 

増築

 

建築基準法では「建ペイ率」「容積率」により、建物の建築(延べ)面積に制限されています。

 

リフォームにより建物を増築した場合は、この制限を超過してしまう恐れがあります。

 

仮に超過しなくても、10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。

 

この「建築確認」という手続きをしないと、やはり違反建築になります。

 

一戸建ての場合は、

縁側の先にサンルームを増設

庭に離れを設置（プレハブ含む）

カースペースにシャッターゲートと屋根を作る(壁の有無は関係ありません)

屋根裏に天井高140cm超の居室を増設

など。

 

マンションの場合は、

バルコニーにサンルームを設置

エントランスホールや共用廊下に、区切られた部屋を新設

などです。

 

いずれも違反建築物となりますので、一般的には住宅ローンが利用できません。

 

容積率の軽微な超過でしたら、大目に見てくれる銀行もありますが、

建ぺい率の超過は一発アウトです。

庭に何か屋根のあるものを増設するのは、避けた方が無難です。

 

資産価値 ≒ 売りやすさ ≒ 買い手のファイナンス

これが重要であることを覚えておいてください。

 

資産価値下落度「中」ローン難

下落度MAXでは、完全にアウトな違反建築でしたが、

厳密にいえばアウトだけれど、グレーとなってしまうリフォームです。

 

一戸建ての場合は、

敷地内に大型物置を置く

カースペースに屋根付きカーポートを設置

ベランダに長さ１m超の雨除けの屋根を設置

など。

 

マンションの場合は、

ワンルームに間取り変更(法律は違反してません)

 

戸建ての場合は、いずれも建蔽率が超過しなければ問題ございませんが、

 

10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。

 

ただし、これは厳密にいうと・・・な部分なので、

 

取引する仲介会社や金融機関によりケースバイケースになりますが、

 

基本的には、撤去が望ましいです。

 

マンションの、ワンルームに間取り変更は、

 

建築違反ではありませんが、一部銀行では融資ＮＧになります。

これは投資懸念によるもので、銀行のワンルームアレルギーここに極まれりという感じです笑。

 

ある銀行(都市銀行)では、何㎡であろうと、ワンルームは融資不可という条件があります。

 

たまに、ホテルライクな広々としたリフォームを提案しているリフォーム雑誌を見ますが、

 

「それ、お客様の資産価値考えてますか？」と突っ込みたくなります・・・

 

資産価値を下落させないリフォームなら、経験豊富なREDSリフォームへお任せください。

REDSリフォーム

REDSはお客様の資産価値を第一にしております。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

2021/5/20国交省によりこちらのガイドライン案が公表されました。

 

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027

 

まだ草案段階なので、現在パブコメを募集中の様です。

 

これまでは明確なルールがございませんでしたので、

 

明確な告知ルールが国交省から示されていませんでした。

 

その為、仲介会社により告知する水準に差が出ているのが現状で、

 

室内で人が亡くなっていたとしても、各社で対応が変わります。

 

①理由の如何を問わず、室内での死亡があった場合は必ず告知

 

②病死や事件性の無い死因の場合は、告知しない。

 

③10年以上前の件は告知しない。

 

④一度居住者が変わっていれば告知しない。

 

など、です。

 

④は特にひどいですね。。。

 

その為、消費者にとっては、疑心暗鬼となり、

 

「大島てる」のようなサイトを頼る事態になってきています。

 

本来は、業界全体のモラルが高ければ問題になりませんでしたが、

 

ご存じの通り、仲介会社は玉石混合ですので、国交省がガイドラインを制定することとなったようです。

 

そもそも心理的瑕疵とは・・・

 

対象不動産内(もしくは近隣)で、事件性のある死亡事象がある事が代表的な心理的瑕疵になります。

 

誰でも「穢れ」に対して強い抵抗感がありますので、

 

実害はない≒心理的であっても、それは瑕疵（欠陥）に当たると考えられています。

 

他には、

 

①近くに墓地や葬儀場、ごみ処理施設がある

 

②近くに暴力団組事務所など、反社会的組織の拠点がある。

 

③近くで自殺、殺傷事件、強盗、空き巣、銃器発砲などの事件が起きた。

 

④隣接住戸や近隣住民の迷惑行為がある。

 

等々です。

 

なかでも、最も恐ろしいのが、④です。

 

生きている人間の方が恐い。

 

これは心理的瑕疵でありならも、現在進行形で実害を被る恐れが極めて高いからです。

 

実際にあった話ですが、

 

(REDSの仲介ではありません。)

 

マンションの1室を仲介したところ、

 

隣人に包丁を持って追い掛け回されたり、様々な迷惑行為を受けたことがあったそうです。

 

詳しくは書けませんが、

 

疲れ果てたそのお客様は心を患い、決して幸福とは言えない結果となってしまいました。

 

もともとその隣人は、近所でも有名な存在で、度々警察沙汰にもなっていたそうです。

 

もちろん、マンションの管理人も、それを認識していました。

 

仲介会社がきちんと調査していれば、防げた事件でした。

 

REDSは仲介手数料が割安でも、仕事はキッチリ致します。

 

現在依頼している仲介会社は、本当に安全ですか？

 

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

住宅ローン選びって大変ですよね。

 

一昔前、ネット銀行が出てきた頃は、金利で比較すれば簡単に選べましたが、

 

今は0.5%以下の低金利は当たり前・・・

 

がん団信や、疾病保証、リビングニーズ特約などなど、

 

金利だけでは選べなくなってきました。

 

特に、多くのお客様が、

 

基本の団信に付保する、特約の内容で比較される事が多いです。

 

基本的には、特約保険料の支払方法はこちらの3つです。

 

「団体」信用生命保険なので、団体で加入する方の中でも、

 

得する人、損する人が出てきますので、注意が必要です。

 

無料で付帯

これは絶対的にお得なので、一番人気です。

今回はこちらを深堀していきます。

金利に上乗せ

これはローンを長期間で完済する方が負担増です。

繰り上げ返済をする予定の無い方は、短く返す方に比べて損をしてしまいます。

毎月保険料

返済時の年齢に応じた保険料を支払います。

年齢が若ければ安くなりますので、20代の方はかなりお得です。

一般的には、団信はリスクの低い若者に不利と言われていますので、これは好感が持てます。

三菱UFJ銀行などが採用しています。

 

2021年春　無料の団信特約まとめ

 

住信SBIネット銀行

言わずと知れたネット銀行のパイオニア。

無料で付保される全疾病保証が特徴です。

 

無料で付保される内容

「8大疾病により就労不能状態」となり、

①11回目の返済日まで、返済額が保険金として支払われる。

②12カ月を経過した日の翌日0時まで就業不能状態が継続した場合、

その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる。

「１年間の就労不能状態」が要件なので、かなりハードルは高いでしょう。

しかし、入院ではなく、「就労不能状態」というのがポイントです。

自宅療養でも対象になる可能性があります。

 

auじぶん銀行

お客様からのご指名No.1です(体感値)

「がん団信50%無料」で革新を起こしました。

 

無料で付保される内容

①「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50％相当額が保険金として支払われる。

就労不能状態となり、

②入院が連続して31日以上になった場合（以降、入院が継続して30日に達するごとに）毎月の住宅ローン返済額が無料

③入院が連続して180日以上になった場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる。

 

住信SBIネット銀行に比べて、半分の入院期間で住宅ローン残債が0になります。

しかし、「入院に限定」されます。

 

ソニー銀行

審査のイメージ的には、ハイスペックなお客様向け

 

無料で付保される内容

①「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50％相当額が保険金として支払われる。

以上です。

他には、金利に+0.1%刻みで保障をカスタマイズする事ができますので、既存の生命保険とのバランスを取りたいお客様にぴったりです。

 

楽天銀行

auじぶん銀行と住信SBIネット銀行のハイブリッド！

なんと、融資手数料はいくら借りても33万円の定額制

 

無料で付保される内容

①「がん」と診断された場合、住宅ローン残高の50％相当額が保険金として支払われる。

就労不能状態となり、

②毎月27日時点で、所定の就労不能状態が15日をこえて継続している場合、毎月の住宅ローン返済額を保障

③就労不能状態が1年をこえて継続した場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として支払われる。

 

がん団信50%は無料で付けたい！

しかし、

「入院半年」ではなく、「就労不能１年」の保障が欲しい！

という方にはうってつけです。

 

このように、

無料で特約保障がつくといっても、これだけ差があります。

 

もちろん、団信の内容だけが住宅ローンではありません。

 

経験豊富なREDSエージェントは、

 

お客様のご状況に合わせた住宅ローンをご提案いたします。

 

住宅ローンのご提案～審査手続きなど、もちろん無料です。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

前回の続きです。

 

そもそも、旧耐震物件でありながら、新耐震基準を満たす物件は、ほんの一握りです。

 

旧耐震基準で、耐震適合証明書が取得可能なマンションとは、

 

耐震診断をした上で、

①新耐震基準を満たす耐震改修工事を行った物件

②そのままの状態で、たまたま新耐震基準も満たしていた物件

③戸別で行う耐震診断をクリアした物件

になるかと思います。

 

②と③は似ていますが、違います。

後ほどご説明いたします。

 

①は探すコツがあります。

まずは、耐震診断が義務付けられた物件を探します。

東京都では「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」により、

耐震化の状況の報告義務と耐震診断が義務化されており、沿道沿いの旧耐震マンションでは耐震診断が行われているはずです。

 

特定緊急輸送道路はこちらをご覧ください。

緊急輸送道路沿道建築物の耐震化

 

この沿道沿いの物件を探していきます。

しかし、耐震診断はしていても、耐震補強工事までしていない物件がほとんどで、効率は良くありません。

 

なぜ耐震補強工事が進まないのか。

 

特定緊急輸送道路沿いの旧耐震物件は、

耐震診断が義務化され、診断費用はほぼ全額が助成金で賄えました。

 

しかし、耐震補強工事の施工費などは、多くの助成金が出るものの、少なからず負担もあります。

 

「いま問題無く住めているのに、費用負担はチョット…」というのが人情で、

合意形成が難しいのが現状です。

 

※耐震補強工事の様な、共用部分に著しい変更を伴う行為をするときは、

「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」

と、区分所有法に定められているからです。

 

多数決で75%の賛成が必要なので、ハードルは高いです。

耐震補強工事済みの物件を見つけたら、ラッキーです。

物件名を覚えておきましょう！

 

続きまして、

②耐震診断の結果、たまたま新耐震基準も満たしていた物件

これも見つけたら、ラッキーです。

物件名を覚えておきましょう！

 

と、宝探し的な感じになってしまいましたが、

 

私は「旧耐震物件で耐震適合証明書が取得できる物件」をいくつか把握しておりますので、ご興味ありましたらぜひ直接ご連絡ください。

 

③戸別で行う耐震診断をクリアした物件

 

こちらが今回のキモです。

 

戸別で行う耐震診断とは？

 

通常、マンションの耐震診断とは、管理組合の議決と費用負担を経て、マンション全体で行うものです。

 

先述の特定緊急輸送道路沿いであれば、手厚い助成金も出ましたが、

 

そうでもなければ、実施している管理組合はごくわずかです。

 

購入したい物件があっても、管理組合に頼んで耐震診断をしてもらうことは、現実的ではありません。

 

実は、

 

耐震診断は管理組合を通さなくても行えます。

 

結果が良好であれば、耐震適合証明書の取得も可能です。

 

もちろん費用負担は依頼者になりますが、耐震適合証明書の取得も含めて、概ね15万円前後だと思います。

 

但し、管理組合に設計図書の保管がある事や、

 

所定の長期修繕計画書がある事など、物件にも条件があります。

 

上手くいけば、諦めていた住宅ローン減税が受けられるかもしれません。

 

旧耐震基準のマンションをご検討の方、耐震適合証明書が取得可能かお調べいたします。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！