こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

中古マンション購入で、住宅ローン減税を受けるには、

購入する物件が、以下の条件を満たしている必要があります。

※中古マンションの物件に関する条件だけご説明しております。

必須条件

登記簿に記載された面積が、50㎡以上

※消費税課税物件の場合は、40㎡以上(時限措置)

次のいずれかを満たしていること。

1.住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
4.築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

一般のお客様からすると、

4番の「築25年以下ならＯＫ」という項目以外は、チンプンカンプンだと思います。

築25年超の物件で、住宅ローン減税を受けるために

フローチャートでご説明いたします。

①新耐震基準の物件である

YES：基本的には簡単に「耐震基準適合証明書」が取得可能ですので、上記の2.を満たせます。

耐震適合証明書の取得には、建築士による「耐震診断」が必要です。

費用は10万円前後が多いです。

新耐震基準かどうかの確認方法は、新築時の「建築確認年月日」が昭和56年6月1日以降であるかを確認しますが、

不明な場合は、昭和58年以降の完成が目安になると思います。

NO：↓へ。

②ダメ元で確認する。

1.住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

こちらを売主へ確認してください。

なぜダメ元なのかというと、

1.も3.も「新耐震基準を満たすこと」が条件だからです。

結局は、

旧耐震物件には耐震適合証明書が必須です。

耐震適合証明書は、物件の引渡し前に発行が必要です(超重要)

その他の注意ポイントや、物件の探し方、耐震適合証明書の取得方法など、

次回ご説明いたします。

REDSは豊富な知識をわかりやすくご説明いたします。

気になる物件があるお客様も、

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表題の件、

大手仲介業者は「仲介手数料を値引きしない」

と思っていませんか？

実は、特定の場合には

大手仲介も仲介手数料を値引きをしています。

ご存じの通り、

正規手数料は、物件価格の「３％＋６万円＋消費税」ですが、

３％が２％に、場合によっては１.５%なんてこともザラです。

大手仲介が仲介手数料を値引きする場面とは・・・

これは、

ほぼ「売却査定時」に限られます。

※購入希望のお客様への割引は、ほとんどありません。

なぜかを知るには、

仲介会社の収益構造を押さえておく必要があります。

仲介業者の扱う「商品」は、ご売却依頼を受けた「売り物件」である。

商品が無ければ、集客もできない。

※REDSの場合は他社と違い、サービス内容に魅力があるので、それが集客になっています。

売り物件があれば、両手仲介が狙えて効率が良い。

なので、各社は売り物件の取得が第一優先。

売主側の仲介手数料を多少値引きしても、両手仲介が出来れば結果オーライ。

そのためには、徹底的な囲い込みが行われる。

このような事情があります。

現に、大手仲介の仲介手数料率の平均料率は、

概ね4%以上(会社によっては5%以上)の統計が出ております。

記事はこちら

売却査定時に仲介手数料の割引を提示されても、用心が必要です。

囲い込みをされないか、しっかり検討してみましょう。

仲介手数料が多少安くなっても、

囲い込みされて高く売れなければ、マイナスになります。

そして、

大手仲介は買主様には仲介手数料を割引してくれませんので、

仕事はしっかり行うREDSの様な、コスパの良い仲介会社をお選びいただいた方が、

絶対にお得です。

REDSは仲介手数料が割引でも、仕事は公正に行います。

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表題の件、

「ウッドショック」がまさに今、起きつつあります。

何かというと、

・木造住宅に使用される輸入木材の価格が爆騰中

・半年で4倍の価格に

・背景には、世界的な経済対策によるカネ余り

・特に、アメリカ、中国の旺盛な住宅需要

・更に、世界的にコンテナ不足で物流が停滞

・日本では「高くても買えない」状態に

・日本国内では、輸入材の納品が相次ぐ延期、ストップも

・ハウスメーカーの在庫も尽きつつあり、

・夏以降の着工分は在庫が確保できていない状況

との事です。

想定されるのは、価格上昇

不動産は原価の比率が高い商品です。

原材料≒施工費が上昇すれば、確実に価格も上昇します。

現在販売中の新築一戸建ては、

マンションに比べて広く、割安感があり、

飛ぶように売れておりますが、

近い将来、状況は一変するかもしれません。

新築一戸建て購入なら、今がチャンスです。

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この1年で、テレワークはすっかり浸透し、

自宅で仕事をする事が日常になりました。

これまでは、

ソファーでちょっとパソコン開いて、、

だったのが、

ソファーで一日中パソコン開いて、、、

となり、自宅に仕事部屋を作るニーズは非常に強くなりました。

特に新築一戸建てが飛ぶように売れております。

そのような状況なので、

希望エリア内に新築物件の在庫が無い場合は、

中古戸建を検討せざるを得ません。

木造だからこそ、

耐震性はしっかりチェックしていきましょう。

中古戸建の耐震性を簡単にチェックするポイントは

ここでご説明するのは、物件を内見する前でも、あくまで机上で簡単に判断するための物です。

実際にご契約される前には、インスペクション(住宅診断)を受ける事をお勧めいたします。

①2000年6月1日以降に、建築確認を受けているか。

建築基準法の耐震基準は、大きく分けて

・1981/6/1以降：新耐震基準

・それ以前は旧耐震基準に分かれており、これは皆様ご存じかと思います。

実はそれ以降にも、耐震基準はマイナーチェンジされており、

特に重要な改正があったのが、2000/6/1です。

「2000年基準」とも言われます。

何が変わったのか

地盤調査（地耐力調査）が必須になった。

以前は地盤調査は必須ではありませんでした。

地耐力を考慮しない基礎工事を行うと、地盤が不同沈下を起こし、建物が傾きます。

柱、梁、筋交いの接合部に入れる金物を、具体的に指定した。

以前は具体的な種類は指定されていませんでした。

地震の際に柱、梁、筋交いが抜けてしまうと、構造耐力が満たせず、建物が倒壊してしまいます。

耐力壁をバランスよく配置

腕の良い設計士であれば、耐震性に考慮した配置バランスで設計がなされていましたが、建築確認ではノーチェックでした。

その為、南側に大きな連続窓がある場合、地震の際に建物がねじれ、壊れる事があります。

②ハザード情報と、地形をチェックする

これは今や当然となりましたが、洪水ハザードマップや土砂災害ハザードマップは必ず確認しましょう。

「地形」とは、その土地の成り立ちを確認すると、土地のリスクが把握できます。

大昔は川底にあって、洪水により運ばれた砂や泥が堆積して成り立っている土地などは、やはり今でも水災リスクは高いです。

私が物件をご案内させていただく際には、

必ず土地調査レポートをお渡ししております。

表面的な物件の情報しか提示してくれない仲介会社に当たってしまった場合は、お早めに私にご連絡下さい。

リスクもしっかりご説明いたします。

資産価値を守る物件選びはREDSにお任せ下さい。

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表題の件、

たとえば、

駅徒歩10分・築10年の物件と、

駅徒歩3分・築17年の物件は、

どちらが高いと思いますか？

こたえは、

「現在のトレンドでは、どちらも同じ」

です。

実は、2014年頃までは、

駅徒歩10分・築10年の物件の方が、高値で取引されておりました。

駅距離と築年数　変わるトレンド

日経新聞のコラムに面白い特集がございました。

中古マンション　築浅より駅近物件が人気

こちらの記事によると、概ね2014年頃からトレンドに変化があったようです。

2014年以前は、

駅距離１分につき、成約価格は約1.2%の変動

築年数１年につき、成約価格は約2.0%の変動

これが2020年になると、

駅距離１分につき・築年数１年につき

ともに、成約価格は約1.5%の変動

と、大きな変化が見られます。

時代は築年数重視から、駅距離重視へ

2014年以前でしたら、

駅徒歩10分・築10年の物件が4000万円の場合、

駅徒歩3分・築17年の物件は、3776万円でした。

それが、現在のトレンドでは、同価格です。

背景には、

・駅前再開発などによる駅周辺の相場上昇と、

・リノベーション普及による、築古物件の単価上昇

などがありますが、資産性を考慮したマイホーム選びでは、

今後も押さえておくべき、かなり重要なポイントになります。

REDSは資産性を重視した家探しをサポートします。

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表題の件、

おかげさまで今月は超繁忙期ともいえる忙しさで、

多くのご契約を賜りました。

誠にありがとうございました。

同時に、

購入申込書を提出させて頂いても、

ご購入に至れず、

私を含めて本当に悔しい思いをしたお客様も

多くいらっしゃいました。

人気物件になりやすい条件とは。

人気物件には、「購入申込み」が何件も入ります。

どのような物件が人気物件になるかというと、

・相場ドンピシャのお値段

成約事例(過去に売れた実績のある坪単価)とほぼ同じ価格で売出し中

・エリア内での需給バランス

３LDKが少ないエリア内で、築浅の３LDKが出た場合など。

・完成間近の新築一戸建て

誇張抜きで、新築戸建ては飛ぶように売れております。

皆さん更地の状態からチェックしていて、完成間近に内見が出来る状態になると、一斉に購入申込みが入ります。

人気物件を買う為の三箇条とは。

人気の物件は、ほぼ確実に購入申込みが重複しますが、

購入できるのはたった１組のお客様です。

その様な状況では、以下の条件を比較して、一番良い条件のお客様に決まる事が多いです。

他の申込者(ライバル)に差をつける為の三箇条はこちらになります。

①価格は満額

私も毎回価格交渉をしたいところではありますが、

購入申込みが重複した時点で、売出し価格満額でなければ、購入は難しくなります。

人気物件の場合は、初めから満額で提示して、話を固めてしまえれば安心です。

②ローン審査は一刻も早く、都市銀行で。

住宅ローンの事前審査が通過すれば、

資金繰り確定＝契約も確実にOKとなり、一歩リードです。

ネット銀行などの事前審査は確実性が低いので、都市銀行での通過が求められます。

ただし、現金購入の方にはどうしても勝てません。

トランプのジョーカーのようなものですので、来ない事を祈ります。

③契約、決済(引渡し)は最短で。

契約も、決済(引渡し)も早ければ早い方が有利な事が多いです。

特に、新築一戸建ては、

「契約日当日に現金購入者が現れてしまい、破談になった」など、

本当にたまにありますので、特にご注意です。

このように、人気物件を押さえる為には、

買主様としては、かなり譲歩が必要です。

そこで、

人気物件級のお値段になるまで、価格交渉して購入する

という手もございます。

成功確率は数パーセントですが、やってみる価値はありだと思います。

REDSは価格交渉もしっかり行います。

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表題の件、

金融業界には「先物取引」などを筆頭に、「先物」という業界用語が浸透しておりますが、

不動産業界にも「先物」がございます。

不動産業界でいう先物とは、

「他社が媒介契約を受けた物件を、自社で広告している物件」です。

一般のお客様からすると、

物件は同じ物件でしょ？と思われるかもしれませんが、

私たちが購入希望のお客様をご案内する時には、

先物を掲載している業者ではなく、

その大元の業者へ内見を依頼する必要があります。

なので、内見を依頼した際に、「それ、先物ですよ」と返されると、

ちょっと恥ずかしい思いをします笑。

逆に言うと、案内希望の他社業者に対しては「先物です」と言っておけば、

深追いされない＝囲い込みしやすいと思っている業者もいます。

「先物」を使った囲い込み

従来型は、

単に「先物です」と一点張りして、力ずくで囲い込みます。

電柱に貼ってあるチラシを見て、不動産業者として内見を依頼すると、ほとんどこうなります。

胡散臭い業者が良く使うワザです。

令和版は、

本当に先物にして囲い込みます。

実際にあったのですが、

「先物」の状況をよく聞くと、

売主様が依頼している仲介会社は別にあるが、

販売活動は全てA社で行っているとの事。

少なくともA社は合法的に囲い込みが出来ます。

ここまで来たかという感じです。

いずれにしても、囲い込みは百害あって一利なし。

売主様は広く集客できませんし、

買主様は言い値の仲介手数料を支払うことになります。

やはり両手仲介の禁止と、REINSの一般開放しか道は無いと思いますね。

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表題の件、

確定申告の時期という事もあり、

昨年お取引いただいたお客様から、ご連絡をいただく事が多い時期です。

マイホームをご売却された場合は、

購入した価格よりも高く売れても、

その利益が3000万円までであれば、所得税は掛かりません。

※かなり大雑把に書いておりますので、正しくは税務署へお尋ねください。

例えば、30年前に6000万円で購入した中古マンションが、

9000万円で売れたとしたら、

3000万円が粗利です。

そこから、購入時の諸経費や、売却時の諸経費などを差し引いて、

残った利益が3000万円に収まれば、所得税が課税されません。

このケースなら所得税はかからない・・・？

ここで忘れがちなのが、減価償却です。

30年前に6000万円で買ったとしても、

それって30年前の話だよね？と言わんばかりに、

買った値段から、建物の減価償却分を差し引かねばなりません。

計算式は

建物購入代金 × 0.9 × 償却率(マンションは0.015)× 経過年数です。

※契約書に土地と建物の内訳が書いておらず、建物価格がわからない場合は、私にお電話ください。

先程のケースで、建物価格4000万円だとすると、

4000万円×0.9×0.015×30＝1620万円が減価償却分です。

なので、買った値段を6000万円ではなく、4380万円で見積もる必要があります。

となると、

9000万円－4380万円＝4620万円なので、

粗利ベースで3000万円を大幅にオーバーしてしまいます。

減価償却を忘れると大変なことになります。

税務上のご質問は、直接の助言が出来ませんが、

税務署へ確認しながら、お役に立てれば幸いです。

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表題の件、

1月27日に行われました宅建マイスター認定試験を受けて参りまして、先日合格発表がありました。

今回は102名が受験し、35名の合格、合格率34%でした。

おかげ様で無事合格し、数少ない宅建マイスターの一員となる事ができました。

宅建マイスターって？

文字通り、宅建士の行う業務内容での「名人、親方」的な存在たる資質を認定する資格です。

宅建マイスター公式HP

ベテラン宅建士の経験で培われてきた暗黙知的な部分や、

最新の法改正をフォローした、

極めて実務的な試験です。

受験資格は

・宅地建物取引士証取得後、5年以上の実務経験を有していること。

が条件なので、実務につくリアルな宅建士が受験する資格です。

合格した暁には、

あらゆるリスクを予見できる上級宅建士

である事の認定が受けられます。

今後は宅建マイスターの名に恥じないように、

更に一段高い意識で仕事に取り組んで参ります。

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表題の件、

先日お客様から、

「リースバックってどうなんですか？」

とご質問を頂きました。

こちらのお客様には、

「損しますから、やめた方が良いです」

と正直にお話いたしました。

リースバックとは

①ご自宅を不動産業者が買ってくれるので、ローンは完済できて、

②その不動産業者と賃貸契約を結び、継続して住む事ができて、

③いつでも買戻しが出来る。

と、とても耳障りの良いシステムです。

その実態は・・・

①不動産業者が買い取るので、市場価格よりも当然安くなります。

場合によっては半値以下もあります。

②不動産業者との家賃設定は、①で売った価格の5～10％が年間賃料の設定になる事が多いです。

10%設定だとすると、

2000万円で売却したら、月額166,000円の賃料です。

周辺の賃貸の方が割安になるケースがほとんどです。

そして売却して得た虎の子の2000万円も、10年間の家賃で消えてしまいます。

③いつでも買い戻せると希望を持たせていますが、、、

(個人的には、一番胡散臭さを感じるポイント)

10年後に買い戻すとして、年齢的にも住宅ローン審査は通るのでしょうか。。。

自己資金は、②の高い家賃で大きく目減りしている恐れがあります。

また、買戻し金額は①の売却額よりも高額になる事が多いです。

結論としては、

リースバックするなら、一般市場で売却した方が絶対に良い。

あくまで、個人の見解です。

・現金化をお急ぎ

・競売の危機が迫っている

・住宅ローンの返済が滞っている

このようなお悩みのあるお客様は、

お気軽にご連絡下さい。

REDSが一般市場を通して、早期売却いたします。

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