堀 茂勝（宅建士・リフォームスタイリスト）
購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。
エージェントブログAGENT BLOG
080-7129-5675公開日：2022年6月9日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
ロシア軍によるウクライナ侵攻と、それに伴う経済制裁の欧州により、ロシア産木材の供給が停留しているために、国内の木材価格が上昇しているようです。
すでに住宅や家具の購入などの市民生活にも影響が出始めていると、読売新聞（6/7夕刊）で報じられました。
記事によると、小平市に一戸建て住宅を建てる予定の男性に、建築担当者から「予算を増やすか、部屋の数を減らしてもらうしかない。」と告げられたという事です。
合板の素材となる単板は、総輸入量の82％がロシア産！
針葉樹合板の全国平均価格は、前年同月比で、約7割も高くなっているとの事です。
「ここまで品薄になるのは、災害時を除けば初めて」との木材販売会社の担当課長が気をもんでいるそうです。
夏以降は業者の在庫が尽きる恐れがあり、政府も国産材への転換支援を始めるとの事です。
国産供給も、動きは鈍く・・・。
とはいえ、国内では長年の間に林業が衰退していった結果、伐採後の木材を保管して乾燥させる施設が不足しており、林業の担い手も減少しており、急には供給が増えるわけではないようです。
新築の住宅・マンションの供給が減少に・・・ますます中古住宅への需要増に影響か！
このまま木材の供給不足がつづけば、新築の住宅やマンションの供給におのずと影響があり、その分「中古住宅」「中古マンション」への重要シフトがおこりそうです。
昨年から続き、不動産物件の供給不足に、より一層拍車がかかってくるのではないでしょうか。
公開日：2022年6月1日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（しげかつ）です。
先日、売却のご相談をお受けしたお客様の中に、不動産の「一括査定」のサイトについて、勘違いをしていらっしゃる方が、いらっしゃいました。
おなじような勘違いは、まだほかにも沢山いらっしゃるかもしれませんので、今回はこちらを取り上げます。
「不動産『一括査定』で、高い価格の査定を出してくれたところに頼めば、高く売れるの？」
中古車の「一括査定」との、大～きな違い！！
高い査定を出したところに頼めば、高く売却してくれるの！？
いいえ。これがそもそものおおきな勘違いです。
しかし、なんとなくそう思ってしまう「お客様心理」をうまく利用して、誘導しているのが、これらの「一括査定サイト」でしょう。
そこに騙されないように、気を付けて、上手に利用してくださいネ。
中古車の価格査定の場合は、その会社が「いくらで買い取りますよ」という価格査定です。ですから確かに高い査定をしてくれたところが、大変ありがたいわけです。
しかし不動産の場合は、その会社がその査定額で買い取るわけではありません。「いくらで売れる・・・と、思いますよ。（売れないかもしれないけど。）」という価格査定なのです。
そして、買い取る場合があったとしても、当初の査定額よりも低い「買取査定額」が提示されるのです。
「物品」の価格査定と、「不動産」の価格査定は、まったく違う。
しかも車のような「物品」の価格査定は、特別希少な車でない限り、売れてしまっても待てばまた同じような商品が複数出てきますので、実際の取引価格と、相場価格・査定価格との差が、あまり大きくなることがありません。
それに対して、「不動産」は、どれも「たった１つの物件」です。その時のタイミングを逃してしまえば、なかなか類似の物件を手にすることが出来ません。
とはいえ、当然ながら傾向はあり、それが「周辺の相場」といわれるもので、近隣エリアの売買事例や、現在近隣で販売している物件価格の情報、相続税・固定資産税の路線価などの情報と共に、建物構造や築年数、広さ、階数なども加えて考慮して、不動産の価格査定はおこなわれます。
でも、実際に「この物件買いたい！」という人にとっては、必ずしも周辺相場との価格比較をみて購入を決めるわけではございません。
たった１人のひとが、その物件を「絶対欲しい」「誰にもとられたくない」と思えば、周辺相場より高くても売れることが、よくあります。
そのために必要なことは、「高い価格で査定してくれる業者さん」を見つけることではなく、いかに「その売却物件の情報が、より沢山の人の目に触れるように活動してくれる業者さん」なのです。
だから、REDSでは大手から中小まで、たくさんの仲介会社さんが広告掲載してくれるように、両手仲介せずに、「囲い込み」をせずに、広く告知しているのです。
相場より多少高くても、より多くのお客様の目に触れさえすれば、その中には、「やっとこの学区で、我が家に適した間取りの物件が出てきたワ！」「まさに、こんな物件を待っていたのヨ！」というお客様が出てくる可能性は格段に増えます。
そのお客様にとって、場所や間取りや仕様などにおいて、その物件が他にかえがたい物件であった場合には、相場とは関係ない判断で購入を決めたりすることがあるのです。
不動産は「たった一つしかない」からこそ、こんなことが、じゅうぶんに起こり得るのです。
売却依頼は「高い査定を出す業者」ではなく「より沢山の人の目に触れる、広い告知ができる業者」へ！
それでは、「不動産の一括価格査定」は利用しても意味がないのでしょうか。
そんなことはありません。わたくしに問い合わせがあったお客様の中には、「堀さんにも査定してほしいけど、一括査定もやってみていいの？」とおっしゃるお客様もいらっしゃいました。
そんなとき、わたくしは「ぜひ一括査定をおこなってみてください。できればわたくしが査定する前に。その査定が出てから、お会いしましょう」とお話することがございます。
複数の会社が出してくれる「査定」は、あくまで「相場観」を得るための情報源です。たくさん情報があったに越したことはありません。
「一括査定サイト」は、「売却依頼先を選ぶ」ために使うのではなく、「相場観を身に着けるための情報収集」のサイトと考えれば、これほど便利なサイトはありません。
「売却依頼先を選ぶ」ためのサイトではなく「相場観を身に付けるための情報収集」のサイト。と割り切る。
ただし、査定を依頼してしまうと、多くの不動産会社から営業の電話やメールが、いっぱいきてしまうかもしれません。
そのあたりを上手にやり過ごすことが出来るようであれば、私に査定を依頼する前に、ぜひ「一括査定サイト」を活用してみて下さい。(^^)/
最終更新日：2022年12月15日
公開日：2022年5月15日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先日、こちらのブログで「東京都世田谷区鎌田２丁目の3階建ての中古戸建」について掲載いたしました。
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
その後の進捗状況を、お知らせいたします。
「専任媒介」でも、こんなに広く、告知されています！
前回のブログの後も、不動産業者さんからのお問い合わせは続きまして、なんと約2週間で業者さんからの物件確認お問合せ数は370件超になりました。
いままでわたくしがお手伝いしたご売却物件の中でも、１・２位を争うくらい、販売開始後の問合せ数が急増している物件です。
内見ご案内についてご依頼連絡も40件超となり、非常に高い注目がなされ続けております。
わたくしが以前にお会いしたお客様の中には、こんなことをお話しされたことがありました。
「以前に売却を依頼した業者さんに『専任媒介』でお願いしたら、『囲い込み』されてしまって。しばらく経ったあとに『この価格では反響がありませんので、値下げをおススメします。』だって。他社に紹介せずに１社だけで活動していて「反響がありません」って言われても、なんか納得いかなくて。だって、ほかの業者さんのところには、買いたい方がいたかもしれないでしょ。
だから、次には『一般媒介』にして、３つの業者さんにお願いしたんだけれど、今度はそれぞれの業者さんと自分自身で内見日程の調整をしたり、意外と大変だったし、それぞれの会社さんからは、ほとんど報告が来ないままで、おもったよりも、あまり問い合わせも増えなくて・・・。
もう、どうしたらいいのか、分からなくって困ってしまったヨ。」
・・・・。
確かに囲い込みをしてしまうような不動産業者さんに「専任媒介」で依頼してしまいますと、不幸な結果になるのは目に見えています。
でも「一般媒介」のほうが良い結果が得られるという事でも、必ずしもないようです。
専任の義務「業務処理状況報告」。プラス、わたくし独自の「広告掲載・案内問合せ等リスト」。
先日、こちらの物件の売主様であるご所有者様に、第１回目の「業務処理状況報告」をさせて頂きました。
この報告は、専任媒介の場合には２週に１度の頻度で実施することが法律で義務づけられている報告でございます。
（しかし、一般媒介では、このような報告義務はございませんし、不動産流通機構「REINS（レインズ）」への登録義務もございません。）
私の場合は、この「業務処理状況報告」の際に、下記の表「広告掲載・案内問合せ等リスト」も添付してお送りするようにしております。
この表は「広告掲載依頼・広告媒体」「内見希望依頼」「資料請求」「購入申し込み」「その他」などの、各業者様からのご連絡について、業者様名やご担当者様名と共に、「何時何分」に問い合わせがあり、それについて何時何分に、わたくしが対応しているのかが、分刻みで記録してあるものです。
売主様には、それぞれ実際に存在する宅建業者さんが、どのような広告を準備し、いつご案内をして、結果の報告がどうであったのかが、一目でわかります。
これを見ながら、実際に売主様ご自身で、各社様のネット広告がどのように出ているのか、ご自分の目で確認することも可能なのです。
（一部モザイクをかけております。）
今回の物件についての上記のリストは、問い合わせや広告掲載依頼、内見希望の日程調整などがあまりに多いため、まだ約２週間なのに、すでに３ページまでになっておりました。
これぞ「リアル両手仲介禁止！」のなせるワザ。
弊社ならではの「１社ワンストップで専任に出しても、多くの会社で広告集客！」のリアルな実例となっていると思います。
もし、ご売却で「囲い込み」されていると感じた方がいらっしゃいましたら、ぜひ遠慮なく、いちどご相談いただければと存じます。
最終更新日：2022年11月23日
公開日：2022年5月1日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
東京都世田谷区鎌田●丁目の3階建ての中古戸建について、新たに売却の委任を頂きました。
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
こちらの物件について4/28の深夜に、宅建業者専用の物件データベース「REINS（レインズ）」に登録しましたところ、翌日朝から広告掲載依頼と、内見予約のラッシュ！が続いています。
これぞ「リアル両手仲介禁止！」のなせるワザ。弊社ならではの「１社ワンストップで専任に出しても、多くの会社で広告集客！」のリアルな実例ではないでしょうか。
4/29（金・祝） 広告掲載依頼9店舗。 内見依頼1件
4/30（土）広告掲載依頼11店、計20店舗。 内見依頼4件、計5件
5/1（日）広告掲載依頼6店、計26店舗。 内見依頼3件、計8件
（ 5/4 15:00現在 広告掲載依頼計58店舗。 内見依頼計14件 ）
広告掲載をご依頼いただきました宅建業者様、ありがとうございます。
広告掲載中の物件は、販売中につきましては、
Web検索「世田谷区鎌田２丁目 中古戸建 3F 4700」で検索できます。
主な広告は、下記リンクでもご覧いただくことができます。
●ニフティ不動産掲載ページ
https://myhome.nifty.com/chuko/ikkodate/kanto/tokyo/setagayaku/kamata/
●その他、各社様専用サイト掲載ページ
・https://www.nomu.com/house/id/RE132069/
・https://txi.co.jp/property/9028/
・https://www.asahi-jutaku.co.jp/buy/detail/712048375
（販売終了・広告掲載終了後は、リンク先のページがなくなっております。売買成立後の個人情報保護のため、ご容赦くださいませ。）
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
リアル「正直不動産」を目指す、株式会社不動産流通システムならでは！を実感していただけると光栄です。
広告掲載依頼および、現地ご案内にご協力いただいております、下記の各社様、ありがとうございます。
ひきつづき、ご紹介のほどよろしくお願いいたします。
＜2022年5/4時点までにご依頼いただきました宅建業者様一覧（ご依頼順）＞
東急リバブル株式会社 二子玉川センター
野村不動産ソリューションズ株式会社 桜新町センター
株式会社シルバシティ
株式会社健ハウジング
株式会社Tokyo&International
トールパートナーズ株式会社 関内店
株式会社プランニングエステート 目黒
株式会社ランディックス 桜新町本店
R2-CONNECT株式会社 ハウスドゥ千歳船橋
野村不動産ソリューションズ株式会社 旗の台センター
株式会社東宝ハウス世田谷
株式会社東宝ハウス 杉並
センチュリー21 株式会社リブレット
イオンハウジング 元住吉
H&A株式会社 蒲田店
朝日住宅株式会社 新宿店
三鐘商事株式会社
株式会社明治不動産
高山産業株式会社
株式会社アップタウン用賀本店
リアルエステート合同会社
株式会社３９コーポレーション
アラモード 杉並店
株式会社ランディックス 自由が丘センター
株式会社アップタウン 自由が丘店
株式会社東宝ハウス溝の口
殖産ベスト株式会社
株式会社大和アクタス 杉並区高円寺
株式会社エイムハウス
株式会社住建ハウジング
合同会社 ノウノ
ハウスパートナー株式会社
三協住宅販売株式会社 自由が丘支店
ひきつづき、よろしくお願いいたします。
最終更新日：2021年10月5日
公開日：2021年10月4日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先月９月は、売却をお手伝いしておりました物件のうち、おかげさまで３件がご成約となりました。今回はそのご報告です。
大田区。
地下車庫をピアノ練習室に改造した戸建て住宅
そのうち１件は、東京都大田区の戸建て住宅。
最終的にご成約となったのは「値引き交渉なし」広告価格そのままの「満額」。
しかも、売主様には「仲介手数料無料！」でのご売却にて、無事ご成約となりました。
実はこの物件、以前は他社さんでご売却活動をされていらっしゃった物件との事でしたが、委任を受けた業者さんだけによる「囲い込み」をされての広告活動での販売を続けていたようです。
いくらその業者さんが人のよさそうな方々で、親身になって活動していただけたからといっても、結局その販売期間の間は、数件のご案内だけに終わり、時間がかかったうえに、最後に「価格の値下げ」を提案（おススメ）されて、終わった・・・との事でした。
最初のきっかけは今年の３月、おそるおそるお電話いただいたお問い合わせに、たまたま私が電話で対応させて頂きまして、それまでのご様子やお話をお伺いしたのがきっかけでした。
その後、私どもでお手伝いをしはじめたのちは、REDSの本領発揮（？）である「両手禁止」「囲い込み禁止」の手法をいかんなく発揮しました。
この「正直不動産」を目指す手法により、弊社を経由しながらも、弊社以外の宅建業者さんによって掲載された、この物件のネット広告は、SUUMOやアットホーム、Home’ｓ、そしてそれぞれの業者さん独自の自社ホームページなどに掲載していただいたネット広告を含めると、この物件の売却のための販売活動に協力していただいた宅建業者さんは累計で『46社』にものぼり、内見依頼も累計『22件』にのぼりました。
これは売主様自身でネットを検索すれば、自分の家があらゆる宅建業者さんから広告を出し始めたのを見ることができますので、手に取るように「囲い込みなしに販売している」実感を持っていただく事ができます。これは、なかなか他社さん経由での売却活動では得られない実感かもしれません。
その結果として、他社様を通じて、値引き交渉（指値交渉）があるお申込みが何件か重なったのちに、満額でのお申込みが重なりはじめ、最終的にはご縁があった宅建業者さんとの成約となり、結果として、売主様にとっては「仲介手数料無料」での成約となりました。
板橋区。
「レジデンス（高級邸宅）」が名称につくマンション
もうひとつは、まだ築年数が比較的若い板橋区の中古マンション。「レジデンス」の名にふさわしく共用施設も充実しており、マンション敷地内にある駐車場用の敷地もすごく広く確保されていて、立体駐車場は一切なく、来客用の数台分のスペースも含めて、すべての車両が平置きでおける、ちょっと贅沢なマンションでした。
最初のお問い合わせは5月。「LINE」を使ってのお問合せでした。
すでにご転居先の、海の近いエリアの新築マンションのご購入契約も済ませていらっしゃっていて、いままでご所有・居住されてきたこちらのマンションの販売活動は、数か月後の転居した後にしたい･･･とのご希望。そのために売却依頼先の吟味を、ちょっと早めの今のうちに、いろいろ吟味している･･･とのご様子でした。
このように早めに・計画的に行動を起こされていらっしゃるお客様というのは、やはり売却が成功する確率がおのずと高くなるもの。最初にお問い合わせ頂いてご訪問してお話しした5月から、しばらくご連絡が途絶えましたが、約3か月後にご連絡いただいて、8/20から販売活動をスタート。
驚く事に、REINS（レインズ）登録当日の販売開始8/20に、たった１日で、他社様からのネット広告掲載依頼は『14社』からと殺到。販売終了までの累計では『31社』に広告掲載による販売協力をいただきました。
中古マンションの場合、「居住中」の物件が多い中、こちらは「空室」の物件。ご検討者様にとっては容易にご見学が可能であり、気に入れば比較的すぐにご入居が可能･･･という事もあり、ご見学を締切した9/5までの約15日間（約半月）の間に、累計23組が内見ご見学を頂きました。
これだけの件数について、それぞれの宅建業社さまから殺到する「内見希望依頼」を、ほかの物件の営業活動をしながらも私一人で連絡調整し、案内用に鍵の貸し出しなどを調整できるのも、じつは「業者さん問合せのためのＩＴシステム」や、コンビニを利用した「鍵貸し出しシステム」を利用した、ＲＥＤＳならではのＩＴを活用した仕組みをフルに活用できた結果です。
これだけの人気物件。たった半月でのご成約となりました。
こちらはご所有者（売主）様みずから、
居住中にバルコニーから撮影された
レインボービューの景色です。
ネット広告やチラシにも利用させて
頂きました。
稲城市。
若葉台駅近くの専有面積100平米超の角部屋
こちらも、毎週〃内見依頼が途切れなかった物件。川崎市麻生区に囲まれた「稲城市」でありながら、6,000万円前後の中古マンションです。
こちらのお部屋についての広告掲載企業の累計は『27社』。内見案内数は『33社』。皆様が良く知っていらっしゃる大手不動産会社様のほとんどに広告掲載と現地ご案内をしていただき、こちらの物件にもお申込みが複数入った結果として、私鉄関連の大手不動産会社様経由でのご購入者様に、指値交渉なしにご成約を頂きました。
このように９月は、無事に３件の売却活動のお手伝いについてご成約に至り、ホッとしております。
葛飾区。新築戸建。
中野区。リフォーム済中古マンション。
9月は「ご購入」のお客様のお手伝いについても、「葛飾区の新築戸建住宅のご購入」と、「中野区のリフォーム済みの中古マンション（仲介手数料無料！）」について、お客様のご希望を叶えることができ、２件ご成約となりました。
結果として、9月の月初には予想もしなかった「社内月間トップ」の営業の結果をいただきました。
しかしなにより、それぞれのお客様の嬉しそうな笑顔を、たくさん拝見できたこと「こそ」が、今月の自分へのご褒美でございました。
それぞれ無事ご決済を迎えるまで、ひきつづき気を引き締めてご対応させて頂きたいと存じます。
最終更新日：2022年11月23日
公開日：2021年6月17日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
前回のブログでは、ご売却活動のお手伝い（委任）について取り上げましたが、先日そのうちのひとつ「足立区梅田の中古マンション」の売却について、無事ご成約となりました。
いま、このブログをお読みになっていらっしゃる方の中にも、ご自身が所有する不動産について、ご売却をお考えの方が、いらっしゃるかもしれません。
そこでこの成約事例を、「実況中継」というわけではございませんが、ご参考までに、経緯をご参考までに取り上げさせて頂こうと存じます。
最初は5/7（金）、
お電話でのお問い合せでした。
● 当社の仲介手数料やシステムについてご質問をいただき、ご説明。
● ご意向やご事情などについてお聴き取り。
● 査定についてのご要望のお聴き取り。
● スピーディーな価格査定と、その根拠のご提示。
● 弊社をご利用されるにあたってのメリットとデメリット。
● ご面談をご希望との事で、日程を調整。
ご面談、5/10（月）。
ご売却希望のマンションのお部屋に訪問。
● あらためて、ご希望やご意向のお聴き取り
● 売却価格についてのお考えのご意向確認
● 物件の周辺エリアでの成約事例その他、レポートをもとにご相談
● あらためて弊社利用のメリットとデメリットをご説明
● 弊社へのご売却委任のご依頼のご意思確認
ここまでで、いちど時間をかけてご検討されるお客様もいらっしゃいますが、
今回は、その場で弊社への依頼を決めて頂きましたため、引き続き下記を行わせて頂きました。
● 媒介契約について、具体的なご説明
● 媒介契約日程について調整
● ご所有マンションについてお持ちの資料を拝見
● 必要に応じて資料撮影、コンビニにて資料コピー、資料のお預かり
● 写真撮影…室内、眺望、共用部（廊下、ゴミ置き場、駐輪場、駐車場、エントランス、ライブラリー）建物外観など
媒介契約は5/13。
今回はご面談時にお打合せの上で、媒介契約の日程をお決め頂いておりましたが、後日ご意向の連絡があって、媒介契約に至るケースも、もちろんございます。
媒介契約から7営業日以内に「東日本REINS（レインズ）」に登録となります。
それまでの間に、下記の作業をおこないます。
● 管理会社に「重要事項調査報告書」などを依頼
● 固都税（固定資産税、都市計画税）の確認（公課証明書入手）
● 広告用の間取り図面データを依頼
● 仲介業者さんへのご紹介用、販売図面を作成
● 業者さんからの問い合わせに、スピーディーに半自動で対応できるシステム「2秒でブッカク」の準備
● お部屋のカギの貸し出しを、コンビニ内に設置したキーボックスでおこなう「KeyStation（キースティション）」の手配
（今回は、空室ではなかったため、こちらの手配は不要でした。）
いよいよ広告開始！
● 深夜にレインズ登録しますと、いろいろな業者さんが、こちらの物件が販売できることを知り、翌日早朝から続々と問い合わせが届きます。
● 翌日１日目ですぐに広告掲載希望が７社、翌２日目に追加で５社の合計１２社。
● その後も依頼が増え７日間で広告掲載依頼は合計１７社
● 内見ご案内の予約も、５/３０の「内見予約開始日」に４件ご見学となりました。
● この初日５/３０の夜に、ご見学された４組のうちの１組から、「購入申込書」が届きました。
なんと、広告開始からたったの、
約１週間でのスピード申し込みとなりました。
そして、このお客様とご成約となりました。
これが、一切「囲い込み」をしない【REDS】ならではの効果です。
自社だけで「ご購入者様」を探そうとする「囲い込み」をおこなっていては、このようなスピーディーなご成約は、なかなか難しかったのではなかいかと思います。
もちろん、すべてが、このようにスピーディーにご成約になるわけではございませんが、より多くの不動産業者様が、こぞって広告掲載をしていただける、【REDS】のこの方法ならでは！と、あらためて自信を深めた、今回の出来事でした。
最終更新日：2022年11月23日
公開日：2021年6月9日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先日、東京都調布市の一戸建てにお住いのお客様のご自宅にお伺いしまして、ご自宅売却のご相談をお受けしてまいりました。
すでに、大手を含む不動産会社にご相談済みのご様子。でも…心配事をお持ちのご様子です。
ご本人のご意向をお聞きしながら、当社を使うメリットだけでなく、デメリットもじっくりとご説明をさしあげました。
「この場で即決せずに、あらためてお返事したい」とのご意向でしたので、この日のご訪問はそこまでで、失礼させて頂きました。
しかし会社に戻りました夕方には、ご売却委任のご依頼のご連絡を頂きました。
実は、今年３月中旬から３か月足らずの期間で、わたくしダケでもこれが9件目のご売却委任のご依頼となりました。そして思い返せば、そのほとんどのお客様が、今回のお客様と同様の「ご不安」「ご心配ごと」をお話しされていて、その結果として、そのご心配事を解消できる不動産流通システム【REDS】を選んで頂いたのだと実感しております。
その不安とは・・・。今回はそんなお話です。
９件のご売却不動産は・・種類も場所も多様 ♬
この９件の不動産種類は「中古戸建（２世帯用大型注文住宅）」が１件、「中古マンション（自己使用向け）」が６件、「投資物件（賃貸マンションのオーナーチェンジ）」が１件、「土地（古屋付）」が１件です。
場所も多彩。東京都の新宿区・大田区・板橋区・足立区・台東区・稲城市・調布市、そして神奈川県の川崎市高津区でございます。
REDSのエージェントが、首都圏を広域に飛び廻っているという事を象徴的に表した結果になっています。
大田区中馬込_中古戸建2階建_7LDK+K+S
台東区蔵前_蔵前シティーハイツ8F_1K(オーナチェンジ)
新宿区若葉_レックス四谷マンション4F_2DK
稲城市若葉台_オーベル若葉台ヒルズ3F_4LDK
足立区梅田_ライオンズオーチャードガーデン10F_3LDK
※こちらの物件はおかげさまで成約済となりました。
板橋区前野町_Brilliaときわ台ソライエレジデンス5F_3LDK
そして、これらの９件の物件のうち、6/10時点ですでに２件が契約予定となりました。(^^)/
ご売却を依頼する方の「心配事」とは・・・
ご売却についてご相談いただいたお客様に、不動産流通システム【REDS】にお問合せいただいた理由をお聞きしますと、「他の不動産会社の仲介手数料について納得いかずに…」「手数料無料・割引で検索してみて」といったお話を、まずは、よくお聞きします。
しかし、手数料を割引する不動産業者はREDS以外にも、少なからずございます。
なのに、なぜ多くのお客様がREDSを選んで頂いていらっしゃるのか。
それは売却を検討している売主様が抱く、ある「心配事」について、『REDSでこそ解消できる』と、評価していただいたからに違いありません。
その「心配事」とは・・・それは売却委任した業者の「囲い込み」の可能性、その「危惧」です。
「囲い込み」ができないREDS。
今回のお客様からは、まさにご自身の言葉で「囲い込みが心配なのです」「囲い込みされても、それは私たちではおそらくわからないから…」と、そのご心配事をお聞きしました。
「囲い込み」について説明を始めると、それだけでひとつのブログが出来てしまうので、今回は省略しますが、「囲い込み」というキーワードに触れるのが初めての方は、ネット検索で「不動産 囲い込み」でググると、いっぱい説明が出てきます。
１例として、不動産ポータルサイトのオウチーノでのニュース記事のリンクが下記になります。
https://o-uccino.com/front/articles/48743
当社REDSは企業のポリシーとして「囲い込み」をせず、委任された全物件について確実に、通称「東日本REINS（レインズ）」と呼ぶ、不動産業者専用のデータベースに物件情報を登録します。
そして、お客様が意図的に望まない場合以外は、他社である不動産業者様にも、広く購入者を探して頂けるように「広告掲載」を承諾して、広くご購入希望者様を探します。
それでは当社REDSは、ほんとうに「囲い込み」をしないのか。
今回取り上げた9件のなかの物件について、事例を取り上げてご説明いたしましょう。
事例１）中古マンション
こちらの物件は5/22にレインズ登録して広告開始しましたので、本日6/9まで19日間です。
・物件が販売中か否かの「業者さんからの物件確認問合せ数」が116件もありました。
この数はいい加減な数字ではなく、専門業者が管理している「物件確認Webシステム『ブッカク』の閲覧数」なので嘘がありません。
・「業者さんからの広告掲載依頼」が21社ありました。
こちらも「ブッカク」経由での依頼ですので、社名や時刻などの履歴記録が残り、売主様がご希望されれば具体的な情報詳細をお教えすることも可能です。
今回の21社は、大手不動産会社さまから地元業者さままで、多様な業者さまに広告を掲載していただいております。
・「室内の内見」が4件ありました。
すべて他社様のお連れしたお客様でした。今回は居住中の物件につき、売主様と私と、業者様の担当者様とで、内見立合いを行いまして、内見されたお客様の中で、ご購入お申込みがはいりました。
事例２）土地・中古戸建
こちらの物件は3/27にレインズ登録して広告開始しましたので、本日6/9まで75日間になります。
・物件が販売中か否かの「業者さんからの物件確認問合せ数」は、なんと累計246件にもなりました。
・「業者さんからの広告掲載依頼」が累計44社に上ります。
SUUMOなどは過剰に広告が乱立しないように掲載企業を数社に制御して承諾実施しています。
・「室内の内見」の実施は累計6件となりました。
内見されたお客様の中から、なんと現時点までに3番手までお申込みが入りました。
売却中の価格が妥当か否か。値下げすべきか？
「囲い込み」だと疑心暗鬼。
「囲い込み」が無ければ、実情を見て自分自身で判断できる。
もしも、あなたが売却活動をお願いしている不動産業者さんから、
「この値段では、このように反響がありませんでしたので、そろそろ価格を下げたらいかがでしょう」
と提案された場合、どうしましょうか。
「もしかしたら、それは『囲い込み』をしているから、反響が無いのでは？」
そんなふうに疑心暗鬼に陥ってしまうのも当然です。これが最初に取り上げさせて頂いたお客様のおっしゃっていた「心配事」そのものなのです。
「囲い込み」している業者さんに依頼している場合、実際に自分の物件をネット上で検索してみれば、ネット広告を出しているのがその業者さんに限定しているという事は、自ら確かめられる事実です。
そういう私も、実はREDSに入社する前にいた不動産会社で、このような事をおこなった経験がございます。
若干の「うしろめたさ」を感じながらも、「営利企業である限り、自社の利益につながるように行動するのは社員の務め。その点をお客様にも十分にご説明してご了承いただき、「両手」で成約できたら、お客様に還元して差し上げれば問題ないはず。」と、勝手な都合で自分を納得させて営業活動していたように思います。
「囲い込み」を日常的におこなっている不動産会社の営業の方のほとんどは、意外と強い罪悪感など無しに「ビジネスなんだから」と「囲い込み」に励んでいるのかもしれません。
その点「囲い込み」をしないREDSの場合は、スッキリとしています。
上記の事例で取り上げましたように、広告掲載依頼をいただいた業者様リスト情報も、すべて売主様に公開可能ですし、なにせそれらの業者様がネットに広告を次々と出していく様子はお客様ご自身でもネット検索すれば確認できます。
そして、それら業者様が、内覧予約を取って案内していただいている事実も、売主様には公開できるのですから。「本当の販売状況の様子」をご自分で知ったうえで、たとえば販売価格の値下げについての検討も、ご自分の判断で、納得したうえで検討することが可能です。
実際REDSでは、わたくしから値下げを売主様に切り出す必要はほとんど無く、売主様自らが状況を肌で感じていらっしゃいますから「そろそろ、それ相当の値下げも覚悟しはじめているから、いま見学された方にも、金額の相談に乗れると伝えてネ」などと、わたくしに指示を頂いたりする事もあるのです。
ほとんどの売主様は「早く売りたい」「でも必要以上に安く売りたくない」という相反する希望で悩みます。だからこそ、その時々のタイミングで、ご自分自身でご判断したいと思わるのではないでしょうか。
そんな売主様のお気持ちに寄り添いながら「売主様のエージェント」としてこれからも売却のお手伝いをして、喜んでいただいたお客様の笑顔を拝見できればと思っております。
