エージェントブログ
AGENT BLOG
最終更新日:2021年8月18日
公開日:2021年8月16日  井原 直樹

親が認知症になる前に、やっておきたいこと。

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

今年もコロナ禍で帰省はできませんでしたが、ご実家の親御様と久しぶりに会話したという方も多いのではないでしょうか。

 

盆暮れ正月に出る話題としては、「ご実家をどうするか」など、不動産にまつわる事も多いと思います。

 

私の親も70歳近くなり、そろそろ準備が必要かな・・・という時期です。

 

認知症にになると、不動産売買はできません。

不動産売買には、契約=法律行為が伴いますが、その行為には「行為能力(意思能力)」が必要です。

 

意思能力が無い者が行った法律行為は無効です。(民法3条)

 

進行具合によりますが、認知症になった後では、意思能力が無いと見なされ、売買契約は無効になります。

 

当事者本人だけでしたら「それでもかまわない」として、契約をする事はできますが、相続や納税の際に、第三者が無効を主張すれば抗う事はできませんので、

 

売買が終わった後、除斥期間の20年間は、猛烈なトラブル因子を残すこととなります。

 

その為、私たち仲介会社でも、意思能力の確認は慎重かつ確実に行います。

 

認知症になった「後」に、親の不動産を売却するには

これは、売却の目的がまず重要です。

理由は後ほど出てきます。

 

意思能力が無い方でも法律行為などを行う為には、後見制度を利用します。

 

症状の程度によって種類がありますので、こちらでご確認下さい。

https://guardianship.mhlw.go.jp/personal/guardianship/

(厚労省HPより)

 

家庭裁判所の許可を得て、意思能力が無い方の後見人として、法律行為をする事ができる制度です。

 

一見、代理人になって何でも行える雰囲気がありますが、

 

いくつもの注意点があります。

 

①後見人を決めるのは裁判所

実子であればなれそうですが、そうでもありません。

統計では、親族が選定されたのはわずか20%程度で、あとは弁護士や司法書士などの専門職が選定されます。

 

②専門職の後見人には費用が掛かる

親族以外の後見人が指定された場合には、月額2万円~の費用が掛かります。

年間24万円だとしても、10年間で240万円です。

 

③財産の処分には裁判所の許可が必要

これが「理由が重要」といった箇所です。

被後見人の財産を減少させることには許可が下りませんので、

たとえば、

・自宅を売って、子世帯へ贈与したい。

・オシドリ贈与を使って、相続前に妻へ自宅を贈与したい。

という事には、おそらく許可が下りません。

 

④後見開始の申し立てをしたら、原則取り下げられない

・親族が後見人になれなかった。

・自宅売却の許可が下りなかった。

などの理由があっても、始まってしまったものは、原則取り下げができません。

 

このように、慎重に判断が必要です。

 

結論:認知症になる前に準備しましょう。

認知症により意思能力が無いと判断されてしまうと、後見制度を利用せざるを得ません。

 

その前に、準備できることがありますので、少しずつ準備していきましょう!

 

①家族信託

 

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://souzoku.asahi.com/article/13432262

(相続会議さんのHP)

 

簡単にいうと、「所有者が受け取る利益だけは本人に残して、その利益の使い方や処分は家族に託す」というイメージでしょうか。

 

もちろん意思能力を有した状態で締結する、信託契約書の内容に即した運用がなされますので、信託をする側も安心です。

 

資金は信託銀行の信託口座に保管されますので、それも安心です。

 

②任意後見制度

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://www.moj.go.jp/MINJI/a03.html

(法務省HPより)

 

これは意思能力が無くなる前に、後見人を選定しておけることがメリットですが、

結局「後見監督人」が選定され、その費用も掛かりますので、あまりメリットを感じませんでした。

 

③財産管理委任契約

概要はこちらがわかりやすかったです。

http://www.earnest-gl.com/ending_design/inheritance/fee.html

(行政書士アーネスト法務経営事務所HPより)

 

これも意思能力がある前提で利用ができる制度で、意思能力が無くなったらこの委任契約も無効になります。

一般的な委任状対応も同様です。

 

総括としては、

 

ご両親がお元気なうちに、家族信託をご検討されるのが、ベストな気がします。

 

※本ブログの内容は個人の見解です。正しくは各所へご確認をお願いいたします。

 

REDSにお任せ下されば、

 

弊社顧問の、弁護士・税理士・司法書士へ無料でご相談いただけます。

 

トラブルの無い安全な不動産取引ならREDSにお任せください。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら!

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください!

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール 0800-100-6633

携帯電話 080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ!

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

63

井原 直樹
(宅建士・リフォームスタイリスト)

24年取扱高No.1・高額物件も安全な取引をお約束。

4.9

63

このエージェントに相談する

嬉しい口コミも
多数いただいております

  • 40代男性(マンション売却)
    こちらでマンションの売却をいたしました。
    比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
    結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
    無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
  • 50代女性(マンション購入)
    マンション購入にてお世話になりました。
    担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。 いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました!子供への気遣いも嬉しかったです。 何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。(笑)
    不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです! お世話になり、本当にありがとうございました。
  • 40代男性(中古マンション購入)
    中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

    女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
    大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
    不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
  • 40代女性(住み替え:購入・売却)
    不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
    以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
    そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
    担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。 いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
    最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
    結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
  • 50代男性(マンション売却)
    マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
    次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
    ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
  • 30代女性(マンション購入)
    とにかくレスが早い。
    専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
    担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。 他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
  • 60代男性(戸建て購入)
    酒井智様にご担当して頂きました!細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました!
    酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
    仲介手数料も無料で!今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください!
※Google口コミより他の口コミを見る

一生に一度あるかの家の購入・売却…

相談したいけど、まだ買うか売るか決まっていない...

いきなり不動産屋さんへ相談に行くのはハードルが高い...

そんな方へ!LINEから気軽に相談でき、宅建士のプロが対応します。

宅建士が対応! LINEでご相談

LINEで気軽に相談したい方へ!