堀 茂勝（宅建士・リフォームスタイリスト）
購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。
エージェントブログAGENT BLOG
080-7129-5675公開日：2023年1月8日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
金利を最長で３５年固定する住宅ローン「フラット３５」の適用金利が年明け1月4日に発表がありましたが、金利上昇は３か月連続となりました。
これは日本銀行による金融緩和策の修正後に「長期金利」が上昇したことを受けた対応との事で、住宅ローンの市場では、「固定型」の金利は引き上げの動きが相次いでいるそうです。
対照的に住宅ローン利用者の7割超を占める「変動型」の金利は低水準が続く。
「固定型」と「変動型」の金利差がますます拡大することで、変動型の人気が一段と高まるとの見方があるそうです。
＜ 堀のブログ 参考ページ ＞
連載１：2022年8月31日公開「金利が急上昇するかも？ 変動より固定がいい？」
連載２：2022年9月12日公開「今後金利は急上昇する？ 「固定金利」がいいの？「変動」は怖いの？」
連載３：2022年9月28日公開「固定金利と変動金利、トントンになる状況を知れば怖くない？」
連載４：2022年10月8日公開「住宅ローン金利上昇？『急上昇バブル』の再現で固定と変動がトントンになるケースは？」
公開日：2022年12月22日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
交通事故。
わたしも高校性の時、自転車通学中に交差点で、夜勤明けで帰宅途中の右折車両にぶつかってしまった事があり、骨を痛めてしまった事があります。
この時は運よく、ケガはそれほど大きなことにはならずに済んだので、「体のダメージ」はさほどではなくても、その後しばらくの間、相手方や保険会社などのとのやりとり・交渉で、ほとほと精神的にも疲れてしまい、ほんの一瞬、秒単位の「交通事故」によって、数か月後までの長期間受けた「心のダメージ」のほうが大きかったのを覚えています。
先日新聞で、弁護士が作った『慰謝料計算機』なるものの存在を知りました。
「交通事故に遭ったとき、請求できる賠償金はいくらか――。その目安を自動で計算してくれるウェブサイトを弁護士がつくり、事故の被害者の間で利用が広がっている。」とのこと。
【交通事故お役立ち手帳】サイトの『慰謝料計算機』
このサイトは「交通事故お役立ち手帳」（ https://kotsujiko.law/ ）という名称で、『慰謝料計算機』は、事故の状況やけがの程度、入院期間、年収などを質問に答える形で入力すれば、過去の裁判例を基にした賠償金の目安が自動的に算出されるスグレモノ。
ちなみに、上記の画面では、「過失ゼロの交通事故で、軽度の打撲・ねんざ・キズ。入院はしなかったが休業は3日で、通院2週間。治療費と通院交通費など13,000かかった」として試算してみましたところ、請求金額は161,666円と試算されました。
この金額は、「過去の裁判例を基にした賠償金の目安（弁護士基準）」との事ですが、保険会社が提示するのは、あくまでその保険会社が「社内マニュアルによる提示額（任意保険基準）」のため、弁護士基準の1/2（半分）程度になってしまう事もよくあるのだそうです。
新聞記事によると、過去の実例としては「事故でめまいの後遺症が残った被害者に対し、損保会社の提示は約２７０万円。裁判の結果約１０２０万円が支払われることに」と、約3.8倍もの賠償金になったケースもあったとのことです。
この「交通事故お役立ち手帳」サイトでは、相談までは無料で応じる全国４０か所以上の弁護士事務所も紹介しているそうです。
ある日突然、生活や人生を大きく変えてしまう「交通事故」。万が一遭遇してしまった時に、このサイトがある事を思い出しみてください。
公開日：2022年12月15日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
あいかわらず、タワマン（タワーマンション：高層マンション）の人気は続いているようです。
確かに見晴らし・眺望は抜群に素晴らしいので、「勝ち組」のステータスとして所有したい！という、「正直不動産の永瀬財地」のような方はいらっしゃいます。
しかしそれにしても、「眺望なら、記念日にスカイツリーに行くぐらいで十分。日常生活の場である住居に、そこまでの眺望は要求しないなぁ。」という一般庶民の私にとっては、「日々の生活で、雲上にいるような眺望を望む方が、そんなに多数いらっしゃるものかなぁ？なぜこんなに人気なの？」と、当初はちょっと不思議に思っていたりもしました。
しかし、実はお金持ちが「タワマン」に群がる理由は、「眺望」だけではなく、「節税効果」にあったようです。
たくさんお金を持っている方が、子や孫に資産を残したいとき、そのお金を「タワマン」に変えておけば、相続時の評価額がすごく小さく評価されるため、金額が高ければ高いほど、節税効果が高いので、数億円もの高額なお部屋が人気だったわけです。
なんと羨ましい･･･。でも12/1 ショッキングなニュースが！
この「相続時評価額」が、実際の取引価格よりも大幅に低く算定されている評価方法について、政府・与党が見直す方針を固めたというのです。
今年4月、最高裁で、タワマン節税を理由に再評価・追徴課税した国税当局が勝訴したことがきっかけのようで、国税庁が有識者会議を設置し、2024年度以降の税制改正を検討するということえです。
こうなると、「おかね持ち」の方々にとって、「タワマン」の旨味は半減してしまいますネ。
もしかしたら、タワマン人気も若干冷めてきて、値段がいい感じに下がってくるかもしれません。
節税関係なしにタワマンに住みたい方にとっては、逆にラッキーなお知らせですね。
節税効果も下がることで、値段が下がる前に売ってしまおうと「売却」するかたが増加すれば、「売却活動」も早い者勝ちになる可能性が・・・。
そんな方々のために、「囲い込みをしない」REDSならではの売り方があります。
タワマンご売却のご相談は、
「囲い込み」をしない珍しい不動産会社
【REDS】エージェントの私『堀』へ。(^^)/
「囲い込み」を「まったくしない」売却手法については、このわたくしのブログに、以前とり上げて掲載しております。
・『続々とご成約！ 「川口市の戸建」「多摩市マンション」、「世田谷区戸建」』
https://www.reds.co.jp/p97313/
・『★売却進行LIVE報告その2★リアル両手禁止！ 売却開始2週間で、確認・問合せ370件超!!』
https://www.reds.co.jp/p94008/
不動産のご売却についてご興味をお持ちの方は、ぜひご相談ください。
shi.hori@red-sys.jp
公開日：2022年12月12日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
本日12/12に、「REINS（レインズ）」を運営している通称：東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）から11月の市況レポートの発表がありました。その『月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート <2022 年11 月度>』の内容を、ご紹介させて頂きます。
● 中古マンションの首都圏（1都3県）の11月成約物件の情報
・中古マンションの成約件数は、前年同月比で、10～30％もダウン。売れ行きに急ブレーキがかかっています。
・中古マンションの成約㎡単価は、東京区部と神奈川は14％前後の急上昇！。売価が大きく跳ね上がっています。
● 中古戸建の首都圏（1都3県）の11月成約物件の情報
・中古戸建の成約件数も、前年同月比で、やはり10～30％ダウン。こちらも売れ行きに急ブレーキがかかっています。
・中古戸建の成約㎡単価は、特に横浜・川崎市では15％超の急上昇！。その他のエリアも全体的に売価が上がっています。
１月→４月、春のお引っ越しシーズンに向けて・・・
実際に販売している「わたくし」の印象としては、成約はこのレポートほどの低調な印象はありませんが、販売価格はかなり上がってきている実感があります。
年明けから徐々に「春のお引っ越しシーズン」に向かって、不動産が多少動く時期に入っていきます。
ご売却をお考えの方、売却時間に多少余裕があれば、若干「強気（つよき）」でスタートもいいのではないでしょうか。
また、ご購入をお考えの方、売買されている件数が比較的少ないという事は、売主さんも「価格交渉」に応じてくれる可能性の材料になり得ますね。
このようなデータを、上手に使ってみてはいかがでしょうか。
公開日：2022年11月23日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先日、新聞に表題に書いたようなニュース記事が大きく取り上げられていて、「こんなことってあるの？」っとビックリ！
会社と無関係の男が創業者の親族になりすまして、役員全員を交代させて登記申請をしてしまい、本来の社長が「解任」を知ったのは登記が完了した後だったとの事。
法務局から届いた通知を見て、自分に代わり、姓こそ同じだが全く面識のない者が代表取締役に就いたとあり、社長は血の気が引いたというが、身に覚えのない「登記完了」の日付から、既に10日がたっていたという。
とてもありえないと思っていたこんなことが、簡単にできてしまう事に、恐怖さえ感じました。
登記制度の変更に伴う落とし穴。「突然の乗っ取りに中小企業は防御できない！」
2020年の登記制度の変更後、現在の登記制度では、虚偽の疑いがある場合に法務局が完了前に連絡するのは「著名な上場企業など」に限られているらしく、「突然の乗っ取りに中小企業が防御できない」と専門家は警鐘を鳴らしているという。
約1,000億円の子会社の資産が、あわや売却！
犯人の狙いは、この会社の子会社の消費者金融の経営権取得や約1,000億円に上る保有資産の売却だったとみられ、本当の社長は「新経営陣」の職務執行停止を求める仮処分を地裁に申し立てたが、その後も、犯人の「新経営陣」は子会社の対し、役員交代を目的とした株主総会招集や、配当金未払いを理由とした違約金を含む350億円の支払いなどを次々と要求してきたという。
逃げもせず、開き直る乗っ取り犯は、会社売却の動きも具体化させたという。
いまだ「社長」に復帰できず。
地裁が職務執行停止を認める仮処分を出すなどして、資産売却は未然に防げたらしいが、本当の社長は今も社長の座に復帰できていないという。
「知るのがもっと遅れ、事情を知らない第三者に全資産が売却されていたら、取り返しがつかなかった」と話したそうです。
この話、ひとごとではありません。
自分たちの会社が、こんなことにあってしまった・・・人ごとではございませんね。
公開日：2022年11月2日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
今朝（11/2）の読売新聞の朝刊に、「川崎市の新築戸建に太陽光発電設置を義務化」の記事がありました。
戸建て住宅も義務化の対象とする方針を示した自治体は政令市では初めてとの事です。
太陽光パネルの設置義務は、原則「住宅メーカー」が負いますが、延床面積2000㎡以上の場合は建築主が負うことになるようです。
当然ながら設置した住宅は、そのぶん住宅価格が高くなりますが、その負担増は「約100万円増」と試算しているようですが、いままでオプションでの太陽光発電を搭載しようとすると、とてもこの程度では設置できませんでしたから、SDGsの面からも、ひじょうに喜ばしいことかなと思います。
東京都では、すでに9月に「太陽光の設置義務化」を発表しています！
政令市では川崎市が初めてですが、全国初として自治体で最初にスタートを切ったのは「東京都」でした。
小池都知事が「新築住宅への太陽光パネル設置義務化について、２０２５年４月の制度開始を目指す」と9/9に発表しており、年内にも関連条例を改正する予定のようです。
横浜市や千葉・埼玉など、他の自治体でも、類似の制度がひろがっていく予感がします。
私の実家も、10年以上前からソーラーパネル搭載の「自家発電」の家にしておりますが、かなり電気代が助かっています。
最終更新日：2022年9月12日
公開日：2022年8月23日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
宅建業者専用のデータベース「REINS（レインズ）」を運用している、「公益財団法人 東日本不動産流通機構」から、今年の4～6月期のマーケットウォッチ（季報）の発表がありました。
首都圏の成約㎡（平米）単価は、7.9％～15.9％のアップ！つまり価格が高騰！
「公益財団法人 東日本不動産流通機構 季報マーケットウォッチ2022年04～06月」より
これを見ると、23区は若干横ばい傾向でありながら、多摩神奈川埼玉はかなり高騰していることがわかります。
コロナ禍によるリモートワークにより、周辺の住宅地の需要が上がっていることの影響が想像できます。
首都圏の成約件数は、2.7％～17.4％のダウン。つまり中古物件が極端に少ない！
「公益財団法人 東日本不動産流通機構 季報マーケットウォッチ2022年04～06月」より
そして上記の表では、価格が上がっているのは、中古物件の供給量が少なくなっているせいであることを裏付けています。
実際に販売に携わっていると、以前のような大幅な「指値（さしね＝値引き交渉）」をしていると、他の人に「満額」で決められたりするケースが多くなっている実感があります。
まさに、「物件が減り、価格が上がっている」ことを裏付けています。
横浜川崎では、5000万円だった物件が約5800万高騰！ 100件あった物件が83件に減少！
これら上記の表をもとに私は、直感で分かりやすいExcel表にしてみました。
たとえば、5000万円のマンションを探していらっしゃる方は、上の表の5000のところを見てください。
昨年5000万円であった物件が、23区では＋475万円、横浜川崎では＋795万円、埼玉でも＋640万円値上がりしています。
また、昨年の成約件数を100件とした場合には、23区では97件と若干減った程度ですが、横浜川崎では83件に減っています。
購入も売却も、このタイミングを逃さない検討が必要に！
購入を検討している方も、ご売却を検討している方も、この価格上昇傾向、物件減少傾向をよく把握されて、タイミングを逃さないようにご検討いただくことをおススメいたします。
最終更新日：2022年7月1日
公開日：2022年6月22日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
最近、「連節バス」が増えているようです。
「連節バス」とは、列車のように連接部分のあるバスで、長さが一般のバスの約２台分あるバスのこと。
日本では、1985年の「つくば科学博」のシャトルバスで本格運用されましたが、実は当時の法律では一般道路を走ることが出来なかったらしく、指定した道路やレーンのみ走行する条件で、特別に認可されたものらしいのです。
普通の路線バスに初めて導入されたのは、10年以上経った1998年に、千葉市の幕張地区とのことらしく、先日ちょうど幕張のご案内に行った際に、わたくしも見かけました。
その後、「神奈川中央交通」が、大学キャンバスや大規模事業所と駅とを結ぶ路線で、神奈川県の藤沢市や、厚木市、東京都の町田市などにルートを広げてきている様子。
横浜市も2020年7月から横浜ベイエリアに導入し、横浜駅～山下ふ頭（いま「動くガンダム」の GUNDAM FACTORY YOKOHAMA がある場所）を往復しています。
じつは、この「連接バス」が、ますます増えていくようです。
「運転手不足」「路線バス利用者減少」が深刻になっている昨今、乗車が多い路線に「連節連接バス」を導入することで、同時に何台も運行しているバス路線の台数を減らせれば、余った運転手をほかに回すことが出来、ほかのバス路線の減便にブレーキをかけることができます。それに「連節バス」は目立つため、「走る広告塔」として、広告収入も期待できます。
実は「横浜市」の、特に「青葉区」は、非常に「高齢化」が進んでいるエリアです。
このエリアは「東急田園都市線」と「小田急線」が結構な距離離れて「平行」に走っており、この間にある広い住宅地エリアをつないでいる主要な公共交通機関が「公共バス」なのです。
しかし、少子高齢化によるバス利用者の減少や、運転士の慢性的な不足もあり、維持することが課題となっていました。
そこで今回、「横浜市」と「東急バス」とが協定を締結し、２年後の「連節バス」導入を予定して、試験運行をはじめました。
将来的には「東急田園都市線・横浜市営地下鉄」の「あざみ野駅」から「小田急線」の「新百合ヶ丘駅」まで、横浜市営地下鉄が延伸することが決まりましたが、2030年開業を目指すと言っているものの、従来の計画と実現の差を考えますと、本当に利用できるようになるのにはもしかしたら20年前後かかってしまう可能性も否定できません。
その間、存続が危惧されている「横浜市青葉区北西部」においても、ぜひこの「連節バス」に頑張ってほしいものです。
最終更新日：2022年6月17日
公開日：2022年6月16日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（しげかつ）です。
6/5に放映されました「NHKスペシャル」のTV番組を見ました。
いつ逃げる? どこへ逃げる？
6/15に、日本全国が「梅雨」に入りました。
H30年の西日本豪雨、令和元年の台風19号、令和2年の7月豪雨・・・。連続して水害が起きており、今年もまた「水害」が起こる危険性が叫ばれております。
不動産の購入や転居を考える時にも、「水害のリスク」は非常に意識すべき項目ですので、ぜひこういった番組や情報はご覧になっておくことをおススメいたします。
さて、この番組で取り上げられました、NHKの特別サイト「全国ハザードマップ」は、期間限定の特設サイトでありながら、良くできていました。
ぜひ、実際に使ってみてはいかがでしょうか。
自宅と、ご実家の場所を調べておこう！「全国ハザードマップ」
使い方は簡単。
地図を開いて、じぶんの調べたい場所を探します。住所を入力して検索も可能です。
洪水時の最大浸水想定「浸水深」を見てみよう！
たとえば、おしゃれな世田谷マダムに人気の「二子玉川」エリアを見てみましょう。
こちらは、台風19号で浸水したエリアとして、逆の意味でも有名になってしまいました。
地図を見てみますと・・・
こちらのように、二子玉川駅周辺に浸水の危険なエリアが広がっており、駅から数百メートルの場所に「最大浸水想定10～20ｍ」のエリアもあります。
上記の説明図は、国土交通省の「浸水シミュレーション検索システム」での説明図です。
単なる図として見るのではなく、想像力を働かせてください！
浸水深が3ｍ以上で１階部分が水没してしまいますが、2階へ逃げれば助かるかもしれません。
しかし5ｍを超えると、2階でも危険ですから屋根へ逃げなくてはなりません。
でも、さきほどの10ｍ以上を想定されたエリアでは、おそらく3階建の戸建は、水没してしまいます。
のんびりと家の中にいることは危険です。河川反乱の危険があれば、すぐに高台や高い建物に逃げる必要があります。
ターミナル駅の近くにも「土砂災害特別警戒区域」がっ！
危険なのは、水害だけではありません。
熱海の土砂崩れがありましたように、「土砂崩れ」も、非常に危険な脅威です。
下のハザードマップは、いま駅前再開発が進んでいる、東急東横線「綱島」駅の近くの図ですが、駅のすぐ近くに「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」が点在していることがわかります。関東平野の中心の２３区にはあまりありませんが、川崎横浜など坂が多い地形のところには、かなり密集しています。
溝の口駅、横浜駅、鶴見駅など、大きな駅のすぐ近くにも、こういった危険なエリアがあります。「いつもよく買い物に行く場所だあ！」という方は、この「全国ハザードマップ」でチェックしておいて、もしその周辺で買い物をしているときに地震やゲリラ豪雨などにあった際には、すぐにどこへ逃げたらいいのか、考えておくことも、命を守るうえで非常に重要です。
公開日：2022年6月9日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
ロシア軍によるウクライナ侵攻と、それに伴う経済制裁の欧州により、ロシア産木材の供給が停留しているために、国内の木材価格が上昇しているようです。
すでに住宅や家具の購入などの市民生活にも影響が出始めていると、読売新聞（6/7夕刊）で報じられました。
記事によると、小平市に一戸建て住宅を建てる予定の男性に、建築担当者から「予算を増やすか、部屋の数を減らしてもらうしかない。」と告げられたという事です。
合板の素材となる単板は、総輸入量の82％がロシア産！
針葉樹合板の全国平均価格は、前年同月比で、約7割も高くなっているとの事です。
「ここまで品薄になるのは、災害時を除けば初めて」との木材販売会社の担当課長が気をもんでいるそうです。
夏以降は業者の在庫が尽きる恐れがあり、政府も国産材への転換支援を始めるとの事です。
国産供給も、動きは鈍く・・・。
とはいえ、国内では長年の間に林業が衰退していった結果、伐採後の木材を保管して乾燥させる施設が不足しており、林業の担い手も減少しており、急には供給が増えるわけではないようです。
新築の住宅・マンションの供給が減少に・・・ますます中古住宅への需要増に影響か！
このまま木材の供給不足がつづけば、新築の住宅やマンションの供給におのずと影響があり、その分「中古住宅」「中古マンション」への重要シフトがおこりそうです。
昨年から続き、不動産物件の供給不足に、より一層拍車がかかってくるのではないでしょうか。