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売買物件を探していると「オーナーチェンジ」の表記を見ることがあると思います。

投資用物件のお探しの方はご存じの方も多いと思いますが、今回はこの「オーナーチェンジ」のご説明をしたいと思います。

初めて物件をお探しの方、ご自宅用の物件をお探しの方などは「聞いたことはあるけど内容はよくわからない・・・」という方も多いのではないでしょうか？

• 「オーナーチェンジ」とは

現在既に入居者がいる物件を、現在のオーナー（所有者）が次のオーナー（所有者）に転売することをいいます。つまり「オーナーチェンジ物件」というと、オーナー（所有者）だけが、チェンジする（変わる）物件、という意味です。

現在既に入居者がいるとは、賃貸借契約等で第三者に貸している状態の物件です。 

物件の概要の現況などに「賃貸中」と記載されています。

要するに現在の賃貸契約を引き継いだまま物件を購入することになります。

• どのような物件がオーナーチェンジになるか？

・分譲マンションの一部屋を貸している場合（ワンルーム・１K・１DKなどが多い）

・一棟マンション・アパート（所有者の方が当初から賃貸用（投資目的）として建築している場合など）

・その他、一戸建て・事務所・店舗を貸している場合

上記の状態で売り出しすると「オーナーチェンジ」となります。

• 「オーナーチェンジ物件」のメリットとデメリットは？

＜メリット＞

・すでに賃貸借契約により賃料収入が確定しているため、収支計算がし易い

　また、新たに賃借人を探す必要がない

・室内のリフォーム等すぐに実施する必要がない

・空き部屋の物件より比較的安い場合が多い（ご自身でご使用いただけないため）

＜デメリット＞

・室内を内見できない（※賃借人は第三者なのでご内見することはできません）

　また退去後の室内のご状況次第で多額のリフォーム費用がかかる場合がある

・ご自身でご使用（ご入居）を希望の場合は、いつから使えるかわからない

　（居住用の場合は2年間の（普通）賃貸借契約が多いですが、期間満了時に賃借人が退去するとは限らない。また、期間満了後の退去を希望しても賃借人が更新を希望すると更新することになる）

　※一部の例外や定期借家契約は除く

・ローンをご利用でご購入の場合は、投資用ローン・事業用ローンなどとなるため

　住宅ローンと比べて高金利および自己資金等が多く必要となります

以上から「オーナーチェンジ物件＝投資用物件」といえるため、投資目的で物件をお探しの方には魅力ある物件となりますがご自身でご使用（ご入居）になられる方は検討物件の対象外とお考えいただくのが良いかと思います。

上記は一般的な解釈として簡単にご説明致しました。

当然ケースバイケースでご事情が変わる場合があります。

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 志水　恵吾