渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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公開日:2021年2月22日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
最近、以前物件の購入をお手伝いさせていただいたお客様から連絡がありました。
【競売でマンションが安く売りに出ているので購入したい】という相談です。
たまにこうした相談をいただくことがあります。数年に一度くらいでしょうか?
「競売(けいばい)」は抵当権等の担保権の実行、判決などに基づく債務名義の執行として裁判所が不動産を強制的に売却するものです。
新聞などにも「○○地裁の競売物件」等とたまに一覧が出ていますよね。
私は以前「不動産業者(プロ)向けに競売不動産の転売価格の推定情報を売る作業」を担当したことがあります。
もう20年近く前の話で当時と現在では市場環境が【激変】(特に再販にあたってのリフォーム内容)したため当時の経験と養われた「勘」はかなり錆び付いていますが、プロ向けの、競売不動産という「特殊」な商品の査定を経験できたことはその後の仲介の仕事でも役に立っています。
では「どんなマンションか見てみるか」、と久しぶりに裁判所のBIT(不動産競売物件情報サイト)を覗いてみました。
すると3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点。まとめて【3点セット】と呼ばれています)の冒頭に以下のような裁判所からの見慣れない「注意書」がありました。
すべての物件にこのような「注意書」が付されています。
以前は見たことのないものです。
最近民事執行法が改正され、期間入札にあたって提出書類が増えましたよ、という裁判所からの親切な案内です。
3つありますが2番目の住民票等はよいとして、一番上の「(暴力団員等に該当しない旨の)陳述書」が追加されたことは知人から聞いていましたので特に何も思いませんでした。
一番下の「宅地建物取引業の免許証のコピー」という書類を見て、反射的に、
「そうか。無免許営業対策だな。「業」を厳しく見るようになったんだね。。。」
と思いました。
競売不動産を落札し、立退きや残置物の処分をして、滞納された共益費を支払い、リフォームして一般の方に物件を売ることは、非常に事業性が高い行為です。「業」としてこうした行為をするには原則として宅地建物取引業の免許を受けている必要があり(宅地建物取引業法第12条。「無免許営業の禁止」。)、違反者には刑事罰もあり(同法第79条第2号。3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金。)、実際に摘発される例も多々あります。
利益を得る目的で競売不動産を落札→転売という行為は、実際に摘発されるかはともかくとして、反復継続して行っていなくても「業」として行っていると見られてもやむを得ないところがあります。「業」と判断された場合、無免許営業を行った個人・法人だけではなく、仲介で関与した不動産業者も無免許営業の幇助として処分される可能性があります。
数年に一度お客様から「競売でマンションを購入したい」という相談を受けるのですが、自己使用の場合はともかく、「安く仕入れて高く売りたい」という目的の場合はこうした法律の制限のことを説明しています。無免許営業にもし該当する場合は刑事罰もあって非常にマズイですよ、と。
こうした経験から、無免許営業の個人を締め出す目的で最近の裁判所は宅建の免許証のコピーを要求するようになったのか?と思ったのです。
ただよく見ると宅建免許の免許証のコピーは「宅地建物取引業者の場合」に限定して求めらています。
調べると宅建免許のコピーは暴力団排除の手続の一環で求めれるようになったことが分かりました。
宅地建物取引業の免許を受けた事業者は最高価買受申出人になっても、通常必要な「裁判所から警察への暴力団該当性の調査」が免除されるということで、そのために入札の際に免許証のコピーを提出せよ、ということのようです。
たしかに一般の個人の方も営利目的とは無関係に入札することはあります。
親族が入札してくることもありますし、「隣の土地が競売になったので落札したい」、ということもあります。
一律に宅建業者に入札を限定することはおかしいのは明らかで、軽率な早とちりでした。
ただ利益を得る転売目的で競売手続に参加するには宅建業の免許が必要であることは事実です。
賃貸目的であっても、もともと競売で不動産を落札する行為は宅建業法で規制する「売買」に該当するという判例があります。
繰り返し行う等、「業」と見られれば無免許営業として取り締まりの対象になる可能性があります。十分注意しましょう。
このコロナ禍で競売になる物件が増えるのではないか、という話も囁かれているようです。
ただそんなに単純なものではないかな、と考えています。
かつてのリーマンショックのときは確かに増えましたが、他方で政策的に「モラトリアム」が発令されて結構抑えられた記憶があるためです。
ただ都心のマンション用地とか、通常競売ではあまり出てこない物件が出てくるのではないか、とは予想しています。
BITを見ているだけでも世の中の状況は垣間見れるものです。
しばらく離れていましたが裁判所の情報も時間のある時に追っていこうと思います。
何か気付いたことがあればこうしたブログで触れる機会があるかもしれませんね。
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年6月10日
公開日:2021年2月22日
こんにちは。
本日は新規物件、プレイズ三郷中央のご紹介です。
◆秋葉原駅直通20分、つくばエクスプレス三郷中央駅より徒歩2分、アクセス良好です!!
◆2018年築、LDKは約20帖、床暖房、食洗機付き、下の階が共用部なのでお子さんも安心です!!
◆現在居住中ですが、事前予約にてご内覧可能です、もちろん仲介手数料割引、
ご興味あるお客様、お気軽にご連絡ください、お待ちしております!!
公開日:2021年2月22日
こんにちは!
仲介手数料【最大無料】の不動産流通システムの小室です。
本日は、閑静な邸宅地『白金』に佇む弊社専任物件【クレッセント白金5階】オーナーチェンジ物件のご紹介です。
~物件概要~
■東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩8分
■販売価格:1,830万円
■賃料:月額88,000円
■年間予定賃料:1,056,000円
■予定利回り:5.77%
オーナーチェンジの物件もご購入いただければ仲介手数料が割引となります。
もちろん、ご売却の相談も24時間365日メールにて受付けております。
投資用不動産のご売却・ご購入も仲介手数料<最大無料>の不動産流通システム【REDS】までご相談ください。
公開日:2021年2月21日
TX営業所で新築戸建てをご購入いただいたお客様より
より暮らしやすくするための追加工事をいただきました。
洗濯機上の可動式の収納棚を設置しました。
ビフォー
アフター
このような小さくても生活をより豊かにするための
工事は多々行っておりますので、お気軽にお申し付け
ください。
公開日:2021年2月20日
皆様こんにちは。
すっかり春の陽気になってきましたね。
暑がりな私は既に汗をかきだしました。 笑
まだまだ寒くて良いと思っている私です。
先日お引渡しをいたしました、Y.I様より、嬉しいお客様の声が届きました。
売主業者もとても良い方で契約、お引渡しと共に気持ちの良いお取引をさせていただきました。
常に良いところだけではなく悪いところもはっきりとお伝えする営業スタイルです。
時にははっきり言いすぎてしまうこともありますが。。。。
皆様からのお問い合わせお待ちしております。
公開日:2021年2月20日
お世話になっております仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の藤ノ木です。
毎年この時期は地元、十日町の雪まつりで盛り上がる時期です。
ただ、本来2月20日(土曜日)、21日(日曜日)に開催を予定していた、第72回十日町雪まつりについては新型コロナウイルスの感染が再拡大のため中止となりました。
雪まつりは、1年1度の十日町市の最大イベントで学生時代の私はうつもこの時期が楽しみでした。
雪像づくりは、地元の有志の方々が協力して雪像を作成します。
私自身、ここ数年、十日町雪まつりに伺うことが出来ませんでした。
来年には新型コロナウイルスの感染が終息し家族で雪まつりに行きたいと思います!
公開日:2021年2月20日
こんにちは。仲介手数料最大無料または割引の
REDS不動産流通システムの鈴木朋子です。
日本での初めて新型コロナウイルスのワクチン接種も始まり、少しずつ明るい兆しが見えてきたのではないでしょうか。
日中はずいぶん暖かくなり春の気配がしてきましたね。
なかなか旅行はいけませんので趣味のガーデニイグで楽しんでいます。
休みの日は近くの園芸センターにいってぶらぶらしています。今回植えた新作です。(笑)
)
マンションのバルコニーでお花を見て癒されています。
この頃は在宅勤務のため家が狭く不動産購入を考えたという方も多いですが
家での癒しにおすすめです!!
不動産購入を安く!!諸費用を抑えたい!
不動産をお探しの方!!内覧希望を出す前にご連絡お待ちしております。
仲介手数料安くご紹介できます。
まずはREDS不動産流通システムにお問い合わせください!!
インターネットでご覧いただき気になる物件ございましたら、お気軽にメールいただければ仲介手数料お答えします。
仲介手数料は割引きか半額か無料です。諸費用の節約になります。
価格交渉もいたします。
SUUMO・アットホーム・ホームズ等インターネットに掲載の物件は、ほぼご紹介できます。
不動産購入に関してこれはどうなんだろう?
ご質問・家探しは仲介手数料最大無料または割引の
REDS不動産流通システム宅建士の鈴木朋子までお気軽にお問合せお待ちしております。
公開日:2021年2月19日
皆様こんにちは。
前回ご紹介しました「ワールドシティタワーズ」にお申し込みが入りました。
販売開始直後です、レインボーブリッジ、お台場が一望です。
この眺望ならうなずけることと思います。
不動産市場は活発に動いております。
優良物件はほんとうに足が速いですね。
公開日:2021年2月18日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
新型コロナウイルスのワクチン接種も始まり、いよいよ「アフターコロナ」に向けて本格的なアクションがスタートしましたね。
これから徐々に暖かくなって湿度も上がれば、コロナの感染力も弱まるそうなので、社会全体の雰囲気も明るくなってくるのではと期待しています。
(油断は禁物ですが、コロナの事を抜きにしても 春になるとそれだけで明るい気持ちになりますよね)
話題は変わり、 小平市の新築戸建のご購入を 仲介手数料【無料】にて、お手伝いさせて頂きました。
通常の仲介会社では約200万円かかる仲介手数料が、弊社のご利用で【無料】となり、約200万円お得にお取引となりました。
M様、誠におめでとうございます。
お引渡しまで、しっかりサポートさせて頂きます。
次にお得に不動産の売買を行うのはあなたの番かも知れません。
不動産の売買をお考えの方は、弊社【REDS】までお気軽にお問合せ下さい。
経験豊富なスタッフが対応させて頂きます。
では、また。
公開日:2021年2月18日
お世話になっております。
先日、愛犬の半年検診にいってまいりました。
お迎えした時の体重は2.7キロでしたが
先日の検診では、5.9キロまで大きくなっていました!
ほぼほぼ成犬になったとのことでした。
健康で育ってくれていてとっても嬉しいです。
※写真はヨーグルトの入れ物を嚙みちぎっている図です。