こんにちは。REDSの宅建士・宅建マイスター、後藤光志です。

街の喧騒も雨に包まれ、静けさ漂う梅雨の季節となりました。みなさま、お元気でお過ごしでしょうか。

今回は、不動産取引でよく出合う「位置指定道路」について考えてみました。

位置指定道路（建築基準法42条1項5号道路）とは

「位置指定道路」とは何かについて、建築基準法42条1項5号に以下のような記載があります。

“土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの”

わかりづらい記載ですが、民間（不動産業者など）が宅地・建売分譲をする場合で開発行為に該当しない場合、特定行政庁（都道府県知事や市区町村長）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のことです（後で市区町村に寄付し公道になる場合もあります）。建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件があり、それを満たすための道路として築造されます。

築造される位置指定道路には以下のように基準が定められています。

■位置指定道路の基準

建築基準法施行令144条の4第1項：

1．両端が他の道路に接続したものであること。ただし、次のイからホまでのいずれかに該当する場合においては、袋路状道路（法第四十三条第三項第五号に規定する袋路状道路をいう。以下この条において同じ。）とすることができる。

イ　延長（既存の幅員6メートル未満の袋路状道路に接続する道にあっては、当該袋路、状道路が他の道路に接続するまでの部分の延長を含む。ハにおいて同じ。）が35メートル以下の場合
ロ　終端が公園、広場その他これらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続している場合
ハ　延長が35メートルを超える場合で、終端及び区間35メートル以内ごとに国土交通大臣の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合
ニ　幅員が6メートル以上の場合
ホ　イからニまでに準ずる場合で、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合

2．道が同一平面で交差し、若しくは接続し、又は屈曲する箇所（交差、接続又は屈曲により生ずる内角が120度以上の場合を除く。）は、角地の隅角を挟む辺の長さ二メートルの二等辺三角形の部分を道に含む隅切りを設けたものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認め、又はその必要がないと認めた場合においては、この限りでない。

3．砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。

4．縦断勾配が12パーセント以下であり、かつ、階段状でないものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合においては、この限りでない。

5．道及びこれに接する敷地内の排水に必要な側溝、街渠その他の施設を設けたものであること。

位置指定道路の注意すべき4点

位置指定道路について、注意するべきポイントを4つ解説します。

1．古い位置指定道路の場合、位置指定申請内容と現地の乖離（かいり）がある場合があります。指定の幅員に現地の幅員が満たない場合は指定幅員に復元させるために敷地の一部を後退させることが必要になる場合があります。

また指定以上の長さがある場合や隅切り部分の長さの違い、位置の違いなどがある場合は、位置指定図と現地を一致させることが必要になり、それができない場合は建物の再建築ができない場合もあります（救済措置がある場合もあるようですが、行政によって違うようです）。

2．位置指定道路は通常私道の場合が多く、誰が所有者であるのかも重要です。位置指定道路利用者（周辺宅地所有者）が持分で持っている場合や複数に分割して相互に持ち合っている場合など、私道の所有権を持っている場合が多いのですが、古い分譲地の場合は、分譲会社がそのまま所有権を持っていたり、元地主の所有になっていたり、どういうわけか、対象不動産だけが所有していない場合もあります。

私道の通行、掘削には所有者全員の同意書が必要ですが、私道の持分所有や一部分を所有していれば、通行はお互いさまのことであり、承諾書などがなくても無償通行している場合がほとんどです。ところが、私道を持っていない場合は、私道を当然に使用できる権利が保証されているわけではありません。

3．私道に埋設されている水道管は、基本的に私設管が多いですが、公設管である可能性もあります。これらの管の所有権と管理状況を確認し、必要に応じて適切な手続きを行うことが重要です。

埋設管の口径が小さい場合は水圧が低下する可能性があります。特に、複数の家庭で共有している場合には、水量不足が起きやすくなります。

4．排水管、水道管（私設管の場合）、位置指定道路の維持管理は共有者で行うことになります。

位置指定道路に関するトラブル事例

位置指定道路には以下のようなトラブルがあることも知っておきましょう。主なものを5つ挙げます。

1．位置指定道路の復元：前記のように、土地購入後に位置指定申請内容と現地に乖離（かいり）があることがわかり、復元のために建築有効敷地面積が減少した。

2．土地所有者による通行妨害：位置指定道路の所有者が、他者の通行を禁止したり、道路上に私物を置いたりして通行を妨げる。

3．掘削の承諾：土地に建物を建てる際に必要なインフラの引き込みにあたって、位置指定道路の所有者が掘削を承諾しない。

4．道路使用に関するトラブル：特定の居住者が私道部分に自動車を駐車していることが多い。植木鉢などを道路に並べている。位置指定道路に接して駐車場を営もうとする土地所有者とのトラブルなど。

5．道路の補修についての費用負担に関するトラブル。

位置指定道路のメリット

注意点やトラブルなどが目立つ位置指定道路ですが、メリットも考えてみました。

1．建築基準法の接道義務を満たし、土地の有効活用が可能となるため、ある程度の敷地面積のある土地でも手頃な大きさの宅地や建売住宅が供給される。

2．まとまった分譲地になれば分譲地全体の雰囲気や街並みがよくなる。

3．区画の位置にもよるが交通量が少ないので、静かな住宅である。お子様や高齢者の自動車事故が減る。

4．人通りも少ないのでプライバシーが保たれる。

以上、今回は位置指定道路についてでした。

最後に

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