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後藤 光志ごとう みつし

43条第2項第2号道路(旧43条但し書き道路)

公開日:2021年5月6日

 こんにちは、5月になりました。風薫る季節、新緑の季節、いろんな草花が咲き誇る季節。良い季節となりました。ですが相変わらず新型コロナウイルスは猛威を振るい、今年のゴールデンウイークも緊急事態宣言が発令されました。ですが今年は昨年と違い、皆さん何でもかんでも外出を自粛するという事ではなく、感染対策に注意をしながら、ある程度の外出はされたようですね。公園で遊ぶ子供たちの姿も昨年に比べ多かったですし、特定の観光地は多くの人で賑わっていたようです。季節のイベントも感染対策を取りながら開催されていたようです。
 緊急事態宣言は延長されそうです。マスク、手洗い・消毒は日常生活で当たり前のように習慣になりましたが、気を緩めず、密を避けるよう気を付けましょう。

 さて先日、建築基準法43条第2項第2号許可により建築確認を取得する物件がありました。これは以前、建築基準法第43条但し書き道路と言われていたものです。建築基準法第43条1項には、「建築物の敷地は、道路(略)に二メートル以上接しなければならない」と規定されています。道路というのは建築基準法上の道路を指します。ですから建築基準法上の道路に二メートル以上の接道がないと建物は原則として建築できません。但しその敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。は建物の建築が認められていました。この但し以下の条文に該当する場合を「建築基準法第43条但し書き」と言われていました。これが平成30年9月25日より改正になりました。とはいえ旧43条但し書きがなくなり、この内容が43条第2項第2号になっただけの事ではありますが。
 この許可を取るには数ヶ月の日数がかかるようですが、今回の物件はこの同じ通路(建築基準法上の道路でない)に接する他の土地で同様の手続きで許可を取得し建築している事。関係土地権利者の協定書が取り交わされている事。許可申請を提出している事等、総合的に判断すれば許可は取れるだろうと予想はできます。
 取引にはこの許可(建築基準法43条第2項第2号許可)取得を条件として、取得できない場合は白紙解除とする特約を付けて契約すれば取引は問題ないかと思いましたが、結局融資予定の金融機関から、融資金額の減額や金利が通常より高くなる等の回答があり、取引には至りませんでした。建築基準法43条第2項第2号許可の物件の取り扱いは金融機関によって違うようです。今回の融資金額の減額や金利が高くなる等は、お客様の問題ではなく物件によるものなので、もっと早く回答して欲しかったと感じています。
 建築基準法43条第2項第2号許可の物件を取り扱うことは、そう多くはありませんが、稀に目にすることがあります。今回のように、金融機関からの融資条件が厳しくなったり、将来の建物建て替え時にも同様の許可を取る必要があり、その際必ずしも許可を得られる保証がないこと(よほどのことが無ければ許可が得られない確率は低いと思いますが)。物件売却時に価格が安くなってしまう事。建築できる建物にも制限があること(許可する特定行政庁によって多少の違いがあるようです。)等考えれば、建築基準法上の道路に二メートル以上敷地が接している、いわゆる接道義務を満たした物件を購入されるに越したことはありませんが、同じ通路(建築基準法上の道路でない)に接する敷地には、環境を悪化させるようなものは建築されない。物件前面の交通量は少ない。物件価格は安い。等考えられます。それに加え物件の立地が良いとか、お子様の学区内であるとか条件が合えば、融資金額、融資金利等総合的に判断して購入を検討されることもあって良いかもしれませんね。それでは今回はこれで失礼いたします。

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