エージェントブログAGENT BLOG

最終更新日:2023年9月12日
公開日:2023年9月10日

中古住宅のメリットとデメリットは売主が個人か宅建業者によって変わります

REDSエージェント、宅建士の後藤です。9月に入りましたね。朝晩はだいぶ過ごしやすくなりましたが、日中はまだまだ暑い日が続きそうです。夏の疲れなど出されないよう体調には気をつけてくださいね。今月もよろしくお願いします。

前回に続き今月は、中古住宅のメリット、デメリット、同じ中古住宅でも売主が個人の場合と宅建業者の場合の其々のメリット、デメリットを考えてみました。

中古住宅購入

中古住宅を買うメリット

中古住宅を買って住むメリットについて考えてみましょう。

価格が安い

中古住宅は、新築住宅に比べて価格が安いのが最大のメリットです。一般的に築年数が経過するほど価格が下がる傾向にあり、予算内で広い物件や好立地の物件を探すことができます。

選択肢が多い

中古住宅は、市場に出回っている物件数が多いため、新築住宅よりも選択肢が豊富です。自分の希望に合った間取りや設備、デザインなどを探しやすくなります。また、個性的な建築物など、新築では手に入らないような物件に出合える可能性もあります。

リノベーションで自分好みにできる

中古住宅は、購入後にリノベーションを行うことで、自分の好みやライフスタイルに合わせた住まいを作ることができます。中古住宅は購入費用を安く抑えられる分、リノベーションにコストをかけられます。デザイン・素材・間取り変更などに費用をかければ、自由度の高い理想のマイホームに改造できる可能性が高まります。

住環境や近隣情報がわかりやすい

中古住宅は、すでに人が住んでいるか、あるいは以前人が住んでいた場合がほとんどです。そのため、騒音や治安などの住環境や近隣住民の状況などを事前にリサーチしやすくなります。新興住宅地では、開発で環境が変わっていく可能性もありますが、中古住宅では安定した環境を期待できます。

中古住宅を買うデメリット

中古住宅を買って住むデメリットについて考えてみましょう。

損傷や劣化が気になる

中古住宅は、新築住宅に比べて損傷や劣化が目立つことが多いです。建物の築年数や、売主様の使い方にもよりますが、快適に住み続けるためには、設備の入れ替えやリフォームを検討しなければなりません。特に、耐用年数を超えている設備は突然故障することも少なくないため、物件の購入後に交換しておいたほうが安心です。物件価格は安く抑えられるものの、購入後の修繕費が高くなるケースも多いので注意が必要です。

耐震性に劣る物件もある

中古住宅は、新築住宅よりも耐震性が低いことがあります。1981(昭和56)年5月31日までに確認申請を受けた中古住宅は「旧耐震基準」を満たすように建てられているケースが多く、現在の「新耐震基準」で建てられた住宅に比べて耐震性が劣るとされます。耐震性に問題がある物件だと、物件購入・リフォームに加えて耐震補強の費用を見込まなくてはならず、結果的にコストがかさむ可能性もあるので要注意です。

住宅ローン控除の対象外になることもある

中古住宅を購入する場合でも、住宅ローン控除の対象となります。ただし、2022年の税制改正により、対象となる中古住宅の要件が、1982(昭和57)年1月1日以降に建築された住宅であること、または新耐震基準に適合していることが条件となっています。

したがって1981(昭和56)年12月31日以前に建築された建物(マンション含む)の場合で、新耐震基準に適合していない場合は住宅ローン控除の対象外となります。また、他の条件や金融機関によっては住宅ローンそのものが対象外となる場合もあります。

瑕疵が潜んでいる可能性が高まる

中古住宅は、新築住宅よりも瑕疵(かし)が潜んでいる可能性が高まります。瑕疵とは、取引の対象となる土地や建物に何らかの不具合がある状態のことです。中古住宅では築年数の経過などにより、目に見えない部分に瑕疵が潜んでいることも多く、入居後に水漏れなどのトラブルが生じるケースも珍しくありません。

次に、同じ中古中宅でも売主が個人の場合と宅建業者の場合があります。それぞれのメリット、デメリットを考えてみました。

売主が個人のメリット

個人の売主から物件を買うことのメリットについて考えてみましょう。

売買価格が安くなる可能性がある

個人は宅建業者と違って仲介手数料や広告費などの経費をかけないため、価格交渉の余地がある場合があります。また、売主が住み替えの場合など、売主の希望条件に合わせることによって、価格交渉ができる場合があります。

契約条件交渉に柔軟に対応してくれる場合がある

個人は宅建業者と違って、売買条件(買主が住み替えの場合に住み替え特約の相談など)や、引き渡し時期などについて、柔軟に話し合うことができることがあります。

生活情報や物件の履歴を直接聞くことができる

個人は宅建業者と違って、実際に物件を住まいとして使っていたものが多く、物件に対する思い入れや経験を持っているため、物件の魅力や、物件に関するアドバイス、注意点、近隣情報などを詳しく教えてくれる場合があります。

売主が個人のデメリット

個人の売主から物件を買うことのデメリットについて考えてみましょう。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)の範囲が狭い

個人は売主が宅建業者の場合と違い、物件に隠れた瑕疵があっても責任を負わないとする場合(売主契約不適合責任免責)があります。負う場合でも、雨漏りや建物の構造耐力上主要な部分の腐食、シロアリの害、給排水管の故障に限定し、引き渡しから3か月以内に通知を受けたものに限るとするものが多く、設備については契約不適合責任を負わないか、主要設備についてのみ引き渡しから7日以内に通知を受けたものに限り修復義務を課すとする契約がほとんどです。また、クーリングオフ制度の適用もありません。

売主とのトラブルや紛争が発生する可能性がある

個人は宅建業者と違って物件に対する思い入れ等の感情を持っているため、契約条件や物件状況などについて意見が対立したり、感情的になったりする場合があります。

売主が宅建業者の場合のメリット

売主が宅建業者の場合のメリットについて解説します。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)の範囲が広い

宅建業者は物件に隠れた瑕疵があった場合には責任を負わなければなりません。これは宅地建物取引業法第40条に以下の記載があります。

(担保責任についての特約の制限)
第40条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治29年法律第89号)第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2、前項の規定に反する特約は、無効とする。

従って、契約不適合責任の範囲を限定したり、責任の期間を引き渡しの日から2年に満たない期間を定めたりすることは無効となります。また買い受けの申し込みや契約の締結の場所によっては、クーリングオフ制度が適用される場合があります。

売主の信用度や信頼性が高い

個人と比べ信用度信頼性が高く、売主が途中で契約を破棄したり、引き渡し時期を延期したりする可能性は低くなります。

売主から物件に関するアフターサービスや保証を受けられる場合がある

宅建業者が売主の物件はリフォームをしているものが多く、独自のアフターサービスや保証を付けている場合があります。物件に隠れた瑕疵が発覚した場合や物件に不具合が生じた場合に、売主から修理費用や損害賠償などを請求することが容易であったり、可能であったりする場合が多く、売主から既存住宅売買瑕疵保険などの保証を受けられる場合もあります。

売主とのトラブルや紛争が発生しにくい

宅建業者は物件に対する思い入れや感情を持っていないため、売買条件や引き渡し時期などについて合理的に話し合うことができる場合が多く、また、売主から物件に関する不当な要求やクレームを受ける可能性も低くなります。

売主が宅建業者の場合のデメリット

売主が宅建業者の場合のデメリットについて解説します。

売買価格が高くなる可能性がある

宅建業者は広告費、リフォーム費用、既存住宅売買瑕疵保険など物件を売るために経費をかけており、価格交渉の余地が少ない場合が多いことがほとんどです。ただし、売却に時間がかかっている物件の場合は、少しでも早く売却したいと考え、多少の値引き交渉などにも応じてくれる場合もあります。

生活情報や物件の履歴を聞くことができない場合がある

宅建業者は、実際に物件を住まいとして利用していないため、物件に対する思い入れがなく、近隣情報など、詳しく教えてくれない場合があります。

まとめ

以上、同じ中古住宅であっても売主が個人の場合、宅建業者の場合ではそれぞれにメリットとデメリットがあります。前回の新築住宅も含め自分のライフスタイルや予算、希望やこだわりなどに合わせて、よく比較検討してから決めましょう。

弊社の仲介は仲介手数料が無料、または無料にならない場合でも割引手数料となります。安くなった仲介手数料分は、リフォーム費用や住宅設備、家電等の購入にご利用ください。また弊社が売主様より売却を依頼された物件については設備保証がついておりますので併せてご検討いただければ幸いです。

さて、夏季休暇があった8月も、多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。

また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら、ぜひREDS紹介制度をご利用ください。

弊社のエージェントは経験豊かなプロ集団です。お客様の心に寄り添います。皆様、売るときも買うときも「どんな不動産も仲介手数料が全て割引!さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。

「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO!”」「REDS不動産で検索」

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

後藤 光志
(宅建士・リフォームスタイリスト)

REDSのエージェントはお客様の気持ちに寄り添います。

カテゴリー:

嬉しい口コミも
多数いただいております

  • 40代男性(マンション売却)
    こちらでマンションの売却をいたしました。
    比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
    結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
    無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
  • 50代女性(マンション購入)
    マンション購入にてお世話になりました。
    担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。 いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました!子供への気遣いも嬉しかったです。 何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。(笑)
    不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです! お世話になり、本当にありがとうございました。
  • 40代男性(中古マンション購入)
    中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

    女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
    大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
    不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
  • 40代女性(住み替え:購入・売却)
    不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
    以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
    そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
    担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。 いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
    最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
    結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
  • 50代男性(マンション売却)
    マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
    次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
    ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
  • 30代女性(マンション購入)
    とにかくレスが早い。
    専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
    担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。 他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
  • 60代男性(戸建て購入)
    酒井智様にご担当して頂きました!細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました!
    酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
    仲介手数料も無料で!今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください!
※Google口コミより他の口コミを見る

一生に一度あるかの家の購入・売却…

相談したいけど、まだ買うか売るか決まっていない...

いきなり不動産屋さんへ相談に行くのはハードルが高い...

そんな方へ!LINEから気軽に相談でき、宅建士のプロが対応します。

宅建士が対応! LINEでご相談

LINEで気軽に相談したい方へ!