【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

先日、弊社に「親族間売買」についてお問い合わせいただいたお客様がいらっしゃいましたので、

この際によく調べてみました。

親族間売買での注意点とは

売買契約をするにあたり、売買金額については、民法上は当事者同士で自由に決めることができます。

しかし、親族間売買で著しく低い金額での不動産売買（低廉譲渡）を行うと、「みなし贈与」と捉えられ、

税務署から指摘が入る可能性が高まります。

そのため、親族間売買をする際には、売買金額が「一定の金額」を下回らないようにする必要があります。

（これは持分の一部を売買する際も同じです）

その「一定の金額」とは、不動産売買をするにあたる物件の「時価」の80％くらいであると一般的には言われております。

時価を算出するにあたっては、弊社の方で査定を行い、ご説明させていただきます。

そして契約前に、弊社提携の税理士の方で、固定資産税評価証明書や路線価を確認して、

その不動産が「低廉譲渡」に該当しないかどうかを確認いたします。

上記のような流れで、「親族間売買」についてもサポートできる体制が整っておりますので、

このようなご相談がありましたら、お気軽にご相談ください。

弊社では、今回ご紹介した「親族間売買」のように、取引相手が決まっている「個人間売買」については、金額にかかわらず仲介手数料を「半額」にてご案内させていただいております。

個人間売買につきましても、ぜひ弊社にてお手伝いさせていただければ嬉しいです。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

東京オリンピックが開催中の今、毎日選手のメダル獲得のニュースがあり、毎日嬉しい気分になっています。

サッカー・卓球は特に好きなので見ていますが、バスケットボールの３×３、スケートボードも今回初めて観戦して、面白い競技だと感じました。

まだまだオリンピック期間は続くので、引き続きテレビの前から応援していきたいと思います。

そんな中、海外の選手が選手村の中の様子をＳＮＳにアップロードしている写真をよく見かけます。

その選手村の建物こそが、オリンピック終了後にマンションとして供給される

「HARUMI　FLAG」（ハルミ　フラッグ）です。

公式ホームページ

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/outline.html

今回オリンピックが１年延期となり、引き渡しは当初より遅れていて2024年3月以降になるようで、

約2年半後に完成と少し先ですが、私はこのマンションに注目しています。

総戸数も賃貸住居合わせて約5,600戸、分譲住戸だけでも約4,000戸とスケールが大きく、東京都と大手ディベロッパー等計11社による共同事業です。

もちろん間取タイプ・価格タイプもさまざまなものがあります。

さて、売出されるタイプの中で、資産価値で考えると、購入するとしたらどのタイプが狙い目でしょうか。

この晴海というエリアと、販売価格を考えると、

「最低販売価格の約5,000万円～1億円」のタイプの部屋で、かつ「眺望の良い部屋」になると思います。

以下のような理由が考えられると思います。

現在このエリアで売買が活発な既存のタワーマンション等から想定して、

①共働きの30歳代～40歳代のファミリーが購入する場合、世帯年収は1,000万円～1,500万円がボリューム層と推測され、1億円を超える部屋については保有後の売却に時間がかかる可能性があること。

②また1億円を超える物件となると、千代田区・港区などのさらに都心の物件と競合することになり、マンション購入者の心理として、上記のようなさらに都心のエリアの方を選ぶ方が多くなると予想されること。

③この晴海フラッグのエリアは今回一括での開発事業なので、分譲時の段階で眺望が良い部屋であれば、その後前面に建物が建つ可能性が基本的には無いこと。

④湾岸エリアなので、眺望は重視され、資産価値として重要であり、眺望の無い部屋（海が見えない部屋）は、売却時に湾岸エリアの物件の中ではウィークポイントとなってしまうこと。

湾岸エリアはもともと人が住んでいないエリアのため、このエリア内での住み替え需要が発生しずらく、取得するとしたら一次取得のファミリーがメイン層だと推測されます。

そうすると1億円以上の部屋はなかなか手が届かなく、その後売却するとしても、この湾岸エリアで1億円以上の予算のお客様はかなり限られるのではないかと思います。

以上より、繰り返しになりますが、

「最低販売価格の約5,000万円～1億円」のタイプの部屋で、かつ「眺望の良い部屋」を手に入れることができれば、保有後の売却となった場合でも容易に次の購入者を見つけることができ、資産価値としては十分良いのではないでしょうか。

以上、私の個人的な見解ではありますが、「HARUMI 　FLAG」について思うところを書いてみました。

オリンピック時の分譲マンションとなるので、オリンピックが終わった後も東京のランドマーク的なマンションになっていくと思います。

※今回ご紹介したHARUMI　FLAG　については、新築マンションなので、購入する際には売主のディベロッパーへの問い合わせが必要です。弊社REDSはお手伝いが叶いませんが、HARUMI　FLAG周辺の湾岸エリアの中古マンションでしたらほとんどの物件がご紹介可能です。

HARUMI　FLAGを検討する際に併せて中古物件も検討したいということであれば、ぜひ弊社までご連絡ください。中古物件のメリットデメリットをしっかり説明いたします。

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新規物件のご紹介

※こちらの物件は既に成約済みです。

この度弊社にてご売却依頼のお客様から新規物件をお預かりいたしましたので、ご紹介させていただきます。

住所：東京都江東区

種別：戸建

借地権の物件でしたが、ご売却活動開始から約3週間とスムーズな成約となりました。

弊社REDSなら、今回ご紹介した物件以外でも、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」でご購入いただけますので大変お得です。

少しでも仲介手数料などの購入諸経費を減らしたいですよね。

REDSのシステムが、そのご希望を叶えます。

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マンションの建て替えについて

７月１４日付の読売新聞で、マンションの建て替えについての記事がありました。

リンク：https://www.yomiuri.co.jp/economy/20210713-OYT1T50325/

参照：読売新聞　マンション建て替えについての記事

内容としては、現在のマンション建て替えの緩和措置に加えて、以下の４点があれば建て替えの際に増床可能とする緩和措置の創設を目指しているとのこと。

１９６０年代にはじめて分譲マンションが建設されてから約６０年が経過し、中には老朽化するマンションも出てきました。

ただ、建て替えの際の費用が足りない管理組合が多いことや、住民の合意形成が難しく、建て替えの事例がかなり少ないのが現状です。

そしてここにきてこの緩和措置が発表されたので、国もようやく本腰を入れてマンションの「老朽化」・「建て替えできない」問題に取り組み始めたと思いました。

新築の分譲マンションについては、国内の不動産市場の成長性には限界があるので、

再開発も含めたマンションの建て替えを行っていくことが、不動産業界の成長に残された道なのではと思っております。

事実、私が先日お客様を案内したマンションでは、数年前に建て替えシミュレーションをしましたが、結果としては一世帯当たりの負担金額が４千万円～５千万円となってしまい、

単独でのマンション建て替えは見送るとし、

・隣地の施設と共同で建て替えることができるのを待つ

・もしくは法令が変わり建て替えが容易になるのを待つ

といった内容でした。

なお、このマンションは池尻大橋にあるマンションで、敷地も大きく建て替えに際してそのくらいの金額がかかるとは意外でした。

（もっと少ない負担で建て替えができると思っていました）

築年数が相応経過しているマンションに住む私にとって、他人ごとではないと思っています。

マンションの建て替えについて、今後も事例や新しい動きがあればご紹介したいと思います。

また、お客様からの「このマンションの管理状態は？」「修繕計画は？」などといったご質問も大歓迎です。

「他社を通して内見したけれど、物件についての説明が少なくて不安だ」というかたも、ぜひ一度ご連絡いただければと思います。

加えて弊社REDSなら、物件購入時の仲介手数料が「割引」となりますので、大変お得です。

ご利用いただければ幸いでございます。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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弊社がオーナー様から売却依頼をいただき、販売活動をしていた

「府中市天神町一丁目戸建」ですが、

先日成約いたしました。

こちらの物件は売却活動開始から約１か月半での成約となりました。

近くにお住まいの方がちょうど探しており、タイミングよく成約となりました。

販売活動中は、内見希望の全ての他社のお客様に対して内見していただき、

その中で一番良い条件でのお客様に見つけていただくことができました。

囲い込みをしない弊社だからこそ、自社のお客様だけにとらわれず、一番条件の良いお客様をお連れすることができます

。

また、フラットな状態で他の不動産会社とも接することができるので、他社の営業マンにとっても、取引しやすい会社であると思っております。

囲い込みをしない不動産会社はまだ珍しいのが現状ですが、弊社での取引を増やすことによって、業界が変わっていってほしいと思っております。

N様、この度はありがとうございました。

決済・引渡しまで引き続きよろしくお願い申し上げます。

弊社REDSなら、ご所有不動産のご売却の際にも、仲介手数料が「割引」となりますので、大変お得です。

購入のみならず売却に際しても、ぜひ弊社に一度お問い合わせください。

REDSの社員は皆「宅建士」であることに加えて、業界歴の長いベテラン揃いです。

戸建・土地・その他複雑な案件もお任せください。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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弊社がオーナー様から売却依頼をいただき、販売活動をしていた

「サンクレイドル練馬高野台」ですが、

先日成約いたしました。

売却活動開始から２週間でのスピード成約となりました。

ご売却がうまく言った理由として、

・売り出しのタイミングが良かったこと

・室内がかなり綺麗な状態だったとこ

が挙げられます。

居住用不動産を売却する際は

・室内を綺麗に保っていること

・お客様がご内見される際は、できるだけ物を減らすこと

を心がけると、お客様にとって印象が良いと感じております。

そしてご内見に来たお客様も多く、より良い条件の買主様を見つけることができました。

オーナー様には新しいマンションでの生活も楽しんでほしいです。

Y様、この度はありがとうございました。

決済・引渡しまで引き続きよろしくお願い申し上げます。

弊社REDSなら、ご所有不動産のご売却の際にも、仲介手数料が「割引」となりますので、大変お得です。

浮いたお金で、買い替え先の新生活を華やかにしていただければと思います。

大切な資産のご売却ですから、少しでも手元にお金を残したいですよね。

REDSのシステムが、そのご希望を叶えます。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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新たな囲い込み手法

現在売り物件が少ないことから、売却物件を預かった不動産会社は、自社の利益を最優先するために、あの手この手で囲い込みをしてきます。

某大手の会社から、以下のような対応をされました。

「売主様のご希望で、弊社のお客様のみのご案内となっております」

果たして本当でしょうか？いままで聞いたことのない断り文句でした。

結果として、私のお客様をご案内させてもらえませんでした。

果たしてこの囲い込みが売主様の利益になるのでしょうか？

通常はより多くのお客様を集めたうえで、他社含め一番良い条件のお客様を探すのが売主様にとって一番いいことなのですが、

それをせず、自社でコントロールしようとしていました。

このような囲い込みを許してはなりません。

物件を売却する際は、このような囲い込みをしない不動産会社にご依頼されることを強くお勧めいたします。

私が物件を預かった場合には、必ず情報をすべて公開して、他社のお客様にも必ず内見していただきます。

そうすることで、より良い条件でのご売却が可能となるからです。

個人のお客様が囲い込みする不動産会社かどうかを見分けるのが難しいため、私はこのような情報発信を行っていきたいと思います。

早く囲い込みを無くしていきたいです。

また弊社REDSであれば、ご所有不動産をご売却する際にも、仲介手数料「割引」にてご利用いただけますので、大変お得です。

もちろん、取引の質にもこだわっております。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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7月1日に、国税庁から2021年1月時点の路線価が発表されました。

リンク：国税庁　路線価

https://www.rosenka.nta.go.jp/?_fsi=Ync9myxK

基準地価は不動産鑑定士による評価がされ、より実勢価格に近い価格となりますが、路線価は国税庁が決めた相続税・贈与税等を算出するに際しての金額で、実勢価格とはかけな離れています。

基本的には相続税・贈与税を計算するときに指標になる価格となります。

また、土地の所在地によってはこの路線価をもとに、周辺成約事例から相場価格を割り出すこともできます。

以下、路線価の概要です。

（出典：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_money/koujichika/）

【路線価】国税庁や市町村が算定した「税金算出の基になる土地の価格」

路線価とは、相続税や贈与税等の税金を計算する際の算定基準になる土地の価格のことです。税務申告する側とそれを受ける税務署が、いちいち土地価格の鑑定をしなくてもお互いがスムーズに行えるように公表されています。土地の価格が、その土地が面している道路ごとに設定されているので「路線価」といいます。

ちなみに国税庁が公表している路線価を「相続税路線価」と呼び、市町村（東京都の場合は都）が固定資産税を算出する際に使用する路線価は「固定資産税路線価」と呼ばれます。単に「路線価」と言う場合、国税庁の「相続税路線価」を指します。「どちらも公示地価と連動していて、相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度となっています」

公示価格と同じように、今後地価が上昇する・もしくは下落傾向であろう地域を見極める参考の指標になると思います。

弊社REDSは、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」でご購入いただけますので大変お得です。

相続や贈与に係る税金などは、弊社提携の税理士と連携して、回答させていただきます。

こちらについても是非お気軽にお問い合わせいただければと思います。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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本日6月25日に、2020年（令和2年）国勢調査の速報が公表されました。

総務省統計局　令和2年国勢調査　調査の結果

https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka.html

この国勢調査は、1920年の開始以来5年ごとに実施され、2020年で100年となります。

（5年に1度、10月1日時点で外国人を含む日本国内の全ての人と世帯の状況を調査します。調査員が各世帯に調査票を配り、性別や生年月日、就業状態なども調査項目です。）

前回の2015年の国勢調査から5年が経過し、2020年の調査ではどのような結果が出たのでしょうか。

日本は今後人口減少が進む

結論としては、国全体では引き続き人口が減少しています。

2015年の調査時点からー868,177人（5年間の人口減少数）となっており、2020年の人口は126,226,568人となりました。

1920年の調査開始以来、前回調査の2015年時（2010年～2015年の統計）に初の人口減少となり、その際も―962,607人でしたので、引き続き人口減少が続いております。

しかし都市部の人口は増加している

日本全体の人口は減少していますが、大都市の人口は増えており、都市への人口流入が続いている状況です。

〇人口増減率がプラスの県（増減率が大きい順、2015年～2020年）

・東京都

・沖縄県

・神奈川県

・埼玉県

・千葉県

・愛知県

・福岡県

・滋賀県

・大阪府

以上の9都府県に限られます。そのほかの県はいずれも人口増減率がマイナスです。

〇市町村の人口増減数（2015年～2020年）

市町村ごとの人口増減数を見ていきたいと思います。

【増加数が大きい順】

1位　東京都23区　＋471,794人（人口：9,744,534人）　増減率＋4.84％

2位　福岡市　　　＋74,680人（人口：1,613,361人）　　増減率＋4.63％

3位　川崎市　　　＋63,868人（人口：1,539,081人）　　増減率＋4.15％

4位　大阪市　　　＋63,557人（人口：2,754,742人）　　増減率＋2.31％

5位　さいたま市　＋60,612人（人口：1,324,591人）　　増減率＋4.58％　

6位　横浜市　　　＋53,474人（人口：3,778,318人）　　増減率＋1.42％

7位　名古屋市　　＋37,768人（人口：2,333,406人）　　増減率＋1.62％

8位　流山市　　　＋25,587人（人口：199,960人）　　　増減率＋12.80％

9位　札幌市　　　＋22,709人（人口：1,975,065人）　　増減率＋1.15％

10位　船橋市　　  ＋20,082人（人口：642,972人）　　増減率＋3.12％

【人口減少数の大きい市町村】

1位　北九州市　　ー21,664人（人口：939,622人）　増減率ー2.30％

2位　新潟市　　　ー20,442人（人口：789,715人）　増減率ー2.58％

3位　長崎市　　　ー20,203人（人口：409,305人）　増減率ー4.93％

4位以下省略

全国1,719市町村のうち、1,416市町村（82.4％）で人口が減少しています。

人口が増加している市町村は限られています。

これからの時代、どこで暮らすのか

私は家探しをするにあたっては、「どこでどんなライフスタイルを送るか」が一番重要だと考えており、

地縁のある場所や住みなれた場所での不動産購入が良いと思っております。

ただ、資産価値ををなるべく保ちたいという方には、今回の国勢調査のような調査が役に立つと思います。

日本全国で見ると人口減少の時代ではありますが、人口が増加している市町村で物件を購入することで、

資産価値という面ではまだ保たれるのではないかと考えております。

弊社REDSは、人口減少の影響が少ない「一都三県」をエリアとして営業活動を行っております。

一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」でご購入いただけますので大変お得です。

資産価値のある物件はどういうもの？というご質問にもお答えいたします。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

参考文献：総務省統計局　令和2年国勢調査　調査の結果

https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka.html