エージェントブログAGENT BLOG

菊池 弘之(宅建士・リフォームスタイリスト)

この仕事が好きです。

4.9

30

このエージェントに相談する

最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月24日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

こんにちは。仲介手数料最大【無料】のREDSエージェント菊池です。

 

近年のコロナ渦で浸透した「テレワーク」による勤務体制ですが、ここにきて出勤回帰の会社が増えております。

 

年初くらいにお問い合わせいただいたお客様がおり、テレワークということもあり、中央区に本社があるのですが湘南の戸建を検討されておりました。

しかし今では原則毎日出社に代わってしまい、湘南の戸建の検討を中止し、現在の居住地である会社の近くの中央区にとどまる選択をされました。

 

今後の動きとしては、今まで郊外の需要もあり強気で土地を仕入れていた不動産会社はその勢いがなくなり、価格も落ち着いてくるかと思います。

また物件によっては値下げすることも増えてくるかもしれません。

 

引き続きこの動向に注目していきたいと思います。

カテゴリー:

公開日:2023年2月17日

【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

最近は売却の相談も増えており、REDSにご依頼くださるお客様には改めて感謝申し上げます。

 

売却時に迷うのが、

不動産会社1社に依頼する「専任媒介」

もしくは

複数の不動産会社に依頼する「一般媒介」

のどちらを選ぶかだと思います。

 

弊社REDSは「専任媒介」のみの取り扱いとさせていただいておりますが、

実はREDSの専任媒介は、一般媒介のメリットも併せ持った専任媒介なのです。

 

なぜなら、弊社では売却をご依頼いただいても、弊社のみのお客様で囲い込むことはせず、

 

一般媒介と同じ効果の、他社の自社メディア等への掲載や、他社のお客様へのアポローチも行っております。

 

他社の力を存分に借りながら、一番良い条件のお客様を見つけることができるシステムにもかかわらず、内見等の交通整理は全てREDSが行いますので、売主様にとっては負担も少なく売却活動が可能です。

 

他社で売却をご依頼中のお客様の中でも、REDSに変えたらすぐに買い手がついたというお客様の声もいただいております。

 

どんな小さなご相談でも構いませんので、お問い合わせをお待ちしております。

 

菊池

hi.kikuchi@red-sys.jp

080-7129-5698

カテゴリー:

公開日:2023年2月2日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

土地から注文住宅を探されている方も多いと思いますが、土地探しの中で要注意なのが「古い擁壁」です。

例えば横浜市は坂や崖が多く、車が通れず階段だけの接道をしている土地も多くあります。

 

建物を建築する際には、「建物が建てられる土地かどうか」を判断する必要があり、擁壁等の補強や、崖下の場合は構造壁が必要になってきます。

擁壁をやり替えない場合には、斜面に建物の自重が及ばないように崖から離して建築したり、杭が必要になる場合が多いです。

 

そして関連して、土砂災害特別警戒区域の近くの物件は、そのラインが敷地のどこまでは行っているかも確認も必須です。

このような土地のリスクについて事前に調べ、正しい情報をお客様にお伝えすることが大事だと思っております。

 

私まで直接ご連絡いただいても構いません。

お問い合わせをお待ちしております。

 

菊池

hi.kikuchi@red-sys.jp

080-7129-5698

カテゴリー:

公開日:2023年1月12日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

売却をする際、皆さんが悩まれるのが価格設定です。

 

ご売却を検討されている売主様に対しては、参考として、成約事例から算出した「査定価格」というものをお伝えしますが、

実際に販売する価格を決めるのはあくまで売主様です。

 

そしてまた、市場が上昇局面か、横ばいか、下落局面か、そしてその物件に特殊性があるかどうか、も考慮する必要があります。

 

2023年は、個人的な感覚では、調整局面に入っていると思っており、価格は横ばいに推移するものと考えております。

 

高すぎる価格・市場と乖離している価格の物件はかなり売れずらい局面になっていると実感しております。

 

もちろん、物件によって特色があり、「最上階」、「エリアで一番良いマンション」、「眺望がよい」等の付加価値を持つマンションについては、

相場を上回る価格でも成約する可能性は高いです。

 

ただ、あまり特色の無い一般的なマンションについては、強気の価格で売り出すと、販売が長期化する時期に来ていると思います。

 

お客様の物件について、最適な売出価格を提案させていただきますので、是非お気軽にご相談くださいませ。

 

不動産流通システム 

菊池弘之

080-7129-5698

hi.kikuchi@red-sys.jp

 

カテゴリー:

公開日:2022年12月22日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

 

日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB173480X10C22A6000000/

 

これまで、長期金利の上限を±0.25%に抑えてきましたが、今回のイールドカーブコントロールの見直しにより、長期金利の上限は±0.5%となりました。

 

住宅ローン金利にはどのような影響がある?

【固定金利】

今回日銀が政策変更した長期金利に連動するため、固定金利には影響があります

代表なところですとフラット35で、来月のフラット35の金利が発表された際には、レポートしたいと思います。

 

【変動金利】

こちらは短期プライムレートに連動するため、今回の長期金利の政策変更が直接影響することがありません。

変動金利については当分変わらないとは思いますが、今後の日銀の方針によっては、上がる可能性もあります。

 

菊池

hi.kikuchi@red-sys.jp

080-7129-5698

カテゴリー:

公開日:2022年12月16日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

最近思ったことを記したいと思います。

マンションを購入検討する場合、最近は都心部では価格が上がっているため、借地権や郊外のマンションも視野に入れられる方も増えてきております。

その際に重要となるのが、マンションの「ブランド」です。

 

 

主にメジャー7といわれる以下のディベロッパーの主なマンションブランドです。

 

  • 住友不動産のシティハウス、シティタワー
  • 大京のライオンズマンション
  • 東急不動産のブランズ
  • 東京建物のブリリア
  • 野村不動産のプラウド
  • 三井不動産レジデンシャルのパークホームズ
  • 三菱地所レジデンスのザ・パークハウス

 

安心感があるのはもちろんですが、そのエリアで目立つ物件であれば、満足感が高い買い物になると思います。

 

都心部の立地での強さはもちろんですが、

借地権であったり、郊外のやや利便性に不利な場所にあったとしても、売却時に周囲のマンションと差別化できるため、

値段が下がりにくく売却も早期に行えると思います。

 

菊池

hi.kikuchi@red-sys.jp

080-7129-5698

カテゴリー:

公開日:2022年3月14日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

 

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

こんにちは。仲介手数料最大【無料】のREDSエージェント菊池です。

 

2022年3月14日、東京は春の陽気です。

上着すら不要な気温で、とても気持ちが良いです。

 

さて、今回は毎月10日前後に発表される「レインズの市況データ」をご紹介いたします。

今回の内容2022年2月度のものです。

 

東京風景

 

【2022年2月度 中古マンション 首都圏】

・成約件数:3,146件 前年同月比:+12.3%

・㎡単価:62.51万円/㎡ 前年同月比:+8.4%

・価格:4,023万円 前年同月比:+6.6%

・専有面積:64.36㎡ 前年同月比:‐1.7%

 

【2022年2月度 中古戸建 首都圏】

・成約件数:1,220件 前年同月比:-10.5%

・価格:3,769万円 前年同月比:+11.1%

・土地面積 143.20㎡ 前年同月比:‐5.4%

・建物面積 103.04㎡ 前年同月比:-2.8%

 

 

※レインズの中の注目のデータ ★在庫件数★

【2022年2月度 中古マンション 首都圏 の在庫】

2022年2月の在庫:37,256件

 

【2021年6月 中古マンション 首都圏 の在庫】

ここ最近で一番在庫が減少した月でした。

2021年6月の在庫:33,641件

 

2022年2月の方が「3,615件」在庫が増えております。

 

 

以下、レインズの見解です。


【中古マンション 首都圏】

○首都圏概況 成約件数は前年比マイナス 12.3%の 2 ケタ減となり、1 月に続いて前年同月を下回った。
成約㎡単価は前年比で 8.4%上昇し 20 年 5 月から 22 ヶ月連続、成約価格は同 6.6%上昇し
20 年 6 月から 21 ヶ月連続で前年同月を上回った。専有面積は前年比で 1.7%縮小した。
○地域別動向 成約件数は多摩を除く地域が前年比で減少し、東京都区部と横浜・川崎市、千葉県は前年
比で 2 ケタ減となった。成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇が続き、東京都区部は
22 ヶ月連続、横浜・川崎市と埼玉県は 21 ヶ月連続、千葉県は 19 ヶ月連続で前年同月を上
回った。

 

【中古戸建 首都圏】

○首都圏概況 成約件数は前年比マイナス 10.5%の 2 ケタ減となり、1 月に続いて前年同月を下回った。
成約価格は前年比プラス 11.1%の 2 ケタ上昇となり、20 年 11 月から 16 ヶ月連続で前年同
月を上回った。土地面積は前年比で 5.4%縮小、建物面積は同 2.8%縮小した。
○地域別動向 成約件数は千葉県を除く地域が前年比で減少し、東京都区部と多摩、埼玉県は前年比で 1
~2 割台の減少となった。成約価格はすべての地域が前年比で上昇し、埼玉県は 20 年 12
月から 15 ヶ月連続、横浜・川崎市と千葉県は 12 ヶ月連続で前年同月を上回った。

————————————————–

以上、レインズ月例速報より

 

 

【私個人の見解】

新型コロナ関係での生活スタイル変容による一時的な需要は一巡した感覚があります。

2021年6月頃から昨年末頃までは多少金額が高くても売れるということがありましたが、現在は動きが落ち着いてきております。

そのため、売却に関してはある程度の相場感を意識した値付けをすることが必要になるフェーズに入っており、割高感のある価格ですと売却活動が長期化する可能性があります。

 

反対に購入側としては、在庫が増えている状況なので、数多くの選択肢から希望の条件を選べる状況になってきております。

選択肢が増えるという意味では、購入側としては今後良い状況になると思います。

 

お問い合わせいただければ、今回ご紹介したデータのもととなる「レインズの月例速報レポート」を差し上げます。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構 月例速報2022年2月度

カテゴリー:

公開日:2022年3月1日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムRS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

こんにちは。仲介手数料最大【無料】のREDSエージェント菊池です。

先日、中古マンションの購入を検討されているお客様のお手続きを行うため、

フラット35の代理店の窓口に行ってきました。

 

フラット35(旧住宅金融公庫)は、主に固定金利で住宅用資金を融資している期間です。

融資対象の物件に一定の制限がありますが、都市銀行に比べ様々な業種の方や状況の方に融資しているのが特徴です。

 

そこで金利の話になり、

「3月からまた固定金利が上昇する」

ということでした。

 

固定金利は「10年物の国債利回り」に連動して決まり、

変動金利は「各金融機関が決める短期プライムレート」に連動して決まります。

 

※短期プライムレート=銀行が企業に貸し出す際に最も優遇された金利の内、1年以内の短期で貸し出す時の金利。そしてこれは金融機関同士がお金を貸し借りする際の市中金利に連動しており、これは日本銀行の「政策金利」によってコントロールされています。

 

通常先に「固定金利」が上がり、「変動金利」は遅れて動きますが、変動金利の上昇については、今のところ目立った動きはなく、以前低金利です。

 

このような状況から、現時点では「変動金利」をお勧めいたします。

 

ただし、固定金利の商品を取り扱う「フラット35」には以下のようなメリットがあります。

・パート、アルバイト、派遣社員の方であっても取り組むことが可能

・団信不加入も可能(通常の住宅ローンでは直近で大きな病気などがあると借りれませんが、フラット35は可能です)

 

【参考】

①ファミリーライフサービス

https://www.familyls.jp/rate/

 

②アルヒ

https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/

 

 

弊社提携の金融機関はもちろん、お客様のご希望の金融機関のご利用も可能です。

ぜひご気軽にご相談ください。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

カテゴリー:

公開日:2022年1月17日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

 

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

こんにちは。仲介手数料最大【無料】のREDSエージェント菊池です。

 

今住んでいる家がとても寒く、いつも震えている菊池です。

先日気になって東京の1年間の気温の移り変わりを調べてみると、どうやら今の一月下旬が平均気温が5度前後で一番寒い時期なようです。どおりで寒いわけですね。

 

そして2月中旬から徐々に気温が上がっていくようです。暖かい季節が待ち遠しいです。

 

さて、今回は毎月10日前後に発表される「レインズの市況データ」をご紹介いたします。

今回の1月14日の発表内容は12月度のものです。

 

東京風景

 

【2021年12月度 中古マンション 首都圏】

・成約件数:2,881件 前年同月比:+13.7%

・㎡単価:64.17万円/㎡ 前年同月比:+11.6%

・価格:4,116万円 前年同月比:+10.1%

・専有面積:64.15㎡ 前年同月比:‐1.3%

 

【2021年12月度 中古戸建 首都圏】

・成約件数:1,157件 前年同月比:+7.1%

・価格:3,564万円 前年同月比:+2.9%

・土地面積 132.24㎡ 前年同月比:‐11.6%

・建物面積 101.98㎡ 前年同月比:-4.2%

という結果になりました。

なお、中古戸建については成約件数はレインズ設立以降最高となりました。

(首都圏:東京・神奈川・千葉・埼玉)

 

以下、レインズの見解です。


【中古マンション 首都圏】

○首都圏概況 成約件数は前年比プラス 13.7%の 2 ケタ増となり、6 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。成
約㎡単価は前年比プラス 11.6%の 2 ケタ上昇となり 20 年 5 月から 20 ヶ月連続、成約価格
は同 10.1%の 2 ケタ上昇となり 20 年 6 月から 19 ヶ月連続で前年同月を上回った。専有面
積は前年比で 1.3%縮小した。
○地域別動向 成約件数はすべての地域が前年比で増加し、東京都区部は 7 ヶ月ぶり、横浜・川崎市は 6
ヶ月ぶりに前年同月を上回った。成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇が続き、東京
都区部は 20 ヶ月連続、横浜・川崎市と埼玉県は 19 ヶ月連続、千葉県は 17 ヶ月連続で前年
同月を上回った。

 

【中古戸建 首都圏】

○首都圏概況 成約件数は前年比で 7.1%増加し、5 ヶ月ぶりに前年同月を上回り、12 月としては 1990 年
5 月の機構発足以降、過去最高となった。成約価格は前年比で 2.9%上昇し、20 年 11 月か
ら 14 ヶ月連続で前年同月を上回った。土地面積は前年比マイナス 11.6%の 2 ケタ縮小と
なり、建物面積は同 4.2%縮小した。
○地域別動向 成約件数は千葉県と神奈川県他以外の各地域が前年比で増加し、東京都区部と多摩、埼玉
県は 2 ケタ増となった。成約価格は東京都区部以外の各地域が前年比で上昇が続き、埼玉県
は 13 ヶ月連続、横浜・川崎市と千葉県は 10 ヶ月連続で前年同月を上回った。

————————————————–

以上、レインズ月例速報より

 

このデータを見ると、市場は底堅く、徐々に相場も上昇しております。

昨年10月11月は少しお客様の動きがひと段落して少なく感じましたが、ここにきてまた回復してきております。

 

銀行の金利も現在のところかなりの低金利のため、物件価格は上昇しておりますが、毎月の負担で考えると賃貸住宅より購入を考える方が多いのかもしれません。

 

お問い合わせいただければ、今回ご紹介したデータのもととなる「レインズの月例速報レポート」を差し上げます。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構 月例速報2021年12月度

カテゴリー:

最終更新日:2022年2月17日
公開日:2021年11月22日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

こんにちは。本日東京は久しぶりに雨が降っております。

 

弊社REDSは営業エリアが首都圏全域(東京・千葉・埼玉・神奈川)ということで、案件ごとに様々な場所に訪問します。

 

今日は日々の移動の中で感じたことを書いていこうと思います。

 

 

住宅購入を検討されるとき、まずは「予算」を決めて「場所」を選ぶことが多いかと思います。

 

不動産は場所によって同じ建物でも価格が大きく違うので、自分なりの「穴場」を見つけることができれば、

少ない予算でより良い住宅を見つけることができるというのが私の考えです。

 

その中でぜひ検討していただきたいのが、「ターミナル駅のとなり駅」や「知名度はないが便利なエリア(駅)」です。

 

ターミナル駅のとなりですと、例えば

池袋の隣の「要町」、「椎名町」、「北池袋」

王寺の隣の「上中里」、「尾久」

日暮里の隣の「三河島」

などです。

 

ターミナル駅を基準に考えると価格が下がりつつも、その分ターミナル駅の便利さは享受しやすいです。

 

住みたい街ランキングなどのランキングも毎年発表されますが、そのような基準に振り回されることなく

自分なりの「穴場」を見つけることが良い住宅購入につながるのではないでしょうか。

 

弊社は営業エリアを首都圏としておりますので、東京・埼玉・千葉・神奈川の物件でしたら、どのような場所でもお気軽にお申し付けください。

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

カテゴリー: