「不動産流通システム」有馬でございます。

残暑お見舞い申し上げます。

残暑厳しき折、どうぞご自愛くださいますようお願い申し上げます。

暦の上では立秋を過ぎましたが、しばらくは暑い日が続くと思われます。

さて違約金とは、一般的な不動産の売買契約では、当事者の一方が債務を履行しない場合には、債務の履行を確保するために、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定めています。
このような金銭を「違約金」と呼んでいます。

「違約金」は、実際に損害が発生しない場合でも支払いの義務が生じます。

「違約金」の額は、売買代金の10％または20％に定めるケースが多いです。

例えば5,000万円の売買契約で違約金10％の場合、500万円のペナルティが発生しますのでかなりの額になります。違約により現に生じた損害額に関係なく、違約金の増減を請求することはできません。

但し、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約においては、「損害賠償額の予定」と「違約金」との合計額は売買代金の2割を超えてはならないと定めています。

これは売買取引に精通していない一般の買主が不利にならないように特に保護しているからです。

「不動産流通システム」有馬でございます。

台風9号、10号が接近・上陸しそうな情報もあり荒天の日曜日です。

大型の台風ではないようですが、こんな時期でもありますし、不要不急の外出は控えたいと考えております。

さて、囲繞地（いにょうち）とは、民法においては、他の土地に囲まれて公道に通じていない土地（袋地）を囲んでいる土地のことを指します。

土地に囲まれて公道に通じていない土地（袋地）は、道路（公道）と行き来するために囲繞地を通らなければなりません。

そのため、袋地の所有者は囲繞地の所有者に許可を得ることなく、囲繞地を通行できることが決められています。

強制的に法律で定めた権利になりますので、その制限の内容など細かく規制されます。通行の仕方等は、通行権者にとって必要な範囲となり、通行をする土地にとって、損害が最低限でなければならないものとされています。

その範囲内で通行権者はそこに通路を作ることができます。ただし、囲繞地の所有者に対し通行料を支払う義務があります。　　　　

なお、2005年の民法現代語化により、「囲繞地」は「その土地を囲んでいる他の土地」などと言い換えられ、明文上は囲繞地の語が削除されたが、これに代わる適切な語句がなく、依然として用いられています。

「不動産流通システム」有馬でございます。

建築確認は一敷地に一つの建築物が原則になっております。

一団地認定は、一団地の土地を一つの敷地とみなして建築規制を緩和適用するための、特定行政庁が認定しています。
建築確認に当たっては、一つの建物（用途上不可分の関係にある複数の建物は一つの建物とみなす）ごとに独立した敷地を確定し、基準の適合性が判断されます。

しかし、一団地認定を得れば、その土地に複数の建物を建築する場合でも（ただし、建物は総合的に設計されていなければならない）、一つの敷地に建築するとみなして建築規制が適用されます。

緩和適用される規制は、接道義務、容積率制限、建蔽率制限、日影規制等です。

例えば、ある土地を敷地とした建物が規制を満たさない場合に、隣地を敷地とする建物と総合的に設計した上で、両方の土地を一体として一団地認定を得ることができれば、前者の建築が可能となることがあります。
一団地認定は、建築物の位置および構造が、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合に得ることができ、具体的な認定の基準は特定行政庁が公表しております。

「不動産流通システム」有馬でございます。

特定行政庁から道路位置指定を受けた私道を、「位置指定道路」と呼んでいます。

建築基準法第42条第1項第5号に該当する道路です。

道路完成後に市区町村等に寄附（公道移管）をして「公道」になっていることもあります。

維持管理や通行・掘削等を考えると公道に越したことはないですが、地方自治体により

一定の条件を満たしていないと受付してくれない場合があります。

位置指定道路が造られる理由

建物を建てる場合、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

例えば大きな土地を分けて、建物を複数建てる場合、道路に面していない、敷地の奥の方では

接道義務を果たせないケースが出てきます。

そのような場合、敷地内に位置指定道路を設けるという方法を取ることがあります。

位置指定道路の幅員は4ｍ以上で道路の長さにより、前から侵入した車両が奥へ行った際に、

切り替えしターンができるようにするなど、築造の条件があります。

このターンできる部分を「車返し」（くるまがえし）と称しています。

日本ではあまり見かけませんが、マッチ棒のような形をした「クルドサック」も車のＵターンする目的で

設けられています。

「不動産流通システム」有馬でございます。

建築基準法や条例などの規定に違反して、建築・改築した建築物のことを「違反建築物」といいます。
特定行政庁は、これらの違反行為があった場合、その建築物の所有者、建築主、工事請負者などに対して、工事の施行停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止など、是正に必要な措置を指示することができます。

違反建築になった原因としては、
◎建築確認申請の内容と異なった建物を建ててしまった。
◎建物建築後に敷地の一部を売却したことにより、建蔽率や容積率オーバーの建物となっている。
◎無許可、あるいは許可内容と異なる増改築をしてしまった。
◎許可を受けた用途と異なった用途に使用している。
などが考えられます。

既存違反建築物でよくある事例として

・吹き抜け部分に床を張って居室にしている。

・本来駐車場として許可を受けた１階部分を店舗や居住スペースに改造している。
などがあげられます。

また、建築後にカーポートや物置を設置する場合も床面積に含まれる場合がありますので注意が必要です。

かなり前になりますが、下見の時に建築中の新築一戸建の柱に工事中止命令の標識（違反の内容については確認できませんでした。）が貼られていました。

また、数年前には後付けのサンルームによる建蔽率違反で是正措置命令の標識のある一戸建を見たことがあります。

違反建築物を購入する場合は、金融機関から住宅ローンの融資を受けることができない可能性が高いため、現金で購入するか、違反部分を是正してもらうか、金利の高いノンバンクから借入するかなどのデメリットがあります。

「不動産流通システム」有馬でございます。

青田売りとは、完成する前に宅地や建物を売却することです。

新築マンションや戸建分譲住宅の販売手法として広く使われております。
売主は事業リスクを回避し、資金回収の目途が立つなどの利点があります。

買主には、確実に建物が完成するかどうか、完成後の仕様や品質が予定どおりであるかなど、引渡しまでのあいだ不安が残ります。

買主保護の観点から、完成前の契約締結によるトラブルを避けるため、宅地建物取引業法では以下のような規定をしています。
◎青田売りをする場合、不動産会社等は、開発許可や建築確認等、工事に必要な行政の許可を受けた後でないと、広告や契約をしてはならない。
◎不動産会社等は、契約前の重要事項説明で、完了時における形状、構造などについて記載した書面を交付して説明をしなくてはならない。
◎契約時に売主が買主から受け取る「手付金」が売買代金の5％を超える場合、または1,000万円を超える場合は手付金の保全措置をとらなければならない。

未完成物件の売買契約時の手付金は、売買代金の5％以下かつ1,000万円以下で取引することが大半を占めています。

買主のメリットとしては、希望する住戸や区画を購入することができます。

また、未完成の新築の場合、好みの設備に変更したり、柄や色の選択等ができることがあります。

参考までに青田売りの語源は、農民が経済的な困難から、まだ稲の青い時期に収穫を見越して先売りすることを意味した。 そこから転じて、工事の完了前に宅地や土地を販売する意味となったそうです。

不動産流通システム有馬でございます。

新型コロナウイルスの対策は、ワクチンの接種が徐々に進んでおりますが、熱中症にも気を遣う時期となりました。

熱中症は炎天下での運動などで発症しやすいことが知られていますが、高齢者が熱帯夜にエアコンを使用せずに寝ているうちに発症するケースが増えております。

これからしばらくの間暑い日が続くと思います。

皆様のご健勝とご自愛をお祈り申し上げます。

マンションの住戸を構造的に支える構法に、「ラーメン構造」と「壁構造」があります。

ラーメン構造は、柱と梁を剛接合するものです。

壁構造は壁で荷重を持たせるものでそれぞれ一長一短があるが、ラーメン構法の場合は、柱や梁が室内側に出っ張り（出隅・入隅）、デッドスペースを生み出してしまう。

この短所を解消するのがアウトフレーム工法です。

柱や梁を住戸の外側に出してしまえば、住戸の室内には柱や梁の出っ張りはなくなるため、部屋を有効に使うことができます。柱はバルコニー側と開放廊下側にあるが、バルコニー側に出すケースが一般的です。

室内空間を非常に広々と使えるようになるため、家具の設置がしやすくなります。

柱に合わせて家具を特注しないためコストも抑えやすいことなどがメリットとして挙げられます。
しかし、アウトフレーム工法にもデメリットはあります。通常、バルコニー側に梁が出てしまうため、窓の高さが低くなってしまいます。そのため、天井より窓の高さが低くなってしまうことから採光性が悪くなってしまうという点があげられます。
そのため、アウトフレーム逆梁工法が考えられました。こちらは採光性に関する問題を解消するという利点があります。しかし、逆梁であるためにバルコニーを狭くしてしまうことがあるというデメリットも存在しています。

不動産流通システムの有馬でございます。

梅雨の晴れ間にウォーキング中に見つけた紫陽花。

紫陽花の花の色は土の酸度によって決まるようです。ですから、土を酸性にすれば青い花になり、中性やアルカリ性ではピンク色の花になると言われています。

品確法とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律です。
新築住宅については、「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定めています。

品確法は、前記10年保証と住宅性能表示制度、紛争処理体制の整備の３本の柱で成り立っています。この法律は平成12年4月1日に施行され、目的は「住宅購入者がより安心して良質な住宅を取得できること」「工務店や建設会社が、公平・共通のルールの下で、より良質な住宅を建設できること」この2点となっています。

当時は住宅の品質部分について明確な評価基準がなく、各建設会社が独自の基準により家を建てていました。また、1990年代から手抜き・欠陥住宅が社会問題化していましたが、住宅購入者は、住宅の良し悪しの判断をするのが非常に難しく、物件同士を比較検討する手立てもなく、一生に一度の大きな買い物をするというのに、非常に弱い立場に置かれていました。そのような住宅購入者を守るということ、品質の基準を決めることで、建設会社が質の良い住宅を供給できるようにすることがこの法律制定の目的です。

しかし、10年間のうちに分譲会社、施工会社等が倒産などすればその責任が果たされないことになりかねません。そこで、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主や請負人に、保険または供託による資力確保措置を義務付けました。これによって万一の場合でも、買主や注文者が保護される仕組みとなっています。

不動産流通システムの有馬でございます。

横浜市南区六ツ川の「横浜市こども植物園」でひときわ目立ったバラ（名前はドイツのフロレンティーナ）が咲いていました。（2021年5月23日）　

横浜市は、1989年市制100周年、開港130周年という節目の年を迎え、市民公募により市の花に「バラ」を制定しました。

こども植物園は、コムギの研究で著名な植物遺伝学者の木原均博士の研究所跡地に、昭和54年6月23日、国際児童年を記念して開園した植物園だそうです。

平成12年6月の建築基準法改正によって性能規定化が進み、RC造等と同等の防火性能を有する木造建築物が認められるようになりました。設計上の工夫などを行うことによって、あるいは技術開発の成果を採用することによって、木造建築の可能性は大きく広がります。

木材は、二酸化炭素を吸収して炭素を固定し、繰り返し生産できる循環型の資源です。

従来の日本家屋のスタンダードは、平屋、もしくは2階建ての木造家屋。鉄筋造の住宅が増えた近年でも、せいぜい3階建くらいが一般的な選択肢でした。しかし、建築技術の発展によって、狭い土地に木造の4階建てや5階建ての住宅の建築が可能になっている。

このように都市部の住宅市場でブームとなっている多層階住宅ですが、消費者のメリットとしては下記のような点が挙げられます。

１）居住スペースの確保～狭い敷地でも縦に伸ばす分だけ、延床面積が大きくなる。

２）居住性～建物密集地でも、採光、眺望、通風等を確保しやすくなる。

３）多世帯同居～複数の世帯が階ごとに住み分けしやすくなる。

４）店舗併用、賃貸併用～「家が稼ぐ」ことでローン負担軽減や老後資金獲得。

５）節税対策～賃貸併用、店舗併用による相続税対策が可能。

相続税の改定などを背景に、価値の高い都市部の土地を有効活用して不動産収入をねらった賃貸併用住宅、店舗併用住宅などが増えています。

一方で、建設費が高いことや、住民同士の騒音トラブルリスク、テナント、賃貸の空室リスクなど課題は多々あります。