有馬 春志（宅建士・リフォームスタイリスト）
安全かつ安心して取引できる環境を提供。
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公開日：2021年12月26日
「不動産流通システム」有馬でございます。
オーナーチェンジとは、賃貸住宅の所有者が、入居者が入ったままの状態で、その住宅を売却することです。
投資用のワンルームマンションでよくある売買形態です。
購入者にとっては、新たに入居者を見つける手間が省けるため、購入後すぐに収益が見込まれます。
賃貸借契約はオーナーチェンジをした後も、新オーナーと入居者の間で有効な契約として継続されます。したがって、建物に関する貸主としての権利を引き継ぐことになります。
一方で旧オーナーと入居者の契約内容が引き継がれることによって、旧オーナーが結んだ契約に則った義務を負わなくてはなりません。
オーナーチェンジ物件の賃貸料が相場より低く設定されていた場合、得られる家賃収入が相場より少なくなってしまいますが、家賃収入が少ない物件の場合、物件価格も安く設定されることもあります。これをオーナーチェンジによって安く購入できれば引き継いだ入居者が退去すれば、メリットになります。
新オーナーが賃料相場に合わせて再設定することで、購入当初に見込まれた利回りよりも良い利回りを期待することができます。
デメリットとしては、賃貸中の場合、室内の見学ができないため、建物自体の老朽状況や不具合等の有無の事前調査が難しくなります。
また、入居者がどんな方であるかは、オーナーにとって重要な関心事項です。中には、家賃を滞納する方や近隣住民とトラブルを起こす方もいらっしゃいます。
購入の前に旧オーナーや管理会社・不動産業者等を頼って情報を引き出すようにしましょう。
公開日：2021年12月19日
「不動産流通システム」有馬でございます。
オーニングとは、窓やポーチ等に張り出して設置する可動式の日よけや雨よけです。
一戸建やマンションに設置しているケースは稀ですが商店や飲食店の1階部分に付いているのを見かけることがあります。オーニングによって窓辺などの陽射しを調整したり商品等を陽射しや雨などから保護することができます。素材は一般的にテント生地でできています。
電動と手動タイプがあり、手動の場合は、ロープ・チェーン・フック棒等で開閉操作します。電動の場合は、手元で操作ができるリモコンスイッチや、風や光に合わせて自動的にオーニングが動く風光センサーが搭載された製品もあります。
ほとんどのオーニングは角度や出幅を調節でき太陽光を自在にコントロールできます。季節や時間によって変化する太陽光の角度は、真夏の昼間は真上から、冬昼間でも斜めに日が射してきます。この太陽光の角度の違いに合わせて、オーニングの角度や出幅を調節し、季節に応じた温度調節ができます。
室内で遮光するカーテンやブラインドなどは、太陽熱がいったん室内に入ってしまうため、外断熱と比べると省エネ効果は低くなります。
オーニングで日陰をつくり外気を取り込むことで、自然に近い温度環境へ改善でき、クーラー病を防ぐことができます。
直射日光をさえぎることによって、有害紫外線から身を守り、また大切なカーテンや家具、畳などの色焼けも防ぐことができます。
オーニングは、太陽光を遮ると同時に、上からの視線も遮りますので、視線を気にしてカーテンやブラインドを使うことなく、開放的に暮らすことができます。
公開日：2021年12月12日
「不動産流通システム」有馬でございます。
今やオートロックマンションは当たり前の時代になりました。
オートロック設備のないマンションやビル等もオートロックシステムを導入することで、マンションやビル全体のセキュリティや資産価値を高めることになります。
オートロックは和製英語で、英語では「automatic door lock」になります。
オートロックのメリットは、許可された人だけを入館させることにより、不審者の立ち入りを防ぐことで空き巣などの標的にされにくいことなど犯罪に巻き込まれる可能性が低くなります。また、しつこい勧誘や訪問営業など面と向かって勧誘を断るのが苦手な方でもインターホンでのやりとりになりますので断りやすいです。
その他に賃貸マンション、ビル、アパート等の場合、空室率が低くなるなどの効果あります。
オートロックの種類になりますが広く普及しているのは、部屋についているシリンダー錠用の鍵と同じものでエントランス（共有玄関）を解錠するのが集合キータイプです。
集合キータイプと同様に普及しているのが0～9までのテンキーで暗証番号を入力して解錠する暗証番号方式です。
その他に磁気カードや非接触ＩＣカードを使ったカードキー式や指の指紋をセンサーにかざすことで本人であることを証明して解錠する指紋認証式、登録した顔データと照合し、認証すると解錠する顔認証式等があります。
公開日：2021年12月5日
「不動産流通システム」有馬でございます。
屋上緑化とは、樹木・植物などを建造物の屋上に設置し、緑化することです。
近年ではヒートアイランド現象を緩和するために屋上緑化が非常に有効であることが認識されるようになってきました。
このため国では、2001（平成13）年8月より「都市緑地法」を改正・施行し、「緑化施設整備計画認定制度」を創設しています。
この制度は、一定の要件を満たす樹木・植物などを屋上等に設置する場合には、固定資産税を軽減するというものです。
また東京都では、2001（平成13）年4月より東京都自然保護条例を改正・施行し、1,000平方メートル以上の敷地面積の民有地において、建築物等を新築・増築する者に対して、地上部の空地部分の20％と屋上の利用可能部分の20％を緑化することを義務化しています。
屋上緑化を設置することで緑化部による温度効果が、電気使用量低減とCO2排出量削減に繋がります。屋上緑化が条例や法律対策としての場合、定められた要件を満たせば緑地面積に算入可能です。
建築用途、施工時期、都道府県によって緑地面積算入の割合や条件は異なっています。
屋上緑化の効果やメリットの多くは植物の持つ力を利用したもので、節電対策と省エネルギー効果、地球温暖化及びヒートアイランド現象対策、建物の劣化防止及び保護、景観向上、都市洪水の抑制など多彩です。
近年郊外よりも都心の気温が高くなるとヒートアイランド現象が深刻化しています。ヒートアイランド現象はゲリラ豪雨発生の要因でもあります。
これは、都市部でのコンクリートビル群の冷暖房熱ほか、車の排気熱や道路のアスファルト熱などが郊外に比べて都市部ほど密集し機密状態となり夜間や冬場に温度が下がらず熱のこもりやすい空間となっていることが原因だといわれています。
ヒートアイランド現象を緩和するための方法として、緑化促進や緑地保全などの環境保護対策に注目が集まっており屋上緑化や壁面緑化など街に緑を増やすことで、気温を下げる蒸散作用や日光の遮断効果など、植物が持つ力でヒートアイランド現象を抑制する効果が期待されます。
植物の蒸散作用によって周囲の気化熱を奪って水蒸気を放つため、気温低下が,につながります。