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有馬 春志ありま はるし

オーナーチェンジ物件

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公開日:2021年12月26日

「不動産流通システム」有馬でございます。

オーナーチェンジとは、賃貸住宅の所有者が、入居者が入ったままの状態で、その住宅を売却することです。

投資用のワンルームマンションでよくある売買形態です。

購入者にとっては、新たに入居者を見つける手間が省けるため、購入後すぐに収益が見込まれます。

賃貸借契約はオーナーチェンジをした後も、新オーナーと入居者の間で有効な契約として継続されます。したがって、建物に関する貸主としての権利を引き継ぐことになります。

一方で旧オーナーと入居者の契約内容が引き継がれることによって、旧オーナーが結んだ契約に則った義務を負わなくてはなりません。

オーナーチェンジ物件の賃貸料が相場より低く設定されていた場合、得られる家賃収入が相場より少なくなってしまいますが、家賃収入が少ない物件の場合、物件価格も安く設定されることもあります。これをオーナーチェンジによって安く購入できれば引き継いだ入居者が退去すれば、メリットになります。

新オーナーが賃料相場に合わせて再設定することで、購入当初に見込まれた利回りよりも良い利回りを期待することができます。

デメリットとしては、賃貸中の場合、室内の見学ができないため、建物自体の老朽状況や不具合等の有無の事前調査が難しくなります。

また、入居者がどんな方であるかは、オーナーにとって重要な関心事項です。中には、家賃を滞納する方や近隣住民とトラブルを起こす方もいらっしゃいます。

購入の前に旧オーナーや管理会社・不動産業者等を頼って情報を引き出すようにしましょう。

 

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