区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことです。
区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要です。
1．建物の各部分に構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指しており、ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では要件を満たすことにはなりません。
2．建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味しています。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということになります。
上記1．と2．を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれます。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用されます。
代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物です。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1．と2．を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立している場合は区分所有建物となります。
なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれます。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言います。
廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有します。
また建物の敷地も、区分所有者の共有となります（ただし土地権利が借地権の場合には「準共有」となります）。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれます。
従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになります。

空中権には、2つの意味があります。
1．土地の上空の空間の一部を使用する権利
契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれます。
区分地上権による空中権は、工作物（例えば空中電線）を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用収益する権利のことです。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地（例えば電柱の設置場所）の便益のために他人の土地の空中を使用する（例えば電線を設置する）権利のことになります。
いずれも、民法上の物権として認められています。
2．未利用の容積率を移転する権利
都市計画で定められた容積率（建物の敷地面積に対する総床面積の割合）のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利のことです。
一定の条件のもとで容積率を割増しする方法（実質的に容積率が移転される）としては、「特手街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連担建築物設計」などの制度があるが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならない他、既存建物の未利用容積率を移転することはできません。（「連坦建築物設計」を除く）。
もっと広範囲で容積率を移転できる制度としては、「特例容積率適用地区制度」があります。これは、都市計画で一定の区域を定め、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することを認める制度であり、2001年に創設されました。
東京都千代田区の一部が「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用地区」（116.7ha）として指定され、東京駅の駅舎敷地で未使用となっている容積率（東京駅は復元改修後、それ以上容積率を使用しないで保存される）を、その周辺の新築ビル（東京ビルディング、新丸ビル、丸の内パークビル、八重洲側の南北グラントウキョウビル等）に移転して、本来の容積率以上の高層ビル化を実現しています。
容積率の移転は建築確認によって認められるもので、当事者が空中権を直接に取引する制度が確立しているわけではありませんが、容積を移転する敷地に対して移転先の敷地所有者が地役権を設定し、移転敷地所有者にその対価を支払うという方法が取られています。