区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことです。
区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要です。
1．建物の各部分に構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指しており、ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では要件を満たすことにはなりません。
2．建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味しています。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということになります。
上記1．と2．を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれます。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用されます。
代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物です。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1．と2．を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立している場合は区分所有建物となります。
なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれます。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言います。
廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有します。
また建物の敷地も、区分所有者の共有となります（ただし土地権利が借地権の場合には「準共有」となります）。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれます。
従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになります。

有馬 春志
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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