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有馬 春志(宅建士・リフォームスタイリスト)

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公開日:2022年9月25日

北側斜線制限は、自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができます。

また、自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができます。
北側高さ制限は住居系の以下の4つの用途地域に適用されます。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域

北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されていますが、その具体的な内容は、次の通りです。

1)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5m
2)第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10m

但し、第一種・第二種中高層住居専用地域において、日影規制の適用区域内では、建築基準法第56条第1項第3号の規定により北側斜線制限の規制は受けません。

 

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公開日:2022年9月18日

既存不適格建築物は、現存する建築物のうち、建築時点の法令では合法だったものの、その後に法令などの改正があり、現時点で適用される法令においては不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。

建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けています。
この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と言います。
なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要があります。

また、建築基準法10条では、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却等を命令することができるとされています。この規定により特定行政庁の権限において、著しく老朽化した既存不適格建築物を撤去すること等が可能となりました。

 

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公開日:2022年9月11日

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を建設住宅性能評価書といいます。

この建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものという2種類がありますが、そのうち既存住宅に関する建設住宅性能評価書はおよそ次の1.から4.の手順により作成されます。
なお、既存住宅とは「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」のことです。

1.建設住宅性能評価書の作成の申請
既存住宅の売主または買主が、登録住宅性能評価機関に対して、評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請します。
既存住宅について評価すべき項目は、「現況検査により認められる劣化等の状況」と「個別性能に関すること」という2種類に分かれています。この申請に当たって、売主または買主は、既存住宅の付近の見取り図などの必要書類を提出する必要があります。

2.現況検査
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地を訪問して、ひび割れ・欠損・剥がれ・傾斜などの劣化状況について現況検査をします。この現況検査は目視・計測により行なわれます。また現況検査の範囲は、外部から目視できる範囲に限定されており、屋根裏・床下は除外されます。

3.個別性能評価
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地調査(現地における目視・計測)により「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野(21項目)の性能評価を行ないます。ただし、これらの個別性能評価を行なうかどうは売主・買主の自由です。

4.建設住宅性能評価書の作成
上記のような検査と個別性能評価にもとづき、登録住宅性能評価機関が、既存住宅に係る建設住宅性能評価書を作成し、売主または買主に交付します。

 

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公開日:2022年9月4日

基礎工事は、建物の基礎を構築する工事です。

建物の基礎は建物と地盤とをつなぐ構造物で、建物の荷重や加わる外力を安全に地盤に伝え、地盤の沈下や変形に対して耐える構造でなければならないとされています。

建物を建てる場合に重要な部分、それは基礎部分であり一番気をつけて作業を行う必要があります。見えない部分のために、しっかり行われているかの確認が難しい場所です。

建物の土台になるので、専門的な知識と技術が必要です。基礎工事を専門とする職人が施工を行うこともあります。それほど基礎工事というのは重要な部分になります。

基礎の形式は、杭を地盤に打ち込んで基礎とする「杭基礎」と、地盤をそのまま基礎とする「直接基礎」とに大別されます。

直接基礎はさらに、主な柱の下のみに基礎構造物を設置する「独立基礎」、柱や壁の下に連続して基礎構造物を設置する「布基礎」、建物底面の全体を一枚の構造物で支える「ベタ基礎」に分かれています。

なお、基礎の設計・施工に当たっては、あらかじめ地盤調査を実施する必要があります。

 

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