【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

 

約1週間お盆休みということで長期休暇を頂いておりましたが、お盆中は停滞する前線の影響で西日本や東海地方で記録的な大雨が降り、ここ1週間だけで長崎県の雲仙岳では１２６６ミリ、佐賀県の嬉野市では１１７２ミリの雨量があったとのニュースが流れておりました。

 

このような大雨が止んだ後に起きやすいのが、雨の影響で地盤が緩くなったことで起きる【土砂災害】です。土砂災害をはじめとした自然災害につきましては4回シリーズのブログにてご紹介させていただきました。少々長い内容かもしれませんが、４回分すべてを読んで頂きますと自然災害に対しての考え方が一通り理解できる内容となっておりますので、お時間がある方はぜひこのブログを一読してみて下さい！

 

 

自然災害から命を守れ！歴史から学べ！（全４回）

https://www.reds.co.jp/p76461/ 

 

 

大雨といえば私が賃貸管理会社に在籍していたころ、大雨の次の日に必ずと言っていいほど相談があるのが【雨漏れ】でした。管理会社の担当者が一番怖い日、それは台風が過ぎ去った後の翌日です。相談レベルならばいいのですが雨漏れは緊急性が高い事案が多いので管理会社の担当は被害状況の確認や業者の手配など休み返上で対応することになります。令和元年の台風１９号過ぎ去った日の翌日・・・担当者にとっては思い出したくないもない１日だった人が多いと思います。（私は当時、売買＆相続案件担当でしたので、横でその姿を見ていただけですが・・・）

 

 

それでは早速、本題に行きます。

屋根の形状とは？

まず屋根の形状ですが色々な種類があり、主に12種類あると言われております。

 

① 切妻屋根（きりづまやね）

② 寄棟屋根（よせむねやね）

③ 片流れ屋根（かたながれやね）

④ 陸屋根（りくやね・ろくやね）

⑤ 方形屋根（ほうぎょうやね）

⑥ 入母屋屋根（いりもややね）

⑦ 半切妻屋根（はんきりづまやね）

⑧ 差しかけ屋根（さしかけやね）

⑨ 越屋根（こしやね）

⑩ バタフライ型屋根

⑪ 錣屋根（しころやね）

⑫ 鋸屋根（のこぎりやね）

 

今回は代表的な屋根の形状である①～④について考えていきたいと思います。

 

切妻屋根とは？

日本で一番多く使われている三角屋根。屋根は２つの面で構成されております。

 

【メリット】

・非常にシンプルな構造なので低コスト。メンテナンスもしやすい形状。

・換気のしやすい構造でもあり雨漏れリスクは低い。

・小屋裏のスペースが確保しやすく、ロフトや収納としても利用できる。

・南北方向に勾配を付けるとソーラーパーネルを載せる面積も十分確保できる。

 

【デメリット】

・敷地いっぱいに建物を建てると北側斜線制限や道路斜線制限に掛かりやすい屋根の形状となってしまう。

 

寄棟屋根とは？

一般的によく見られる屋根。。切妻屋根の次に多い屋根の形状。屋根は4つの面で構成されております。

 

【メリット】

・屋根の形状が４面のため、雨や雪を分散しやすく、風への耐久性も高いので台風に強い。

・４方向が軒になり低くなるので北側斜線や道路斜線などをかわしやすくなる。敷地の前面道路が狭かったり、敷地が狭い場所での建売住宅などで寄棟屋根が多いのはこのためです。

・全方向の外壁を雨や紫外線から守ることが出来る。

 

【デメリット】

・ソーラーパネルを載せられる面積が狭くなる。

・雨樋や棟が長く、やや複雑な構造のためコストがやや高めである。

・屋根裏のスペースが狭くなりがちなので換気が必要。

 

 

片流れ屋根とは？

屋根が１面だけで構成されているシンプルな構造。デザイン性が高いことから近年人気が上がっている形状です。

 

【メリット】

・シンプルな形状のため初期費用を抑えられる

・屋根の傾斜を南側に向けることができれば太陽光パネルの設置面積をかなり大きくとれる。

 

【デメリット】

・雨水や日光が当たりやすいため外壁が劣化しやすく、壁面からの雨漏りに繋がることがある。

・屋根の形状が１面のため、雨や雪を分散しづらく風への耐久性は低くなるので台風にはそれほど強くない。

 

陸屋根とは？

屋上があるタイプの水平な屋根。アパート・マンションでよく見られますが、最近では一般住宅にも普及しております。

 

【メリット】

・屋上スペースを活用できる。

・メンテナンス時に足場が安定しているので安心。

・メンテナンスを実施していれば比較的、雨漏りには強い。

 

【デメリット】

・屋根に水勾配があまりないのでメンテナンスを怠っていると、ゲリラ豪雨のとき排水処理が追い付かないことがある。

・小屋裏空間が無いので、十分な断熱をしていないと太陽光の熱が階下に伝わりやすい。

・壁に直接雨が当たるので、メンテンナンスを怠ると雨漏りしやすい。

・ソーラーパネルを設置する場合、専用の架台が必要となりコストが掛かる。

 

 

雨漏れしやすい屋根の形状とは？

ここ最近多い【デザイン性重視の軒ゼロ住宅】は、実は雨漏れに弱い形状です。軒の出というのは屋根の軒先の長さのことで、建物を紫外線や雨風から守るという重要な役割があります。デザイン性重視のため、軒ゼロを採用してしまうと外壁、開口部、排気口に直接雨風が吹き付けることになります。

 

そして雨漏れに弱い屋根の形状は【片流れ屋根の軒ゼロ住宅】です。片流れ屋根というのは軒の出があっても横殴りの雨に弱いという特徴があり、軒ゼロであればコーキング部分が劣化したら即雨漏れに直結します。

 

やはり雨は溜めずに速やかに排出することが大事です。重力に逆らわずに雨を流すような屋根の形状は雨漏れリスクに強いと言われております。

 

 

雨漏れに強い屋根の形状とは？

結論から言いますと、保険会社のデータでは【寄棟屋根】が保険事故物件の中で最も雨漏れが少ない屋根形状となっております。

最後にどのような屋根が雨漏れリスクに強いかをまとめてみました。この３つです。

 

① シンプルな形状は雨漏れリスクに強い

② 屋根勾配が大きい屋根は雨漏れリスクに強い

③ 軒の出がある屋根は雨漏れリスクに強い

 

木造の多い日本の住宅は水分に弱く、雨漏りの放置からシロアリの繁殖などを招き、気付いたときには雨漏り修理では対応できない・・・なんてことになりかねません。定期的なメンテナンスが一番大事ではありますが、もし雨漏りを見つけた時には、できるだけ早く専門業者に相談して修理してもらうようにしましょう。

 

 

 

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

 

ここ最近ご案内させて頂いたお客様からのご質問で、ご案内している最中にインスペクション（建物状況調査）の内容について聞かれることが3回連続で続いておりましたので、今回は【インスペクション】について少々考えてみたいと思いました。

 

少々古いデータですが平成２３年度の国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」によりますと、中古住宅については下記のような理由により抵抗があるようなデータが掲載されております。

 

上記のデータは少し古いものでしたが、このような中古住宅への不安を払拭する１つの手段としてインスペクション（建物状況調査）があります。ですがこの調査が行われた平成２３年から約１０年が過ぎ、お客様自身の中古住宅についての考え方もだいぶ変わってきたような気がいたします。

 

それでは早速、本題に行きたいと思います。

 

インスペクションの役割とは？

宅地建物取引業法の改正により、平成３０年４月より中古住宅の売買の際に行われる重要事項説明においてインスペクション（建物状況調査）を実施している場合には、その結果について説明することが義務づけられました。

 

インスペクションとは簡単に言いますと専門家による建物チェックのことを意味します。住宅をよく知る専門家（建築士など）が不動産の状態をチェックし、建物の欠陥の有無や劣化状況、改修すべき箇所や改修に必要なコストなどを診断します。第三者的な立場で専門家が診断を下すため、不動産売却においては買い手側の安心感にもつながり、不動産取引の透明性も高くなることが期待されております。

　　　　　　　　　　　　　

                                                                                                                                                         　（国土交通省不動産業課ホームページより引用）

① 誰が実施するのか？

建築士（１級・２級・木造）で、既存住宅状況調査技術者の登録を受けた者。

 

② どこを調査するのか？

非破壊調査で基礎・外壁・屋根・床の傾き、点検口からの目視確認。

 

③ 何が分かるのか？

過去に雨漏れがあったか、外壁の劣化、屋根の劣化、今後リスクとなりそうな箇所の状況が分かります。ただし非破壊調査なので限界があります。

 

④ 瑕疵保険の付保について

中古住宅の引渡し後に発生した雨漏りや構造的な不具合に対し、1000万円までの補修費用を最長５年間保証するといった瑕疵保険付きのインスペクションもあります。

 

⑤ 費用はいくらか？

5万円から7万円くらいが一般的な相場だと思います。

 

インスペクションのメリット・デメリット

インスペクションのメリット・デメリットについては売主側と買主側に分けて考える必要があります。

 

【売主側のメリット】

・引き渡し後のトラブル発生のリスクを軽減できる。

・建物の状況についての買主の不安が軽減され、売却しやすくなる。

・保険付保できる物件として売り出すことにより、売却しやすくなる。

・瑕疵保険の加入によって引き渡し後のリスクを軽減できる。

 

【売主側のデメリット】

・インスペクションの費用が掛かる。

・インスペクションの結果、修理すべき場所がみつかり、修理の程度によってはかなりの時間や費用が掛かることもあり、販売計画そのものを見直す可能性もあります。

 

 

【買主側のメリット】

・建物の状態を把握することで、安心して住宅を購入できる。

・購入段階で住宅の状態を把握することで、入居後も建物の状態の変化を把握し、適切な維持管理をしやすくなる。

・建物の状況に応じた価格で購入できる可能性が高まる。

・保険付保できる物件かどうか事前に把握できる。

・瑕疵保険に入っている物件だといろいろな税制優遇措置を受けられる。

 

【買主側のデメリット】

・売主側でインスペクションを実施していない場合、買主側の希望でインスペクションを実施すると、その費用負担は買主側となることが多い。

 

 

インスペクションの普及について

実際に中古住宅の売買が盛んな欧米諸国では、売買取引全体の7割以上でこのインスペクションが行われている地域もあります。そのような地域では、インスペクションを行って売主から買主へ建物の状態を正確に伝えることは、もはや常識になっております。日本でも近年は中古住宅を購入してからリフォームして住む人が増え、既存住宅への意識が変化してきています。

 

また、国の制度推進もあり、インスペクションは現在、急速に普及しはじめています。インスペクションの普及によって住宅の価値が可視化されることがスタンダードになれば、中古住宅を買うことへの不安感が薄れ、今後は中古住宅の売買がますます増えていくと思います。

 

あと私の肌感覚ではありますが、ここ最近のお客様は新築物件にこだわらず、仮に古い家が建っていたとしてもいずれ建て替えれば良いものだからということで、建物よりもまずは【立地重視】で物件探しをするといったようなお客様も実際増えているような気がします。

 

例えば新築のみで駅から徒歩10分以内の物件を探すよりも、中古物件も含めて駅から徒歩10分以内の物件を探す方が確実に選択肢の幅が広がります。物件探しは色々な視点で考えてみることが非常に大事です。あと新築物件は不動産業者の利益も考慮して販売価格が決定されているものですが、中古物件にはそのような利益を全く考える必要がないので、比較的、相場に見合う金額で売買されているケースが多いことも魅力の１つだと思います。

 

このように合理的に考えるお客様が増えている中で、売却物件につきインスペクションを実施していれば、他の物件より売却しやすくなるのは事実だと思います。ただしインスペクションも非破壊検査に過ぎず必ずしも万能ではないので、メリットデメリットをよく考えて実施するかどうか検討してみることをおすすめいたします。