【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。

明日は大晦日です。1年間、本当にあっという間に過ぎた気がいたします。

今年も色々なことがありました。世界情勢ではロシアによるウクライナ侵攻が2月24日に始まり、終結することなくまだ続いております。また、この1年の住宅トレンドを振り返りますと、3年前の新型コロナウイルス拡大に伴い、私たちの生活は大きく一変し、それに伴い住生活の考え方も様変わりし、リモートワークに配慮した間取りが人気になるなど、ライフスタイルが激変した年になったような気がいたします。

個人的な出来事としましては、NHKドラマ【正直不動産】全10話の現場監修の責任者として約半年間に渡り、ドラマ撮影に参加させて頂いたこと。それが一番大きな出来事であることは言うまでもありません。

このドラマ監修がスタートしたのが昨年の11月11日。監修初日から4時間ぶっ通しの打ち合わせ。現場監修としてスタジオに入ったのが昨年のクリスマスイブ。日本で唯一の公共放送であるNHKでのドラマ撮影。1流のキャスト・1流の脚本家・1流の演出家に囲まれ、普通では考えられない環境でドラマ撮影の監修業務に携われたことは、大変光栄であり、かつ貴重な経験をさせていただくことができました。ただ絶対に失敗は許されないというプレッシャーが常にありましたので、無事、全10話の放送が終わり、なんとか最後までやり切った！という思いが正直な感想です。

初回放送直後からも視聴者からの反響が非常に大きく、それだけたくさんの視聴者に愛されたドラマであったことは間違いないと思います。「ぜひ続編をやってほしい」「専門用語が分かりやすい」「不動産の勉強になった」とのご意見が多かったと聞いております。NHKドラマ【正直不動産】は「人は変われる。成長できる。」ということを真正面から描いているドラマでした。そして約半年間に渡った現場監修も無事に終えることができました。このドラマ制作に携わったすべての関係者に重ねて御礼申し上げます。

話は変わりますが毎年、私の大晦日の過ごし方は、お正月の準備をしたあと、まず年越しそばを食べます。そして夜8時くらいに外出して渋谷まで出かけます。渋谷にあるオーチャードホールで行う東急ジルベスターコンサートにて、年越しカウントダウンをするためです。大晦日恒例のカウントダウンコンサート。第1部と第2部の2部構成で第2部はテレビ東京系列・BSテレ東にて生中継され、年越しの「名物番組」としてもおなじみです。

東急ジルベスターコンサートも今年で28回目となりますが、1995年に行われた記念すべき第1回目をたまたま見る機会があり、それ以降完全にハマってしまいました。今まで20回ほど参加しておりますが最近はチケットがなかなか取れない人気イベントになりました。今年の司会は【正直不動産】のドラマでもお世話になりました高橋克典さん。注目のカウントダウン曲はドヴォルザーク作曲、交響曲第9番〈新世界より〉第4楽章です。

今年も1年間、ありがとうございました。

来年は1月5日（木）より業務を開始いたします。

みなさま、よいお年をお迎えください。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で20年目となりました。

今回も物件調査の話です。不動産営業は物件のご案内後、契約予定となりますと、契約書類の作成の前に、物件調査（現地調査・役所調査・法務局調査・インフラ施設の調査など）をすることが基本的な動き方となります。前回のブログでは役所調査の重要性を書きましたが、今回はインフラ調査となります。

インフラとはご存じのとおり、水道やガスなど私たちの生活基盤を支える設備のことを指します。マンションの場合はそこまで心配する必要はないのですが、戸建てや土地の取引の場合は、念入りにインフラ調査をすることが多くなります。

「上下水設備は整っているどうか」「ガスや電気の供給状況はどうか」などについて主に調べるわけですが、具体的には以下のような流れで調査をします。

上水道調査

水道局や水道事務所で、水道管の敷設状況や、配管の口径、対象不動産への引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。

下水道・浄化槽調査

下水道局や役所の下水道課で、下水道管の敷設、配管の口径、対象不動産内への引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。

都市ガス・プロパンガス調査

対象不動産を管轄するガス会社への問い合わせ、利用されているガスの種類の確認、ガス管の敷設、対象不動産内の引き込み状況などを調査し、埋設管管理図面を入手。

電力会社等調査

電力供給は現在自由化されているため、電力供給事業者名を確認。対象不動産上に高圧線が架設されている場合は、必要に応じて電力会社等の担当窓口で調査。電線との離隔距離（電線と建築物との間に必要な安全な距離のこと）についても調べます。

インフラ調査の結果、対象不動産に都市ガス、上下水道が整備されていたとしても、管の埋設状況がその土地から見て、前面道路の遠いところにあったり、時には他人の敷地を通過して対象不動産内に引き込まれているケースが稀にあります。このような場合、建物の再建築時には新たに引き込み管を引き直す必要が生じますので、工事費用がその分、余計にかかることとなります。

また引き込み管の口径に対し現況の建物の規模や種類が合っているかどうか確認することも非常に大事です。一般的な規模の戸建てであれば引き込み管の口径は20㎜から25㎜ですが、調査を進めてみると引き込み管の口径が13㎜であることがよくあります。このような場合も、建物の再建築時には20㎜以上の管に引き直す必要があるので、工事費用が余分にかかることが想定されます。このように戸建てや土地の取引の場合には、現地調査とともにインフラ調査を行うこと自体が取引の安全性に直結しますので、非常に大事な調査のひとつと言えます。

ところで話は変わりますが下記画像は、物件調査の帰りに食べたスターバックスの新作のアップルパイです。青森県産の紅玉を100％使っているらしいです。私自身、スタバのヘビーユーザーですので、このような新作が出た時は迷うことなく注文するようにしております。スタバはリピーターが飽きないよう季節ごとに必ず新作を出してくることで有名です。冬の新作も当然期待しております。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で19年目となりました。

マンション相場を調べるために色々と検索していたところ、タイトルにあるような面白そうな記事が出ており少し読んでみました。実務をやっている立場から見ても色々と共感する部分もありましたので、少しご紹介してみたいと思います。

ここ最近のマンション価格の動向として、東京23区内の新築マンションの平均価格が８０００万円を超えている。東京都の給与所得者の平均年収は１９９５年をピークにほぼ横ばいの４３３万円。

４３３万円の平均年収で８０００万円を超える住宅というのはまず手が届かない水準にあるのに「晴海フラッグ」に代表される都心の物件が良く売れている。

晴海フラッグとは、東京五輪・パラリンピック選手村として活用された分譲マンションで、第3期販売の最高倍率が１１１倍、平均倍率が８．７倍。

世帯年収が上がらない中、湾岸エリアを含め平均価格８０００万円以上の都心のマンションを購入している人たちは一体どのような人たちなのか？

① 国内外の投資家・・・タワーマンションを個人投資家や不動産業者がまとめて転売目的で買っている

② 地方の富裕層・・・事業も兼ねて都心に拠点を構える

③ 高齢者の節税対策・・・相続税対策

④ 超パワーカップル・・・ここだけ実需層で夫婦共働きで世帯年収１０００万円以上。夫婦ともに上場企業だと世帯年収が１５００万円から２０００万円。

とこのような感じの記事でした。

記事を読んでいくと確かにそうだなと思うところはあります。例えば①については国内はもとより海外の投資家は積極的に都心の物件を買っているイメージがあります。日本で事業を展開されている中国人や台湾人の方に今まで５件ほど売買取引をお手伝いした経験がありますが、購入された不動産はすべて都心の一等地のマンションでした。共通して皆さんが言われていたことが、日本の不動産は海外と比べて割安感があるということと、東京の一等地で不動産を持つことは事業をしている仲間内ではステータスとして大事な意味を持つそうです。②についてはよく分かりませんが、③はタワーマンションを購入することで相続税評価額の圧縮効果が相当あるので、節税対策としてはかなり有効だと思います。

最後に④ですが、たしかに給与所得者に限定している民間給与実態統計調査だと東京都の給与所得者の平均年収は４３０万円となりますが、給与所得者以外も含めると一気に６２０万円に跳ね上がります（賃金構造基本統計調査）。このように統計も何を基準にするかで実態は異なります。

ちなみに東京都の共働き世帯の２８．５％が世帯年収１０００万円以上だそうです。

晴海フラッグは、間取りがすべてファミリータイプ（２LDK～４LDK）で価格は５０００万円～1億円、予定最多販売価格帯が第1期が６４００万円台、第２期が７９００万円台。東京２３区内の新築マンションの平均価格が８０００万円を超えてくる現状を考えれば、相対的に価格が安いので、人気が出るのは当然です。あとオリンピックの選手村だったというブランドイメージもあるので即転売する人（特に転売目的で取得している不動産業者）も出てきそうな気がしております。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で19年目となりました。

本日より業務開始となります。

本年もよろしくお願い申し上げます。

まず大晦日に行ってきました渋谷のオーチャードホール、東急ジルベスターコンサートのカウントダウンですが、タイミングが完璧で大成功でした！！

今年のカウントダウン曲はベートヴェン作曲の劇音楽「エグモント」序曲。

「エグモント」序曲は、最後にフェルマータ記号がある曲ではないので帳尻を合わせることができない、まさに一発勝負の曲となります。テレビでは伝わらない生演奏での迫力。指揮者の原田慶太楼さん、東フィルの演奏も素晴らしく、しかもカウントダウンの最後の1秒に、しっかり1拍乗せるところも非常に良かったです。自分としてはこれを見て1年に区切りをつけ、素晴らしい音楽とともに新年を迎える毎年の恒例行事となっておりますので、今年の大晦日も99.9％以上の確率で渋谷のオーチャードホールにいると思います。

完璧なプロの仕事には人を感動させるパワーがあるということを実感した1日となりました。私も不動産に携わるプロとしてお客様に感動していただけるような仕事を日々心掛けていきたいと思います。

話は変わりますが、この写真、どこかお分かりになりますでしょうか？

正解は南足柄にある大雄山最乗寺奥の院というところです。私が不動産業界に入ってからお正月に毎年初詣に行っている場所です。階段は354段あり、マンションですと20階まで一気に階段で登りきるイメージです。5年くらい前までは一気に休みなく頂上まで登りきることができたのですが、最近は１～2回くらい30秒ほど休憩を入れて、息を切らしながら登る感じです。来年のお正月も同じく99.9％以上の確率でこの階段を息を切らしながら登っていると思います。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

今日は大晦日です。1年間、本当にあっという間に過ぎた気がいたします。

今年は色々なことがありました。緊急事態宣言やコロナ禍の中でのオリンピック開催、新たな変異株「オミクロン株」なども出てきております。コロナはまだまだ予断を許さない状況だと思います。

個人的な出来事としましては10年以上お世話になった会社から今年よりREDSエージェントとして移ったことがやはり一番かもしれません。ただ不動産営業の場合、どこの会社に所属しているのかということは実はそれほど重要なことではなく、今までの経験やキャリアを活かして、いま何ができるのか？いま何をすべきなのか？を日頃から考えることの方が大事なのではないかと私は思っております。まさにそれを体現できる会社がREDSであり、不動産業界の悪しき慣習を一切排除し、カスタマーファーストに徹するREDSに入社できたことは、非常に良かったと思います。

話は変わりますが毎年、私の大晦日の過ごし方は、まず半日かけて家中を大掃除します。そのあと年越しそばを食べます。そして夜8時には外出して渋谷に出かけます。渋谷にあるオーチャードホールで行う東急ジルベスターコンサートにて、年越しカウントダウンをするためです。

大晦日恒例のカウントダウンコンサート。第1部と第2部の2部構成で第2部はテレビ東京系列・BSテレ東にて生中継され、年越しの「名物番組」としてもおなじみです。

東急ジルベスターコンサートも今年で27回目となりますが、1995年に行われた記念すべき第1回目をたまたま見る機会があり、それ以降完全にハマってしまいました。今まで19回ほど参加しておりますが最近はチケットがなかなか取れない人気イベントになりました。

今年はベートヴェン作曲「エグモント」序曲で20回目のカウントダウンです。

今年も1年間、ありがとうございました。

来年は1月6日（木）より業務を開始いたします。

来年もよろしくお願いいたします。