【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CＦP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

 

ここ最近ご案内させて頂いたお客様からのご質問で、ご案内している最中にインスペクション（建物状況調査）の内容について聞かれることが3回連続で続いておりましたので、今回は【インスペクション】について少々考えてみたいと思いました。

 

少々古いデータですが平成２３年度の国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」によりますと、中古住宅については下記のような理由により抵抗があるようなデータが掲載されております。

 

上記のデータは少し古いものでしたが、このような中古住宅への不安を払拭する１つの手段としてインスペクション（建物状況調査）があります。ですがこの調査が行われた平成２３年から約１０年が過ぎ、お客様自身の中古住宅についての考え方もだいぶ変わってきたような気がいたします。

 

それでは早速、本題に行きたいと思います。

 

インスペクションの役割とは？

宅地建物取引業法の改正により、平成３０年４月より中古住宅の売買の際に行われる重要事項説明においてインスペクション（建物状況調査）を実施している場合には、その結果について説明することが義務づけられました。

 

インスペクションとは簡単に言いますと専門家による建物チェックのことを意味します。住宅をよく知る専門家（建築士など）が不動産の状態をチェックし、建物の欠陥の有無や劣化状況、改修すべき箇所や改修に必要なコストなどを診断します。第三者的な立場で専門家が診断を下すため、不動産売却においては買い手側の安心感にもつながり、不動産取引の透明性も高くなることが期待されております。

　　　　　　　　　　　　　

                                                                                                                                                         　（国土交通省不動産業課ホームページより引用）

① 誰が実施するのか？

建築士（１級・２級・木造）で、既存住宅状況調査技術者の登録を受けた者。

 

② どこを調査するのか？

非破壊調査で基礎・外壁・屋根・床の傾き、点検口からの目視確認。

 

③ 何が分かるのか？

過去に雨漏れがあったか、外壁の劣化、屋根の劣化、今後リスクとなりそうな箇所の状況が分かります。ただし非破壊調査なので限界があります。

 

④ 瑕疵保険の付保について

中古住宅の引渡し後に発生した雨漏りや構造的な不具合に対し、1000万円までの補修費用を最長５年間保証するといった瑕疵保険付きのインスペクションもあります。

 

⑤ 費用はいくらか？

5万円から7万円くらいが一般的な相場だと思います。

 

インスペクションのメリット・デメリット

インスペクションのメリット・デメリットについては売主側と買主側に分けて考える必要があります。

 

【売主側のメリット】

・引き渡し後のトラブル発生のリスクを軽減できる。

・建物の状況についての買主の不安が軽減され、売却しやすくなる。

・保険付保できる物件として売り出すことにより、売却しやすくなる。

・瑕疵保険の加入によって引き渡し後のリスクを軽減できる。

 

【売主側のデメリット】

・インスペクションの費用が掛かる。

・インスペクションの結果、修理すべき場所がみつかり、修理の程度によってはかなりの時間や費用が掛かることもあり、販売計画そのものを見直す可能性もあります。

 

 

【買主側のメリット】

・建物の状態を把握することで、安心して住宅を購入できる。

・購入段階で住宅の状態を把握することで、入居後も建物の状態の変化を把握し、適切な維持管理をしやすくなる。

・建物の状況に応じた価格で購入できる可能性が高まる。

・保険付保できる物件かどうか事前に把握できる。

・瑕疵保険に入っている物件だといろいろな税制優遇措置を受けられる。

 

【買主側のデメリット】

・売主側でインスペクションを実施していない場合、買主側の希望でインスペクションを実施すると、その費用負担は買主側となることが多い。

 

 

インスペクションの普及について

実際に中古住宅の売買が盛んな欧米諸国では、売買取引全体の7割以上でこのインスペクションが行われている地域もあります。そのような地域では、インスペクションを行って売主から買主へ建物の状態を正確に伝えることは、もはや常識になっております。日本でも近年は中古住宅を購入してからリフォームして住む人が増え、既存住宅への意識が変化してきています。

 

また、国の制度推進もあり、インスペクションは現在、急速に普及しはじめています。インスペクションの普及によって住宅の価値が可視化されることがスタンダードになれば、中古住宅を買うことへの不安感が薄れ、今後は中古住宅の売買がますます増えていくと思います。

 

あと私の肌感覚ではありますが、ここ最近のお客様は新築物件にこだわらず、仮に古い家が建っていたとしてもいずれ建て替えれば良いものだからということで、建物よりもまずは【立地重視】で物件探しをするといったようなお客様も実際増えているような気がします。

 

例えば新築のみで駅から徒歩10分以内の物件を探すよりも、中古物件も含めて駅から徒歩10分以内の物件を探す方が確実に選択肢の幅が広がります。物件探しは色々な視点で考えてみることが非常に大事です。あと新築物件は不動産業者の利益も考慮して販売価格が決定されているものですが、中古物件にはそのような利益を全く考える必要がないので、比較的、相場に見合う金額で売買されているケースが多いことも魅力の１つだと思います。

 

このように合理的に考えるお客様が増えている中で、売却物件につきインスペクションを実施していれば、他の物件より売却しやすくなるのは事実だと思います。ただしインスペクションも非破壊検査に過ぎず必ずしも万能ではないので、メリットデメリットをよく考えて実施するかどうか検討してみることをおすすめいたします。