所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、その建物について管理の必要性があるとき、裁判所が、管理人（管理不全建物管理人）を選任し、その建物の管理を命令する処分のことです。

民法の改正によって創設された制度です（2023年4月1日施行）。また、土地についても類似の制度（管理不全土地管理命令）があります。

管理不全建物によって利益侵害が生じ、または生じる恐れがある場合は、物権的請求権や不法行為に基づく損害賠償請求権に基づいて訴えを提起し、判決を得て侵害排除のための強制執行をする仕組みがあります。しかし、これらの仕組みは、継続的な管理ができない、適時適切な管理措置を講じるのが困難などの限界があります。そこで管理不全建物管理命令は、その限界に対応するべく創設された制度になります。

管理不全建物管理命令は、管理不全建物の利害関係人の請求によって、裁判所が、「所有者による建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はその恐れがあること」、「建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められること」の両方を認めた場合に決定されます。その効力は、管理不全建物のほか、建物にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）にも及びます。

管理不全建物管理人は、管理不全建物等を管理・処分する権限はありますが、訴訟の当事者にはなれません。管理のための保存行為や建物等の性質を変えない利用・改良行為は自身の判断で行なえますが、これらの範囲を超える行為（例えば建物の取り壊し）をするには、裁判所の許可が必要になります。裁判所は、建物の処分を許可するには、その所有者の同意がなければなりません。

また、管理不全建物管理人は、所有者に対して善良な管理者の注意義務を、共有持分に係る管理人は、共有者全員に対して誠実かつ公平な権限行使義務を負います。

なお、区分所有建物については、管理不全建物管理命令は適用されません。

有馬 春志
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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