令和8年4月1日施行　「改正区分所有法」解説（その1）～管理の円滑化について

株式会社不動産流通システムREDSの宅建士・宅建マイスター、菅野です。

今回は、令和7年5月23日に成立した「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」について、解説します。

（画像はイメージです）

老朽マンション管理の円滑化や再生推進のために制定された法律

こちらの法律は、昨今問題となっている管理不全マンションや老朽化して維持が難しくなっているマンションの管理の円滑化や“再生”を推進するために制定されたものです。「再生」という言葉は、「建て替えだけでなく一棟リノベーションや土地建物一括売却という問題解決方法もあるよ！」ということを包含した言葉として使用されています。

この法律は、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます）、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（以下「被災区分所有法」といいます）、国土交通省が所管するマンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下、マンション管理適正化法といいます）、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下、マンション建替円滑化法といいます）など（以下、これらを総称して「マンション関係法」といいます）を一括して改正するものとなっています。

このうち、区分所有法及び被災区分所有法の改正に関する部分については、令和8年4月1日から施行されます。この改正区分所有法を「管理の円滑化」と「再生の円滑化」に分け、2回にわたって解説します。

主な改正内容（管理の円滑化）

集会決議の「出席者多数決」化（決議成立を“欠席者”で止めにくくする）

〈改正のポイント〉
（条文：改正後 区分所有法39条1項）

従来の多くの場面では、決議の分母に「全区分所有者・議決権総数」が入るため、住民の無関心や欠席が多いと意思決定が止まりやすい構造でした。

改正後は、建て替えなどの処分を伴う決議などを除き、「集会に出席した区分所有者（※議決権を有しない者を除く）とその議決権の各過半数」で決議できる仕組みを明確化しています。実務的な意味として、「欠席＝反対と同じ」になりにくくなり、通常の管理・修繕系の意思決定が前に進みやすくなります。

一方で、出席者が少ないのに重要事項が決まるリスクも増えるため、運用面では

• 招集通知・議決権行使書の回収
• 委任状の適正化
• 重要議案の事前説明（資料の充実）

がより重要になります（改正後も、招集や議決権行使者指定などの枠組みは条文体系として残ります）。

「所在等不明区分所有者」を“決議の分母”から外す制度（裁判手続）

〈改正のポイント〉
（条文：改正後 38条の2、手続章：86条以下に接続）

区分所有者に所在不明の者がいると、決議や手続きが止まりやすいという問題に対し、裁判所が認定した「所在等不明区分所有者」を、決議の母数から除外できる制度を創設しました。

具体的な手続きを非訟手続として条文上に整理し、所在等不明者を除外して集会決議できる旨の裁判、公告・通知、利害関係人の関与、取り消しなどの流れが規定されています（86条以下で読み替え・準用関係が置かれています）。

実務的な意味として、相続未了・連絡不能の所有者がいても、一定の要件の下で管理組合の意思決定を成立させやすくなります。ただし、「除外できる＝何でも決められる」ではなく、裁判所による選任によって対象者・期間・公告等が管理される建て付けです（乱用防止のため）。

区分所有建物の管理に特化した「財産管理」系の裁判制度（管理不全・所有者不明への対処）

ここが今回の「管理の円滑化」の中核です。従来の一般的な財産管理人制度だけではマンション管理の局面にフィットしにくかった点を、区分所有法の中に“専用の管理命令”として実装しています。

（1）所有者不明専有部分管理命令（条文：改正後 46条の5 ほか）

所有者が不明、もしくは所有者の所在がわからない専有部分について、利害関係人の申し立てにより、裁判所が専有部分管理人を選任し、必要な管理をさせる枠組みが創設されました。所有者不明専有部分管理人の権限・義務、解任、報酬等が条文化されています。実務上では、滞納・漏水・危険放置・立入が必要な不在住戸などで、従来よりも「管理の手当て」を打ちやすくなります（ただし裁判所への申し立てが必要となります）。

（2）管理不全専有部分管理命令（条文：改正後 46条の8 ほか）

区分所有者による管理が不適当で、他人の権利・法律上保護利益の侵害（または侵害のおそれ）がある場合に、裁判所が専有部分の管理を管理人に行わせる制度を創設しました。実務上では、長期放置住戸、ゴミ屋敷化、漏水原因の放置など、“住戸起因の外部被害”に対して、差し止め・損害賠償請求以外のルートとして「管理の実行」を確保しやすくなります。

（3）管理不全共用部分管理命令（条文：改正後 46条の11 ほか）

共用部分についても、管理が不適当で侵害（おそれ）がある場合、裁判所が共用部分管理人による管理を命じる枠組みを新設しました。実務上では、管理組合が機能不全（役員不在・紛争・意思決定不能など）で共用部が危険状態になっている場合に、管理の実体を回復させる制度的な選択肢が増えます。

（補足）招集・決議手段の整備（書面／電磁的方法等）

改正は「出席者多数決」だけでなく、決議形成の手段・前提（招集通知、議決権行使者指定、書面・電磁的方法の決議）の条文群とも連動します。例えば、議決権行使者指定（40条）や、書面・電磁的方法による決議（45条）などが法に位置付けられています。

まとめ

1. 通常の管理・修繕等：欠席者に引きずられない「出席者多数決」へ
2. 連絡不能所有者問題：裁判所認定により「所在等不明者」を母数から外す
3. 管理不全・所有者不明住戸／共用部：マンション管理に特化した管理命令・管理人選任

以上が「管理の円滑化」に関する大きな改正点になります。

次回のブログは改正区分所有法の「再生、再建の円滑化」の部分について解説したいと思います。