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公開日:2025年6月18日  下山 聡

変更登記義務化で注目の新制度「スマート変更登記」とは?

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの下山です。

今回は、2026(令和8)年4月1日から施行される「住所等変更登記の義務化」と、注目の新制度「スマート変更登記」についてご紹介いたします。今後、不動産を所有する全ての方にかかわる大切な制度ですので、ぜひ最後までご覧ください。

スマート変更登記

(写真はイメージです)

住所等変更登記の義務化とは?

これまで、住所や氏名が変わっても、不動産の登記名義を変更するかどうかは所有者の任意でした。しかし、所有者不明土地の増加や、災害時の迅速な対応に支障をきたす事例が相次いだことから、国はついに「変更登記の義務化」に踏み切りました。

義務の概要

  • 対象者:不動産(土地・建物)の所有者(個人・法人問わず)
  • 対象変更項目:氏名・住所(法人の場合は名称・住所)
  • 登記申請期限:変更日から2年以内
  • 違反時のペナルティ:正当な理由なく期限内に登記を行わない場合、5万円以下の過料の対象

これにより、所有者の情報が常に最新の状態に保たれ、不動産取引の透明性向上と行政対応の迅速化が期待されています。

従来の登記方法

従来の住所等変更登記は、法務局に対して所有者自らが手続きする方法です。

【必要書類】

  • 前住所の記載がある住民票
  • 戸籍の附票(転居歴が複数ある場合)
  • 町名地番変更証明書(該当者のみ)

【費用】

  • 登録免許税:1件につき1,000円
  • 司法書士への報酬:9,900円程度から(事務所により異なります)

この方法は確実ですが、手間や費用がかかるため、登記を後回しにしがちな方が多かったのが現実です。

注目の新制度「スマート変更登記」とは?

そんな中、新たに導入されたのが「スマート変更登記」という制度です。これは、法務局が住民基本台帳ネットワーク(住基ネット)を利用して、所有者の住所変更を自動的に把握し、所有者の同意を得たうえで職権にて登記変更を行う仕組みです。

スマート変更登記を利用するには、事前に「検索用情報の申出」という手続きが必要です。

【申出方法】

  • 法務省の「かんたん登記申請」ページから、オンラインで申出
  • 申出には、氏名、住所、生年月日、メールアドレス、不動産の地番などの情報が必要
  • 電子証明書は不要

【申出のタイミング】

  • 令和7(2025)年4月21日以降に所有権の名義人となった場合、登記申請書に検索用情報を併せて記載することで申出が完了
  • 令和7(2025)年4月21日より前に所有権の名義人となっている場合、法務局に直接申出を行う必要

【住所等変更時の流れ】

検索用情報の申出が完了していると、住所や氏名の変更が住基ネットに反映された際、法務局が以下の手順で変更登記を行います。

  1. 法務局が定期的に住基ネットを照会し、変更の有無を確認します。
  2. 変更が確認されると、所有者に対し、変更登記を行ってよいかの確認メールが送信されます。
  3. 所有者が同意の回答をすると、法務局が職権で変更登記を行います。

このプロセスにより、所有者は自ら登記申請を行うことなく、住所等変更登記が自動的に行われます。

町名地番変更、海外居住者は要注意

市町村の合併や行政区画の見直しなどで「町名地番」が変更された場合も、所有者の住所変更登記が必要です。

この場合は、「町名地番変更証明書」を市区町村役場で取得し、登記申請時に添付する必要があります。このような変更は不動産の売買時にも支障をきたす可能性があるため、できるだけ早めの対応が必要です。

海外居住者は住基ネットで住所等の変更を確認できないため、スマート変更登記の対象外となります。その場合、所有者自身で変更登記の申請を行う必要があります。

知っておきたい重要な期限

令和8(2026)年4月1日以降の変更:変更から2年以内に登記が必要
令和8(2026)年3月31日以前の変更:経過措置として、令和10(2028)年3月31日までに登記申請が必要

お心当たりのある方は、お早めの準備をおすすめいたします。

登記に関する相談・サポート

変更登記やスマート変更登記の手続きに不安がある方は、以下の窓口でサポートを受けることが可能です。

  • 法務局:無料での相談や手続き案内
  • 司法書士:代理申請や書類作成、手続き代行などを行ってくれます
  • オンライン相談:Zoomなどによる無料相談を提供する事務所も増えているようです

まとめ

住所等変更登記の義務化により、不動産の登記情報がより正確になり、社会全体としても大きなメリットが期待されています。特に「スマート変更登記」を活用することで、負担を大幅に減らし、法令遵守をしっかりと実現できるようになります。

ご自身の所有する不動産について、住所や氏名の変更がある方は、今一度、登記の状態をご確認ください。

最後に

お客様の声「件数No.1」安心と実績で、不動産取引のお手伝いをご希望になる方は、エージェント下山(しもやま)をぜひ、ご指名ください。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

【REDS】不動産流通システム
下山 聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp

 

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下山 聡

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※2026年05月31日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    3 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    3 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。