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最終更新日:2023年8月21日
公開日:2023年8月16日  下山 聡

間取り表記のSって何? 納戸? 居室? 建築基準法改正でどうなる?

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どの様な家に住みたいのか?
・マンションなのか、戸建なのか?
・立地や周辺環境は?
・購入時に掛かる費用は?

そして、せっかくならできるだけ快適に暮らしやすい間取りで住みたいですよね。今回は、間取り図によくある『S』(納戸やサービスルーム、DEN)について考えてみました。

間取り

間取りの表記、Sとは何か

皆様がSUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトにて、不動産を検索する際の項目に必ずある間取りは1R、2K、2DK、3LDKなどと表記されています。1Rはワンルーム、Kはキッチン、Dはダイニング、Lはリビングですね。

その中に「2SLDK」などという表記が入っていることがあります。Sの記号の意味は、納戸や、サービスルーム、DENと呼ばれる、収納やちょっとした多目的スペースとして利用できる部屋のことです。2SLDKの室内を見に行ったときに、他の部屋よりも大きい納戸やサービスルームを見たことがある方もいらっしゃると思います。

納戸なのに、窓もあり、エアコンも設置できて、電気もある。もうただの部屋です。ではなぜSと表記するのか? これはなんなのか?

実は建築基準法に定められた「居室」には認められない部屋であり、トイレや洗面室、廊下などと同じ分類に分けられます。

居室の定義は、食事、就寝、作業、娯楽など、生活を営むために継続的に使用する部屋のこと。リビングやダイニング、キッチン、個室(洋室や和室と表記される)が居室になります。S表記の部屋は、居室としては、認められない部屋なのです。

そうは言っても、実際に室内を拝見した際に、洋室が5畳なのに対し、サービスルームはそれより広い6畳ということもあります。洋室といったいどこが違うのでしょうか?

Sと居室の違い

居室として認められるには、採光や通風など一定の条件を満たすことが必要になります。そのため窓のない部屋は必然的に居室ではなくなります。

また、窓があってもSと表記されている場合は、窓の面積が部屋の広さに応じて定められた大きさに足りないため、居室と表記していないと考えられます。

このように、建築基準法上「居室」と認められない部屋が「納戸」や「サービスルーム」と表記されるのです。「DEN(書斎)」「F(フリースペース)」「ワークスペース」などと表記される場合もありますが、基本的には同じで、「洋室」や「和室」と表記していないため、呼び名を変えて、その空間の付加価値をアピールしているようです。

また、納戸やサービスルームは居室としてカウントされませんから、3LDKではなく2LDK+S(サービスルームの略)、または2SLDKなどと表記される、というのがSの真相です。

「納戸」のほか「サービルルーム」や「DEN(書斎)」「F(フリースペース)」「ワークスペース」とさまざまな呼び方があるように、使い方は自由です。収納として利用するだけではなく、呼び方の通り書斎や仕事部屋、家事部屋として利用したり、普通に居室として利用したりすることもできます。

間取りに左右されない部屋の検索方法

検索

さて、ここまで話をしてまいりましたが、特にマンションの間取りについては、左右に隣戸のある部屋は、窓を設けにくいため「納戸」や「サービスルーム」が生じやすくなります。そのため3LDKの間取りを十分つくれる広さがありながら、2SLDKと表記されてしまいます。

マンションや戸建てを検索する際、3LDK以上などの条件で探されている方が多いでしょう。その場合、2SLDKは、検索に引っかかりません。広さは3LDKと同等ですからもったいないです。

そこで、おすすめするのが、間取りで検索するのではなく、希望する面積(㎡数)で検索してみることです。理想に近い間取りにたどり着けるかもしれません。

Sが居室に変わる【令和4年度 建築基準法改正】

令和4年度の建築基準法の改正内容に「住宅の採光規定の見直し」が含まれています。

国土交通省によると、現行では、住宅における採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積の1/7以上にしなければならないこととされています。しかし、採光規定が適用されない事務所やホテルなどから住宅に用途変更する際、必要な採光面積を確保するための工事が負担となり、断念するケースが発生しています。

そこで、住宅の居室に必要な採光に有効な開口部面積を合理化し、原則1/7以上としつつ、一定条件下で1/10以上まで必要な開口部の大きさを緩和することを可能とします。その「一定条件」については現在検討を進めていますが、照明設備を設置することを要件とする方向です。

つまり、これまで、『S』(納戸やサービスルーム、DEN)表記されていた部屋が、今後は照明設備を設置することで居室になる可能性があります。

基準や法自体が世の中ととも変化していきます。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

 

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

【REDS】不動産流通システム
下山 聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp

 

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下山 聡

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。