まだ間に合う！　税制改正で期限が延長された住宅特例措置まとめ

REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。

今回の税制改正で延長をされた内容のポイントについて、ご説明します。

（写真はイメージです）

住宅ローン減税関係

子育て世帯等の借入限度額について

借入限度額について、子育て世帯・若者夫婦世帯（※1）が令和7（2025）年に新築住宅に入居する場合には、令和4（2022）・5（2023）年入居の場合の水準〔認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円〕が延長されました。

※1：「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦いずれかが40歳未満の世帯」

住宅ローン減税においての新築住宅の床面積要件

新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る）について、建築確認の期限を令和7年12月31日（改正前：令和6年12月31日）に延長されました。

住宅ローン減税においての、既存住宅の「子育て対応リフォーム」に係る所得税の特例措置の適用期限の延長

子育て世帯・若者夫婦世帯が、子育てに対応した住宅へのリフォーム（※2）を行う場合に、標準的な工事費用相当額の10%等（※3）を所得税から控除する特例措置が、2025年12月31日まで（改修工事完了、入居）延長されました。

※2：①住宅内における子どもの事故を防止するための工事、②対面式キッチンへの交換工事、③開口部の防犯性を高める工事、④収納設備を増設する工事、⑤開口部・界壁・界床の防音性を高める工事、⑥間取り変更工事（一定のものに限る）。
※3：対象工事の限度額は250万円（最大控除額は25万円）。対象工事の限度額超過分およびその他増改築等工事についても一定の範囲まで5％の税額控除。

受贈に係る適用期限を3年間（令和6年～8年）延長

非課税限度額が1,000万円に上乗せされる「良質な住宅」の要件について、新築住宅の省エネ性能要件をZEH水準（断熱等性能等級5以上（結露の発生を防止する対策に関する基準を除く）かつ一次エネルギー消費量等級6以上）とする適用期限が、3年間延長されました。

※令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅または令和6年6月30日までに建築された住宅については、現行要件（断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）のままとなります。

住宅取得者の初期負担の軽減を通じて、良質な住宅ストックの形成と居住水準の向上を図るため、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得または増改築等のための資金を贈与により受けた場合に、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる制度です。

居住用財産の買い換え等に係る特例措置の延長

居住用の住宅を売却する場合の特例は、「3,000万円特別控除」と「買い換え特例」の2つに分かれます。両方を受けられるのではなく、どちらか一方の選択となります。

3,000万円特別控除

マイホームを売却して利益が出た場合、「3,000万円特別控除」は所有期間や居住期間にかかわらず受けることができますが、買い換え特例は所有期間および居住期間が10年を超えていなければ受けられず、3,000万円特別控除より要件が厳しくなります。

不動産を売却した場合は譲渡所得（利益）に対して譲渡税（所得税および住民税。以下所得税と住民税を合わせて譲渡税と呼びます）がかかりますが、居住用不動産を売却した場合は、その利益から3,000万円を控除できるのが「3,000万円特別控除」となります。

「3,000万円特別控除」は、売却した不動産が、居住用不動産であれば、所有期間や買い換えの有無の制約はありませんので、売却後に新たな住まいを購入してもしなくても、適用を受けることができます。

居住用不動産を売却した利益から3,000万円を控除しても、利益が残る場合には、当然その利益には譲渡税が課されます。その際、その売却したマイホームの所有期間が10年を超えていれば、通常より税率が低くなります。

買い換え特例

「買い換え特例」とは、所有期間および居住期間が10年超で売却代金が1億円以下であることなど一定の要件を満たす居住用不動産を売却して、新たな居住用不動産に買い換えた場合に、売却価額と購入価額との差額だけを譲渡税の対象とするという制度です。

売却代金よりも買い換え資産の購入価額のほうが高い場合、譲渡税はかかりませんが、売却代金よりも買い換え資産の購入価額のほうが安い場合はその差額についてだけ譲渡税が課されます。その差額に対しては軽減税率を適用することはできません。

「買い換え特例」は課税の繰り延べといわれています。例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられることになります。

この制度は令和5年末を期限としていましたが、令和6年の税制改正大綱により令和7年末まで延長されました。

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由里拓也
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