負担増に？　変動金利型の住宅ローン利用者が最も気になることを解説

REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。

今回は、昨今の住宅ローンの金利上昇を受け、多くの方が利用をされている変動金利型住宅ローンについて、解説をさせていただきます。

（写真はイメージです）

変動金利型住宅ローンの特徴

住宅ローンの金利は、主に変動金利型、固定金利期間選択型、固定金利型の3つのタイプに分けることができますが、変動金利型は短期金利の影響を受けやすく、固定金利型は長期金利の影響を受けやすいといえます。

変動金利型の特徴を解説します。借入後の適用金利は、半年ごとに1回見直されます。返済額は、5年ごとに1回見直され、その変動幅は従前の1.25倍を上限としています。

仮に、適用金利が急激に上昇すると、「未払利息」が発生し、借入残高が減らない事態が起こる可能性があります。「5年ルール」は、適用金利の急激な見直しがあっても、5年間の返済額は一定であること、毎月の指定口座から引き落とされる額は一定になるというものです。

適用金利が見直されると金融機関から新たな返済額予定（変更）表が通知されてくるので、元金部分と利息部分の内訳を確認することができます。通帳の引き落とし額の表示は、元金部分と利息部分の合計額である場合が多く、通帳で利息部分を確認することはできないと思われます。

また、元利均等返済の返済額には、元金部分と利息部分が含まれていますので、適用金利が上昇していくと利息部分が増加し、一方で、元金部分は縮小し、残元金の返済スピードは遅くなるということになります。

一部の金融機関では、「5年ルール」「125％ルール」を採用していないケース（PayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行など）もあります。これらのルールの有無ととともに、契約条件で定められている金利の見直しの条件についてもそれぞれの金融機関によって異なりますので、変動金利型を選択する場合には注意が必要です。

住宅ローン金利の算出方法

変動金利型の金利変更の指標となる金利として、多くの金融機関では「短期プライムレート」（短プラ）を採用しています。

これは、金融機関が信用力のある貸出先に対して適用する期間1年未満の短期貸し出しの最優遇金利をいいます。金融機関では、この短プラに一定幅を上乗せした「基準金利」を定め、公表しています。実際にお客さまに提示している「適用金利」は、お客さまの信用度、キャンペーン期間の設定や他行との競争などを考慮し、この「基準金利」から優遇幅を差し引いて算出しています。

「基準金利」は、金融機関が店頭またはホームページで公表している「店頭金利」で、言い換えれば「定価」となります。金融機関からみれば、低い預金コスト（短期の金融市場）で資金を調達し、短期の貸出金利（短プラ）をもとに設定した「基準金利（定価）」から、一定の優遇幅を引き下げた「適用金利」で販売するという仕組みともいえます。

多くの人が利用している住宅ローンは、金融機関ごとに設定した基準金利から、諸条件を満たした場合に、引き下げた金利（以下「引き下げ金利」）を適用しています。引き下げ金利は、契約上、住宅ローンの延滞が起こると、適用されなくなる可能性があります。一般的に、引き下げ金利が適用されなくなると、基準金利の適用に切り替わります。

基準金利の適用で返済額が増加する

基準金利が適用されると、相当程度、毎月の返済額が増加し、結果として返済はなおいっそう厳しくなります。今後の返済に不安を感じる場合、延滞してからではなく、延滞する前に、なるべく早い段階で金融機関に相談することをおすすめします。

当面の返済負担を軽減するす方法として、以下のようなものがあります。

返済期間の延長（毎月の返済額は減少しますが、総返済額は増加します）
中ゆとり（一定期間返済額を軽減します。減額期間終了後の返済額、総返済額は増加します）
ボーナス返済の見直し（取り止め、返済額の内訳変更、ボーナス返済月の変更）

延滞により引き下げ金利が適用されなくなる可能性がある点は、固定金利型、固定金利期間選択型の住宅ローンを利用している人も同じです。

基本的に変動金利型の金利が上昇するタイミングでは、すでに（長期）固定金利のほうも相応に上昇しています。このため、変動金利型の適用金利が上がってから（長期）固定金利型に借り換える場合は、想像以上に割高と感じる金利になっている可能性が少なくありませんので、注意が必要です。

最後に

住宅ローンの金利は今後どのようになるかは、誰にも分かりません。現在の経済状況では、低金利の変動金利が魅力的に映りますが、マイホームの購入は生活の安定も目的のひとつと考えられますので、住宅ローンも返済額が安定する長期固定型を選択したほうがよいと考えることもできます。

住宅購入は、価格やローンの選択等、経済合理性も重要ですが、生活の安定も重要な要素ですので、時間をかけて、納得のいくマイホームの購入をご検討ください。

以上、ご参考になりましたら幸いです。弊社、不動産流通システムでは、諸経費の中でも大きな金額となる仲介手数料が「必ず割引もしくは無料」となります。住宅資金のご相談もお気軽にお問い合わせください！

# 住宅ローン

記事を執筆したエージェント

由里拓也

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宅建士・リフォームスタイリスト

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1 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
1 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
5 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
4 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
3 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る