改正マンション関係法でマンションの〝2つの老い〟は克服できるか

REDSエージェント、宅建士の由里です。

2025年11月21日、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（改正マンション関係法）の施行に必要な規定の整備を行う政令が閣議決定されました。

今回はこの法律について解説します。

（画像はイメージです）

改正マンション関係法とは何か─2025年に成立した大きな転換点

2025年5月23日、「改正マンション関係法」が成立し、同30日に公布されました。この改正は、居住者の高齢化・築年数の経過という課題を抱える日本のマンションストックにとって重要な制度転換を意味します。法務省・国土交通省は全国47都道府県で説明会を開催し、改正内容の周知を図っています。

法務省HP

マンションの「2つの老い」にどう対処するか

そもそも、今回の法改正がなぜ急務となったのか。その鍵は「2つの老い」にあります。ひとつは建物の高経年化、もうひとつは居住者の高齢化です。

長期修繕計画の見直しが遅れている管理組合も少なくなく、修繕積立金が不足しているケースが報告されています。

国交省のデータによれば、修繕積立金の残高が計画上の必要額を十分に積んでいないマンションは一定数あり、また長期修繕計画を定期的に見直していない管理組合も存在します。こうした状況が、外壁剥落や構造劣化といったリスクを生み出しています。

主な改正ポイント：何が変わるのか

改正マンション関係法では、区分所有法、マンション管理適正化法、マンション建替え等円滑化法（新名称「マンション再生等の円滑化に関する法律」）などが一括して見直されています。

法務省HP

以下、主な改正内容を整理します。

総会・決議制度の見直し

• 総会の決議要件が緩和されます。特別決議について、出席者の多数決で可とされる場合があるなど、より実務的な運営が可能になります。
• 再生決議（建て替え以外の手法）として、「更新」「売却」「除却」などを選ぶ際の決議要件が明確化。
• 区分所有者の所在が不明な場合、管理組合が一定の手続きを経て総会決議等から除外できる制度が導入されます。これにより、運営に支障をきたす未連絡所有者の問題に対処可能です。

管理計画認定制度の強化

地方公共団体が定める「マンション管理適正化推進計画」と連動して、管理水準を底上げする仕組みが設けられます。

また、管理組合の長期修繕計画の定期見直しの重要性が改めて強調されており、修繕積立金の適正化がより義務感をもって求められるようになります。

再生（更新・売却・除却）制度の整備

• 建て替え以外の再生手法（更新・売却・除却）を可能とする新たな決議枠が導入され、従来の「建て替え一択」のモデルを超える選択肢が与えられます。
• 一括建て替えや敷地売却、除却などのマンション再生事業に関する制度的枠組みが整備され、管理組合や住民による再生がより現実的に進められるようになります。
• マンションの除却決議、敷地売却決議などの手続きも法律上明文化され、手続きの透明性・実行性が向上します。

管理者／管理運営のガバナンス強化

• 管理業者管理者方式の法制化：マンション管理業者が管理組合の「管理者（管理責任者）」になる仕組みを法律で位置づけ、専門性をもった管理が可能に。
• これにより、管理組合の自主運営だけでは困難な場合でも、第三者専門家が運営に入る選択肢ができ、適切な管理が維持しやすくなります。

標準管理規約の改正

国土交通省は、これら改正法を反映する形で「マンション標準管理規約」のひな型を改訂しています。

国土交通省HP

具体的には、総会手続き、決議ルール、運営の透明化など、管理組合運営に関する重要な規定がアップデートされており、多くのマンションで管理規約の見直しが必要になる見込みです。

施行スケジュール：いつから施行されるのか

• 区分所有法などの主要な改正部分は、2026年4月1日に施行される予定です。
• 一方で、都道府県知事等の権限強化や管理適正化支援法人の登録制度など、一部の制度改正は2025年11月28日からの運用が予定されています。
• 国土交通省は既に全国で説明会を開催中で、地域の管理組合や関係者への周知を進めています。

改正の影響とメリット・リスク

メリット

1. 管理不全の是正
   管理者不足、決議が取れない、所有者不明者の存在など、従来懸念されてきた課題を、制度的に是正できる可能性が高まります。
2. 再生の選択肢が拡大
   建て替え以外の方式（更新・除却・敷地売却）が明文化され、物理的・資金的な制約があるマンションでも再生が進みやすくなります。
3. 透明性の向上
   管理規約の見直しや管理者制度の導入により、管理組合運営の公平性・透明性が高まります。
4. 長期資産価値の保全
   定期的な修繕計画の見直しや、必要な修繕を計画的に行うことで、老朽化による資産価値の劣化リスクを抑えられます。

リスク・懸念点

• 合意形成の難しさ：決議要件が変わっても、実際の総会運営や合意形成には時間と労力がかかる可能性があります。
• コスト負担：再生を進めるには修繕コスト、除却や敷地売却には大きな資金が必要になる場合もあります。
• 未施行リスク：新制度が完全に浸透するまでには時間がかかる見通しで、実践には運営力のある管理組合が必要です。

これからマンション所有者／管理組合がすべきこと

• 管理規約の見直し準備：改正標準管理規約を参考に、自分たちのマンションの規約を再検討する。
• 運営体制の強化：管理組合役員のスキルアップや、専門家（管理業者管理者など）の活用検討。
• 長期修繕計画の見直し：5年ごとの定期チェックなど、より現実的・実効性のある計画に改訂。
• 住民への情報共有：改正内容・新制度の仕組みを住民全体に説明し、合意形成を図る。

まとめ

改正マンション関係法は、日本中のマンションにとって構造的な転機となる可能性を秘めています。高齢化・老朽化という現実に対応しつつ、管理不全を改善し、再生という選択肢を制度的に広げることにより、将来世代にとっても安全で価値あるマンションストックを維持する道筋が見えてきました。

ただし、法律が改正されただけでは課題がすべて解決するわけではありません。管理組合や所有者自身が制度を理解し、主体的に行動を起こすことが不可欠です。これからのマンション運営・資産形成において、この改正法をどう生かすかが重要なテーマとなるでしょう。

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