「不動産エージェント」の不適切運用で行政処分？　業務委託のリスクとREDSが貫く「エージェント正社員制」の理由

REDS不動産流通システムの宅建士・宅建マイスター、菅野です。

今回は「不動産エージェント」という言葉の意味について書いてみたいと思います。

（写真はイメージです）

「不動産エージェント」会社がレインズから処分を受けた理由

先日、不動産エージェントを標ぼうする宅建業者2社が、公益社団法人東日本不動産流通機構（レインズ）より処分されました。片方は戒告、もう片方は注意処分とのことでした。処分事由として共通するのは以下の内容です。

業務委託契約を締結した「不動産エージェント」に対し、（本来は会員企業のみが利用できる）レインズのユーザID・パスワードを貸与し、レインズを利用させた。

上記の事由がレインズ利用規定に違反するとのことでした。レインズは以前から「レインズの利用およびユーザID・パスワードの取り扱いについて」という通達を再三通知していました。その内容を抜粋すると

「他の者」に対して、当機構から発行されたユーザID・パスワードを貸与すること及び何らかの方法でレインズを利用させることを行ってはなりません。

（1）機構は、会員である事業所ごとにユーザID・パスワードを発行しており、その事業所のみがレインズを利用できます。

（2）レインズで取り扱う情報の重要性等に鑑み、会員以外の者（「他の者」）にレインズを利用させることは厳に禁じられており、「他の者」に対して当機構から発行されたユーザID・パスワードを貸与すること及び何らかの方法でレインズを利用させることはできません。「他の者」には、顧客、業務委託先、関連会社や自社の他の事業所も原則として含まれますのでご留意ください。

【「他の者」に該当する例】
・顧客
・自社システムの構築・運営・改善等業務を委託したシステム会社
・会員がその業務を委託した個人事業主（「不動産エージェント」「外交員」などの名称を問いません。）
・関連会社や自社の他の事業所（他機構圏域の場合も含みます。）

（3）（2）の違反行為が確認された場合、業務方法書に基づき、レインズの利用を制限あるいは停止することがあるほか、処分規程に基づく、是正勧告や処分の対象となります。

という注意警告でした。

「不動産エージェント」とはなにを指す？

今回の処分は、業務委託先の「不動産エージェント」に対し、レインズのIDおよびパスワードを貸与したことが問題とされており、「不動産エージェント」という言葉にネガティブな印象を持たれた方もいるかもしれません。

弊社REDSにおいても「エージェント」がお客様対応を行っておりますが、上記の「不動産エージェント」とは位置づけが異なります。

弊社のエージェントは、全員が「株式会社不動産流通システム（REDS）」に直接雇用された正社員です。社内の統制および管理のもとで業務を行っているため、レインズのID管理はもちろん、規約に則った適切な運用を行っております。

処分を受けた会社における「不動産エージェント」が「業務委託により仲介業務を行う者」を指すのに対し、REDSにおける「エージェント」は「依頼者の立場に立ち、最適な不動産取引を支援するプロフェッショナル」という考え方（思想）を表現するものとしています。

知っておきたい不動産の「業務委託」に潜む3つのリスク

不動産業界において安易な「業務委託」（従業員を直接雇用せずフリーランス・個人事業主として使用すること）がなぜ問題か、という点について考えます。そこには宅地建物取引業法（宅建業法）および労働法に抵触する3つのリスクがあります。

宅建法上の「専任性」と「名義貸し」のリスク

宅建業法では、事務所ごとに「専任の宅地建物取引士」を設置する義務があります。この「専任」とは、常勤性が求められるため、他社と業務委託契約を結んでいるような人は認められません（兼任不可）。

また、実態として会社がコントロールできない外部の人間に重要事項説明などを丸投げすると、「名義貸し」の禁止規定に抵触する恐れがあります。「名義貸し」は宅建業法第13条違反となり、刑事罰や宅建士免許の取り消しなど、重い処分の対象となります。

「偽装請負」とみなされる労働法上のリスク

形だけ「業務委託」としていても、実態として会社が細かく業務を指示（指揮命令）し、勤務時間や場所を拘束している場合、法的には「労働者」と判断されます。これがいわゆる偽装請負です。

これが発覚し、労働者と判断されると、社会保険料の遡及支払いや残業代の請求、労災対応など、会社側に多大なコストと責任が生じます。また職業安定法違反での刑事罰が発注者（会社）・受注者（労働者）の双方に科されたり、労働基準監督署からの行政処分を受けたりする可能性もあります。

責任の所在とコンプライアンス

業務委託先が顧客に対して強引な勧誘や不適切な説明を行った場合でも、免許を持っている「宅建業者（会社）」がその責任を負うことになります。雇用関係がないために教育や統制が行き届かず、結果として会社の社会的信用を損なうトラブルに発展する懸念があります。

まとめ

正直なところ、不動産業界には業務委託で活動している人は少なくありません。ただ、今回の出来事をきっかけに「業務委託」の取り扱いが変わっていく可能性はあります。

上記のとおり、業務委託には法律上グレーな部分があり、そこをスタートアップ企業であった今回の処分2社が「新たな働き方」として宣伝し大きくなっていったということなのだろうと思います。こうした法令遵守の欠如によって「不動産エージェント」という言葉のイメージが悪化するのは残念です。

REDSエージェントは、今後も「直接雇用の正社員」という責任ある立場で、「依頼者の立場に立ち、最適な不動産取引を支援するプロフェッショナル」として行動してまいります。