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公開日:2024年1月9日  小室 武稔

マンションの総会の仕組みとは? どんなことが決議されるのかも解説

REDSエージェント、宅建士の小室武稔です。今回はマンションの「総会」についてお話をさせていただきます。

マンションの総会

マンションの総会は通常・臨時の2種類

マンションの総会には2種類ありますが、ご存じでしょうか。毎年1回、必ず行われる通常総会と、必要に応じていつでも招集することができる臨時総会があります。

通常総会は、前年度の決算の承認や当年度の予算の承認が含まれるため、新会計年度開始以後、2カ月以内に召集しなければなりません。また、招集するには原則少なくとも会議を開く日の2週間前までに、会議の日時・場所・目的を示して、組合員に通知する必要があります。

ただし、緊急を要する場合には、理事長は理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲で、召集の通知を短縮することができます。

※総会の目的が、建て替え決議またはマンション敷地売却決議の場合は2カ月前となります。

議案の内容の通知が必要な場合

会議の目的が以下の場合は、議案の要領も通知する必要があります。

1.規約の制定・変更・廃止の決議
2.敷地および共用部分などの変更の決議
3.建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧の決議
4.建て替え決議またはマンション敷地売却決議

会議の目的が建て替え決議である場合は、下記事項を通知しなければなりません。

1.建て替えを必要とする理由
2.建て替えをしない場合、修繕・改修により当該建物の効用の維持または回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む)に要する費用の額およびその内訳
3.建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
4.建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

総会の設立要件と決議要件

総会成立要件、決議要件は下記のとおりです。

総会の成立要件

議決権総数の半数以上を有する組合員が出席して成立します。代理人や委任状、議決権行使書についても有効となります。

代理人によって議決権を行使する場合の資格は、以下の3点です。

・その組合員または一親等の親族
・その組合員の住戸に同居する親族
・ほかの組合員

委任状の場合は、委任する組合員が「誰に」「どのような内容」を委任したか、議決権行使書の場合は、組合員が議案について賛否どちらの判断をしたか」がわかればよく、押印がなくても、本人の署名があれば有効となります。

決議要件

1.普通決議・・・出席組合員の議決権の過半数で決します
2.特別決議・・・組合員総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3で決します

●建て替え決議
組合員総数の5分の4以上、および議決権総数の5分の4以上

●マンション敷地売却決議
組合員総数、議決権総数および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上

普通決議の主な内容

1.役員の選任、または解任
2.管理費等などの決定または変更
3.組合の収支予算の決定または変更

特別決議の主な内容

1.規約の制定、変更または廃止
2.敷地および共用部分等の重大変更
3.義務違反者に対する専有部分の使用禁止および区分所有権の競売請求、義務違反の占有者に対する契約解除と引渡しの請求
4.建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧

規約の制定、変更または廃止について、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得る必要があり、その組合員は正当な理由がなければ拒否することができません。

敷地および共用部分などの変更が専有部分・専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分を所有する組合員、その専用使用部分の専用使用が認められている組合員の承諾を得る必要があります。

議事録の作成と保管について

総会の討議事項について議長は、総会の経過の要領とその結果を記載した議事録を作成します。議長については、原則として理事長が、また、組合員による請求に基づく開催であれば、総会で選任された組合員となります。

また、議長に加えて、議長が指名する2名の総会出席した組合員の合計3名が、これに署名押印する必要があります。決議内容は「賛成多数で承認」「賛成〇名、反対〇名で承認」などの記載で足りますが、建物の復旧決議、建て替え決議の場合は、各区分所有者の賛否を記載する必要があります。

総会議事録は議長が保管し、保管場所をマンション内の見やすい場所に掲示する必要があります。区分所有者または利害関係人から総会議事録の閲覧請求があった場合、総会議事録を閲覧させなければなりません。閲覧については、相当の日時、場所などを指定することができます。

議事録では、管理規約の変更等行うことも可能ですので、契約前に確認したい書類ですが、「閲覧がかなわない」「閲覧に時間を要する」場合もあります。ご売却を検討される場合、総会の議事録(あれば議案書)をご用意されるとご契約までスムーズに進めることができます。直近3期分ご用意があるとベストです。

ぜひマンションのご売却でご不明な点がありましたら、ご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

小室 武稔

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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    225

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。