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最終更新日:2023年8月21日
公開日:2023年8月19日  小室 武稔

不動産売買における登記についてイチから解説

不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の小室です。不動産を売買するときには登記が必要ですが、ひとくくりに登記といっても、物件の種別などによって、さまざまな種類があります。

今回は登記の種類についてお話しします。

登記

不動産の登記とは何か

不動産の登記とは、土地・建物の所有者や権利などを登記簿に記載することをいいます。

申請方法は、インターネットを利用するオンライン申請と申請情報を記録した書面による申請がありますが、現在はオンライン申請が一般的です。私も登記記録を確認する際は、インターネットより「登記情報提供サービス」を利用します。

登記簿は、不動産の物理的現況を記録した「表題部」と、不動産に関する権利を記録する「権利部」から構成されています。権利部はさらに「甲区」と「乙区」に区分されます。

■表題部
土地は所在、地番、地目、地積などを記録
建物は所在、種類、構造、床面積などを記録

■権利部
所有権に関する登記事項を記録する「甲区」
ex)所有権の保存・移転登記、所有権移転の仮登記、所有権の仮差押えなど
所有権以外の権利に関する登記事項を記録する「乙区」
ex)抵当権、地上権、賃借権など

不動産売買でどのような登記が必要か?

登記にはさまざまな種類があります。それぞれ解説します。

表示登記

建物を新築した場合などに発生する登記手続きで、建物の登記記録の表題部を新しく作成する登記です。建物を新築し、完成したときに表示登記をおこないます。

「所在地番」や「家屋番号」「構造」「床面積」など、不動産を特定させるための内容が記されます。所有権の取得の日から1カ月以内に登記する必要があり、登記申請を怠った場合は10万円以下の過料に処せられます。一般的に土地家屋調査士がこの手続きを行います。

所有権保存登記

所有権の登記のない不動産に最初に行われる所有権の登記のことで、上記「表示登記」後に所有権に関する事項として所有者の氏名および住所など「誰が所有者」なのかが記載されます。
所有者の登記のない不動産にのみ行う登記ですので、最初の所有者しか行うことができません。

所有権移転登記

不動産の売買をしたときは、前所有者から新所有者へ所有権が移転します。このときに行われる登記を所有権移転登記といいます。

所有権移転登記は、権利が誰にあるのかを証明するために行い、新所有者は第三者に対して所有権を主張できる「対抗力」を持ちます。相続、贈与の際も所有権移転登記が必要となります。

建物滅失登記

登記のある建物が取り壊しなどによって滅失したときに、申請する登記のことで、必ず申請しなければならない義務があります。建物が滅失してから1カ月以内に申請しないと、10万円以下の過料に処されることがあります。

抵当権設定登記

住宅ローンなどの融資を利用した際、建物と土地に担保権を設定することをいいます。債権者(金融機関)は、債務者(買主)が融資の返済が滞り、返済が困難であると判断したときは、所定の手続きのうえ、建物と土地を競売にかけることができます。

抵当権抹消登記

上記抵当権の効力を失わせる登記で、住宅ローンなどを完済した際に行います。売買において、売買代金で住宅ローンを完済する際は、所有権移転登記と併せて、この抵当権抹消登記を行うことが一般的です。

その他、売却の際に「住所変更登記』が必要な場合があります。不動産を売却する場合、登記の申請に印鑑証明書の提出が必要となりますが、印鑑証明書の住所と登記簿の住所が一致していないと登記申請は却下されます。住所だけでなく、結婚等で姓が変わった場合も『氏名変更登記』をしなければならないケースもあります。

登記をしたら登録免許税が必要

また、登記をおこなった際に税金を納める必要がありますが、この税金を「登録免許税」といいます。

登録免許税の計算は「税額=課税標準×税率」となります。登記の種類と登録免許税の税率は下記のとおりです。

・所有権移転登記(土地) 評価額×2.0%
・住宅用家屋所有権保存登記(新築建物) 評価額×0.4%
・住宅用家屋所有権移転登記(中古建物) 評価額×2.0%
・抵当権設定登記(住宅ローン借り入れ) 借入額(債権額)×0.4%

この税率は本則税率といいますが、住宅を購入するときは軽減措置が受けられ、税率が引き下げられる場合があります。

土地

土地の所有権移転登記は、軽減措置の適用期限が2026年3月31日まで3年延長され、登記をすれば2.0%から1.5%に0.5%引き下げとなります。

建物

・新築建物の所有権保存登記は、0.4%から0.15%に引き下げ
・中古建物の所有権移転登記は、2.0%から0.3%に引き下げ

となりますが、軽減措置は2024年3月31日までとなります。

まとめ

不動産の売買を行った際の代表的な登記について説明しました。所有者より手続きをおこなうことによって、費用を圧縮することができる登記もあります。相続など複雑な手続きが必要な場合もありますので、不動産ご売却・ご購入の際はご相談いただければと思います。

ご不明な点などお気軽にご相談ください。

 

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小室 武稔

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。