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公開日:2023年11月22日  菅野 洋充

旧耐震基準のマンションを購入するなら注意したいこと

REDSの宅建士・宅建マイスターの菅野洋充です。

旧耐震基準のマンションは都内のけっこう便利なところに多く存在します。リノベーション済みで、室内もきれいで、しかも新耐震基準のマンションより安くお求めになりやすい物件として、多く販売されています。今回は、そんな旧耐震基準のマンションを購入するときに確認しておきたいことを2つ、お伝えしようと思います。

マンションをチェック

旧耐震基準建築のマンションとは

「旧耐震基準建築のマンション」とはどのようなマンションを指すのでしょうか。これは1981(昭和56)年の建築基準法改正前の耐震基準で建築されたマンションのことを指します。詳しくいうと、昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物のことを指し、これは建築確認の確認済証交付年月日がその日以前かどうかで判断します。この情報は、重要事項説明書に必ず記載されています。購入検討の際に、古めのマンションは確認しておくとよいでしょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の違いは以下のとおりです。

・旧耐震基準は、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準
・新耐震基準は、震度6強~7程度の地震でも倒壊しないような構造基準

阪神淡路大震災や東日本大震災などの大地震を経験すると、旧耐震基準の心もとなさが分かるかと思います。

耐震改修促進法と耐震診断の義務化について

阪神淡路大震災の際に、旧耐震基準の建物が倒壊したにもかかわらず同じ地区の新耐震基準の建物が倒壊しなかったことで、耐震基準というものの重要性が世間一般に認識されました。その後、「耐震改修促進法」という法律が制定され、耐震診断がさまざまな旧耐震基準の建築物に義務付けられることとなりました。

マンションについては全てが耐震診断の義務を負っているわけではなく、地震災害時に通行を確保すべき道路のうち、特に重要な道路(特定緊急輸送道路)沿いの、その道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建物が対象となっています。

旧耐震マンションは耐震診断と耐震補強の有無を確認

耐震補強

ズバリ、旧耐震基準で建築されたマンションは耐震性能が新耐震基準マンションに比べ低いため、耐震診断を行い、耐震補強することが必要です。耐震診断を行わずに耐震補強をすることはほぼないため、まずは耐震診断を行っているかを確認しましょう。さらに、耐震診断の結果を見て、どのような補強が行われている(もしくは行う予定がある)かも確認しましょう。

耐震補強がなされているマンションは、耐震基準適合証明の発行を受けることで新耐震基準のマンションと同様に住宅ローン減税などさまざまな税金の優遇措置を受けることができます。耐震基準適合証明は建築士さんに依頼することで発行が可能です。

耐震診断結果の見方(Is値とq値に注目)

耐震診断結果を見るときには、まず「Is値」に注目してください。

Is値(Seismic Index of Structure)は「(構造)耐震指標」と呼ばれる建物の耐震性の指標で、この値が0.6以上であれば耐震性能を満たすとされています(ちなみに文科省で定める学校の耐震指標は0.7以上となっています)。Is値が0.3未満の場合、大規模な地震で倒壊や崩壊する危険性が高いとされており、購入検討には十分な注意が必要です。

また、q値という水平方向の力に対する耐力指標にも注目してください。こちらの値が1.0以上でないと、倒壊や崩壊の危険性があるとされています。

旧耐震基準のマンションは、給排水管の更新も確認したい

旧耐震基準のマンションは建築後40年以上を経過しており、給排水管の劣化が進んでいる場合が多々あります。配管の更新工事がされているか否かというのは、生活のクオリティを大きく左右します。更新がされていない場合、水道からさびが出たり、あちこちで漏水が起こったりする懸念があります。室内がいくらきれいにリフォームされていても、漏水が起こったら一大事ですね。

ここで重要なのは「実際に共用部配管の更新を行っているか」ということです。〝磁石で水を活性〟うんぬんというような装置を付けてお茶を濁しているマンションは問題外ですし、非常に古い建物の場合、配管を躯体に埋め込んであって、そもそも配管の更新ができない構造のものもあります。そういったマンションは避けたほうがいいかもしれません。

最後に

旧耐震基準のまま耐震診断や耐震補強を行わないマンション、築後40年以上経過していて給排水管の更新を行っていないマンションは、管理組合の財務状況が厳しかったり、管理組合のガバナンスが機能していなかったりするため、購入を検討する際に注意が必要です。

また、旧耐震基準のマンションに住宅ローンの貸し出しを行わない銀行も昨今はあります。旧耐震基準のマンションに限ったことではありませんが、マンションの維持管理に最低限必要な修繕工事を行っているかどうかというのは、その後のマンションの資産価値に大きな影響を与えます。適切にマンションを維持管理しているかの判断基準としても、旧耐震マンションについては耐震診断・耐震補強の有無や給排水管の更新の有無を確認したうえで、購入のご判断をなされることをお勧めします。

 

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菅野 洋充

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。