高すぎるマンション価格は2026年、どう動くのか？　相場予測と資産価値を維持する物件選びのポイントを解説

皆様こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士の小野田です。

首都圏でマンション購入を検討している方にとって、現在の不動産市場は「異常事態」に見えるかもしれません。2025年にかけて、新築マンションの平均価格はついに9,000万円の大台を突破し、東京23区に至っては「1億円超え」が当たり前となりました。

「いつかは価格が下がるはず」と待ち続けてきた人々を置き去りにするように上昇を続ける市場。ただ、その裏側では確実に「需要の構造変化」と「価格形成のルール変更」が起きているようです。

本記事では、最新の（株）不動産経済研究所のデータや金利動向をもとに、今後のマンション価格はどう動くのかを考えてみたいと思います。

（写真はイメージです）

首都圏新築マンション価格はなぜ9,000万円を超えたのか

（株）不動産経済研究所の発表によると、2025年上半期（1〜6月）の首都圏（1都3県）の新築分譲マンション1戸当たりの平均価格は8,958万円に達し、上半期として過去最高を更新しました。また、2025年通年のまとめでは、平均価格が前年比17.2％増の9,182万円となり、ついに9,000万円の大台を突破してしまいました。

特に注目すべきは東京23区の動向です。23区内の新築マンションの平均価格は前年比21.8％上昇の1億3,613万円となり、3年連続で1億円を超える「超高値圏」が定着しています。

価格高騰3つの主な理由

なぜこれほどまでにマンション価格は上がっているのでしょうか？　その主な要因は、以下の「コストプッシュ型」の上昇と言われています。

1. 建築コストの激増：人件費の高騰や円安による資材価格の上昇が止まりません。
2. 用地取得競争の激化：利便性の高い土地の仕入れ価格が高騰し、分譲価格に転嫁されています。
3. 「億ション」の一般化：首都圏全体で億ションの供給戸数が前年比約55％も増加しており、市場全体の底上げを牽引しています。

中古マンション市場の変容：新築に引きずられる「異常加速」と二極化の進行

新築価格の高騰は、当然ながら中古市場にも波及しています。2025年8月の首都圏中古マンション平均価格は5,887万円となり、13カ月連続で上昇しました。

一方、中古市場では「二極化」が鮮明になっています。東京23区の年間平均価格が前年比プラス34.6％の1億393万円と急騰している一方で、埼玉県や千葉県の上昇率はプラス3％台に留まっています。

都心部では資産運用目的の投資家や富裕層による購入が目立ちますが、郊外では実需層（実際に住む人）の予算上限に達しつつあり、顧客離れが起き始めていると言われています。

2026年以降のマンション価格を左右する要因：供給の「氷河期」と金利の影

2026年以降のマンション需要を占う上で、避けて通れないのが供給戸数の減少と金利動向です。

供給戸数の減少

（株）不動産経済研究所の予測では、2026年の首都圏新築マンション供給戸数は約2万3000戸と、過去50年で最低水準になる見通しです。デベロッパー各社は価格が高騰しすぎたことによる「売れ残りリスク」を警戒し、供給を絞る傾向を強めています。供給減少は価格下支え要因となります。

需要の変容：誰がこの価格を買っているのか？

「普通の会社員には買えない価格なのに、なぜ売れているのか？」という疑問への答えは、「買い手の顔ぶれが変わった」ことにあります。現在、都心の高額物件を支えているのは主に以下の3層です。

1. パワーカップル（世帯年収1,500万円超）：共働きでペアローンを組み、1億円前後の物件を「居住兼資産」として購入。
2. 国内富裕層・経営者：節税対策、インフレ対策（現金を不動産へ変える）としての資産防衛。
3. 海外投資家：円安の影響で、ドル建てで見れば東京のマンションは「ニューヨークや香港に比べてまだ割安」と判断されています。

しかし、この構造には限界も見え始めています。需要の質的変化が以下のように起きています。

パワーカップルの限界

これまで市場を支えてきた高年収の共働き夫婦（パワーカップル）でも、金利上昇の影響などで、新築マンションの平均価格が1億円を超える現在の価格水準では、手が届きにくくなっています。これまで実需層であったパワーカップルの間でも、「さすがに将来の返済が不安」という声が増えてきているようです。

住宅ローン金利の上昇

2025年以降、長期・短期金利ともに上昇傾向にあります。わずかな金利上昇でも数千万円の借入額がある世帯にとっては返済負担が重く、住宅の購入需要を減退させる要因となります。

価格はどう変わる？　2026年以降のシナリオ

結論から言えば、「全体的な大暴落は考えにくいが、エリアごとの明暗がはっきり分かれる」と予想されます。

都心・ブランドエリア

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区の都心6区は、外国人投資家や国内富裕層の「資産防衛」としての需要が根強いため、価格は高止まり、あるいは緩やかな上昇を続ける可能性が高いと考えられています。

準都心・再開発エリア

複数の路線が乗り入れる拠点駅周辺や大規模再開発が進行中のエリア（例：中野や武蔵小杉周辺など）は、資産価値が維持されやすい傾向にあると考えられています。

郊外エリア

利便性が低く、価格の安さだけが売りだったエリアは、金利上昇による買い控えの影響をダイレクトに受けやすく、価格調整（下落）局面に入る可能性があると見られています。

マンション購入で失敗しないための戦略

「出口戦略（資産価値）」を考慮する

住み替えの可能性がある以上、物件の購入に際しては「いざとなったら高く売れるか」という将来的な「資産価値」を考慮する視点が重要となります。築年数が経過しても価値が落ちにくい、駅徒歩5分圏内や将来的な維持管理に安心感のある大規模戸数の物件を選択するなどの物件選びが大切になってきます。

金利上昇リスクへの備え

変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、将来の金利上昇を見越し、返済額が増えても生活が苦しくならないよう、家計のゆとりを持った借入額、返済計画を設定することが何よりも重要です。また、住宅ローンの一部を固定金利にするなどの対策も有効です。

マンション購入をご検討中の方へ

これからのマンション選びには、物件の将来的な「資産価値」を見極めることが、重要となります。他方で、マンションの将来的な資産価値を維持するのに重要な「管理に係わる重要事項調査報告書」「長期修繕計画書」などの資料を読み込むのは一朝一夕にできるものではありません。

弊社「REDS」では、営業社員（エージェント）全員が不動産取引のプロの「宅建士」です。上記の資料を読み込んで、資産価値の高い物件のご購入をお手伝いさせていただきます。

では、また。