【令和7年路線価発表】全国平均2.7％上昇！　相続税・贈与税への影響と今後の展望

皆様こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士の小野田です。

本日は、7月1日に発表された「路線価」について、ブログを書かせていただきます。

（写真はイメージです）

路線価とは？

令和7（2025）年7月1日、国税庁は令和7年分の路線価（相続税路線価）を発表しました。

「路線価」は相続税や贈与税の課税において土地の評価額を算出する基準となるもので、毎年7月に公表される重要な指標です。今年の路線価は全国平均で前年比2.7％の上昇となり、4年連続の上昇を記録しました。

路線価とは、国税庁が定める1㎡あたりの土地の価格で、相続税や贈与税の課税において土地の評価額を算出する基準となります。

評価の基準日は毎年1月1日で、地価公示価格の約80％を目安に設定されます。市街地などでは「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」によって土地の評価が行われます。

2025年の路線価の特徴：価格と上昇率と地域差

令和7（2025）年の路線価は、調査地点となった全国およそ32万地点の平均では去年に比べて2.7％上昇しました。4年連続で前の年を上回り、上昇率も今の算定方法になった2010年以降で最も大きくなっています。

全国的に上昇傾向が続いており、特に都市部や観光地での上昇が目立ちました。都道府県庁所在都市の最高路線価が上昇した都市は35都市、横ばいが11都市、下落は鳥取市のみという結果でした。

都道府県別で上昇率が大きかったのは東京都の8.1％、沖縄県の6.3％、福岡県の6％などとなっています。

最も価格の高かった場所は？

最も高額だったのは、東京都中央区銀座5丁目の「銀座中央通り（鳩居堂前）」で、1㎡あたり4,808万円（前年比8.7％増）と過去最高を記録。これは昭和61（1986）年から40年連続で全国トップの座を維持しています。

続いて、大阪市北区角田町（御堂筋）が2,088万円、横浜市西区南幸1丁目（横浜駅西口）が1,720万円、名古屋市中村区名駅1丁目が1,288万円、福岡市中央区天神2丁目が968万円と続きます。

上昇率上位5位は観光地やアクセス便利な地域

全国の税務署別の最高路線価の上昇率で上位5位以内となったのは、下記となります。

• 1位　長野県白馬村　32.4％
• 2位　北海道富良野市北峰町　30.2％
• 3位　東京都台東区浅草　29％
• 4位　岐阜県高山市　28.3％
• 5位　東京都足立区千住　26％

1～4位は、旺盛なインバウンド需要により、ホテルが建築されたり、観光客相手の飲食店や土産物店などの収益性が上がったりして、商業地の地価が上昇した影響と思われます。

5位の「足立区千住」は、都心に近く、複数の路線が乗り入れて交通の利便性が良かったのに、なぜかこれまであまり評価が高くなかった「北千住」ですが、近年「穴場」として評価されることも多くなり、評価が高まった影響と思われます。

※一方、今回、初めて路線価に去年1月の能登半島地震の影響が反映され、甚大な被害を受けた石川県輪島市の「朝市通り」では税務署別の最高路線価の下落率がマイナス16.7％と全国で最も大きく落ち込みました。

相続税・贈与税への影響

路線価が上昇すると、比例して相続税や贈与税の金額も増えることになります。

日本では「相続が3回発生すれば、お金持ちも普通の人になる」といわれるくらい、相続税の負担は重いものです。これは、日本の相続税は最高税率55％と、世界的にも非常に高い水準のため、資産家であっても世代をまたいで相続を繰り返すと、税金だけで財産が大きく目減りしてしまうためです。

対策として、生前から税理士などの専門家に相談して、土地の有効活用、不動産の分割・売却、タワーマンションなどの評価額の低い物件に資産を組み換えるなどの方法が取られているようです。

今後の展望

今後も旺盛なインバウンド需要により、都市部や観光地を中心に路線価の上昇は当面続く可能性が高いと思われます。

一方で、人口減少や地方の空き地問題など、地域によっては地価が下落するリスクも指摘されています。2024年4月に発表されたニュースでは、民間有識者でつくる「人口戦略会議」が全国の市区町村のうち4割超にあたる744自治体が「消滅する可能性がある」との報告書を発表しています。

本当に4割以上の自治体が消滅するのかは分かりませんが、地方の人口減はずいぶん前から言われていることなので、「インバウンド」という救世主のいない地方では、残念ながら地価の下落は避けられず、年々下落リスクは高まっていくことになると思われます。このため、今後の路線価の動向は「二極化」が進む可能性が高そうですね。

最後に

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