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公開日:2025年7月26日  小野田 浩

【令和7年路線価発表】全国平均2.7%上昇! 相続税・贈与税への影響と今後の展望

皆様こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士の小野田です。

本日は、7月1日に発表された「路線価」について、ブログを書かせていただきます。

路線価

(写真はイメージです)

路線価とは?

令和7(2025)年7月1日、国税庁は令和7年分の路線価(相続税路線価)を発表しました。

「路線価」は相続税や贈与税の課税において土地の評価額を算出する基準となるもので、毎年7月に公表される重要な指標です。今年の路線価は全国平均で前年比2.7%の上昇となり、4年連続の上昇を記録しました。

路線価とは、国税庁が定める1㎡あたりの土地の価格で、相続税や贈与税の課税において土地の評価額を算出する基準となります。

評価の基準日は毎年1月1日で、地価公示価格の約80%を目安に設定されます。市街地などでは「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」によって土地の評価が行われます。

2025年の路線価の特徴:価格と上昇率と地域差

令和7(2025)年の路線価は、調査地点となった全国およそ32万地点の平均では去年に比べて2.7%上昇しました。4年連続で前の年を上回り、上昇率も今の算定方法になった2010年以降で最も大きくなっています。

全国的に上昇傾向が続いており、特に都市部や観光地での上昇が目立ちました。都道府県庁所在都市の最高路線価が上昇した都市は35都市、横ばいが11都市、下落は鳥取市のみという結果でした。

都道府県別で上昇率が大きかったのは東京都の8.1%、沖縄県の6.3%、福岡県の6%などとなっています。

最も価格の高かった場所は?

最も高額だったのは、東京都中央区銀座5丁目の「銀座中央通り(鳩居堂前)」で、1㎡あたり4,808万円(前年比8.7%増)と過去最高を記録。これは昭和61(1986)年から40年連続で全国トップの座を維持しています。

続いて、大阪市北区角田町(御堂筋)が2,088万円、横浜市西区南幸1丁目(横浜駅西口)が1,720万円、名古屋市中村区名駅1丁目が1,288万円、福岡市中央区天神2丁目が968万円と続きます。

上昇率上位5位は観光地やアクセス便利な地域

全国の税務署別の最高路線価の上昇率で上位5位以内となったのは、下記となります。

  • 1位 長野県白馬村 32.4%
  • 2位 北海道富良野市北峰町 30.2%
  • 3位 東京都台東区浅草 29%
  • 4位 岐阜県高山市 28.3%
  • 5位 東京都足立区千住 26%

1~4位は、旺盛なインバウンド需要により、ホテルが建築されたり、観光客相手の飲食店や土産物店などの収益性が上がったりして、商業地の地価が上昇した影響と思われます。

5位の「足立区千住」は、都心に近く、複数の路線が乗り入れて交通の利便性が良かったのに、なぜかこれまであまり評価が高くなかった「北千住」ですが、近年「穴場」として評価されることも多くなり、評価が高まった影響と思われます。

※一方、今回、初めて路線価に去年1月の能登半島地震の影響が反映され、甚大な被害を受けた石川県輪島市の「朝市通り」では税務署別の最高路線価の下落率がマイナス16.7%と全国で最も大きく落ち込みました。

相続税・贈与税への影響

路線価が上昇すると、比例して相続税や贈与税の金額も増えることになります。

日本では「相続が3回発生すれば、お金持ちも普通の人になる」といわれるくらい、相続税の負担は重いものです。これは、日本の相続税は最高税率55%と、世界的にも非常に高い水準のため、資産家であっても世代をまたいで相続を繰り返すと、税金だけで財産が大きく目減りしてしまうためです。

対策として、生前から税理士などの専門家に相談して、土地の有効活用、不動産の分割・売却、タワーマンションなどの評価額の低い物件に資産を組み換えるなどの方法が取られているようです。

今後の展望

今後も旺盛なインバウンド需要により、都市部や観光地を中心に路線価の上昇は当面続く可能性が高いと思われます。

一方で、人口減少や地方の空き地問題など、地域によっては地価が下落するリスクも指摘されています。2024年4月に発表されたニュースでは、民間有識者でつくる「人口戦略会議」が全国の市区町村のうち4割超にあたる744自治体が「消滅する可能性がある」との報告書を発表しています。

本当に4割以上の自治体が消滅するのかは分かりませんが、地方の人口減はずいぶん前から言われていることなので、「インバウンド」という救世主のいない地方では、残念ながら地価の下落は避けられず、年々下落リスクは高まっていくことになると思われます。このため、今後の路線価の動向は「二極化」が進む可能性が高そうですね。

最後に

不動産流通システム【REDS】の首都圏営業所では、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」を営業エリアとして、不動産の売買の仲介を行っております。

弊社では常にお客様の満足度を最優先に業務に取り組んでおります。弊社の営業エリアにて不動産の売買をお考えの際には、ぜひ弊社へお問い合わせください。皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

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小野田 浩

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。