こんにちは。

ドラマ『正直不動産』考証を担当している不動産会社、REDS【不動産流通システム】の戸村です。

と、まるで自分が考証担当・取材協力しているような書き方をしておりますが、当然ながら？私は全く関与せず、弊社の優秀な社員が普段のお仕事と並行しながら現場や編集に張り付いていらっしゃいます。

通常の営業活動をしながら、です。

すごい…

私には無理だ…

が、素直な感想です。笑

さて、そのドラマ『正直不動産』もついに次回が最終回！

盛り上がっているな～と思ってはいたんですが、さらに盛り上がっているようで、ネットではこんな記事が飛び交っています。

山下智久『正直不動産』の反響止まず 異例“3度目の再放送”決定

https://www.oricon.co.jp/news/2237213/full/

異例！

確かにドラマ放送中にここまで再放送を繰り返しているのは見たことがありません。

しかもこんな企画も進んでいるようですよ。

『正直不動産』の特別番組が6月14日に放送　山下智久「新たな景色を見させて頂きました」

https://news.yahoo.co.jp/articles/e5dd60dc4fd5950a7509cad8c9f81aeb611c6df3

ドラマが終わった後も『感謝祭』が待っているようです。

裏話、こちらにも興味津々…。

取材協力したことによりドラマ出演の機会を得た弊社の優秀な社員。編集の都合か、ドラマ出演が一瞬で終わり「俺の役者人生が絶たれた」と嘆いていた弊社の優秀な社員。彼の話は出てくるのカナ…と変な期待をしております。

さて。

弊社はドラマと同じ「正直営業」をモットーに日々邁進しておりますので、不動産売買についてご相談があればいつでもお問合わせ下さい！

弊社にお越しいただくと、ドラマ『正直不動産』のポスターが見放題です。笑

こんにちは。

ドラマ『正直不動産』考証を担当している不動産会社、REDS【不動産流通システム】の戸村です。

前回の続きとなりますが、横浜市のマンションの最後のお引き渡しまで無事に終了いたしました！

お客様はお引越し後にクリーニングを入れてくださり、残置物もなく、驚くほど綺麗な状態でご準備くださっていました。室内確認中にちょっとうるっと来てしまったほどです…（年を取ると涙もろくなりますよね…（無理やり同意を求めています。笑））

お客様に恵まれていると思えることが多いので、その瞬間、本当にこの仕事をやっていて良かったー！と思います。

不動産の売買は色々と大変なこともあって溜まってくると愚痴ったりもして発散しているのですが笑、大変だけどこの仕事を続けている理由ってなんだろう？というのを改めて感じさせていただいた瞬間でした。

ただ、それ以上にお客様の方が不安を感じていらっしゃることも多いと思います。

弊社は手数料が割引、最大無料で、売却も購入もお手伝いさせていただいております。

ですが、手数料割引でも決して「安かろう悪かろう」ではございません。

売却は情報を全て公開し、他社様における広告掲載も許可し、幅広く、お声がけいただければすべてのお客様にご紹介させていただきます。囲い込みを致しませんので、最も良い条件の方からのお申し込みでご契約できます。

購入は弊社がお取り扱いできるものであればすべてご案内させていただきます。また、一般の会社様ですと「売却」は手数料が安いことが多いのですが、「購入」で割引になる会社はあまり多くございません。

価格交渉ももちろん承ります。今まで培ってきた経験や知識を全てつぎ込み、状況によって良いと思えることをご提案致します。

ぜひ、手数料が安いにも関わらず少数精鋭のスタッフが対応する不動産流通システム、REDSへご依頼ください！

写真は前回に引き続き、JAさんで購入した芍薬です。蕾の段階で購入したものですが、これで300円です！お花屋さんの仕入れのように種類はないですが、掘り出し物があるとウキウキします。

こんにちは。

ドラマ『正直不動産』の考証を担当している不動産会社REDS【不動産流通システム】の戸村です。

昨日、横浜市のマンション売買の決済が終了致しました。

今回は売却のご相談をLINEから受け、買取でご紹介させて頂いた案件です。

10数社へお声掛けし、回答のあった中で机上買取価格上位の２社をお呼びして、同時にご内覧頂きました。

競合になる会社様には申し訳ないのですが、お客様の負担軽減のため、買取会社様にはご事情を説明した上でお越し頂き、同時に訪問査定を行って頂きます。

そうする事で、普通であれば一件一件対応しなければならない内覧を一度で済ます事が出来、お客様にとっては時間の短縮、また、結果がより早く分かる形、かつ、買取価格がその時点では最も高い結果となります。

また、弊社は売却を買取でご紹介する場合、売主様から仲介手数料を頂戴致しません。

通常の不動産仲介業者では買取の場合でも手数料3％＋６万円と消費税が必要となりますが、弊社の買取の場合、買主様である企業様から仲介手数料をいただくので、売主様からの手数料は無料とさせていただいているのです。つまり、売主様のお手元には売却価格ほとんどそのままが残る形です（※ただし、別途譲渡税等がかかる場合がございます）。

今回は予想額よりも高い結果となり、買取査定にお越しいただいた会社様には感謝するとともに、お客様が非常に喜んでくださったので、お客様のエージェントとして嬉しい限りでした。

お客様の努力もあって買い替え先も無事に決まり、契約書に記載のある期日内の決済となりました。

お客様は売却と購入、同日に2件の決済を迎える形となりましたが、弊社の決済を無事終えた後、笑顔で次の決済に向かっていかれました。

今回のご契約は「引き渡し猶予」と言って、決済後、数日のお時間を頂いた上で物件お引き渡し致します（本来は決済終了時点で物件のお引き渡しも行います）。そのため、数日後に再度お会いする事となります。

最後の最後まで良い取り引きが出来るよう努めさせていただきますが、まずは、G様、本当におめでとうございました！＊^ ^＊

写真は農協（JA）さんで購入したお花です。農協さんは安くて大量に買えるので、お花好きな人には意外な穴場ですよ！今は芍薬やひまわりがお勧めです。笑

こんにちは。

ドラマ『正直不動産』考証担当のREDS【不動産流通システム】の戸村です。

ロシアーウクライナ問題、新型コロナの第7波、円安…問題は山積みです。7波と円安は、（どうしようもない部分もありますが）目の前のことに向き合わず「とりあえず」でやってきた結果のようにも見えるので、やはり、問題だなと思ったことにはできるだけ早く向き合って対応しなければならない…などと思ったりしています。

さて。

ドラマ『正直不動産』第2回の中で「専任媒介」と「一般媒介」どちらが良いのか、というお話が出てきました。ドラマの中では「一般媒介」を進める方が良心的、とも見える形だったのですが、屋上で3人（役名：永瀬、月下、桐山）が話しているように「一般だとどこの不動産会社も熱心に売ってくれない（可能性がある）」のも事実です。

じゃぁどうすればいいんだよー！となってしまいますよね。

その詳細について、弊社社長・深谷と、弊社のイメージキャラクターを務めてくださっているパトリック・ハーラン氏（パックン）、漫画『正直不動産』原作者である夏原武氏（夏原先生）が座談会をしています。

専属専任媒介、専任媒介、一般媒介、そして囲い込み。

どうすれば良いのか…

端的に言うと【信頼のおける営業がいる会社に専任媒介で預ける】のが正解なのですが、それはどうしてなのか？という内容を3名で語っています。

https://www.reds.co.jp/lp/baikai/?gclid=Cj0KCQjw0umSBhDrARIsAH7FCoeV2Oy33F9spWkAWH7gReMeAPx7e_DL3qfdhF30vNf8QsNFtwfhzqoaAnwuEALw_wcB

前回ブログにも記載した「両手取引＝仲介手数料率が高い」にも触れられています。

よろしければご覧ください！

写真は先日行ってきた官ノ倉山（ハイキング程度です^^;）、頂上からの写真です。

新緑の淡い緑がどんどん出てくる時期で緑色のバリエーションが多く、空の色も相まってとても綺麗でした～。

こんにちは。

話題のドラマ『正直不動産』考証担当のREDS【不動産流通システム】の戸村です。

さらりと書きましたが、4/5より放送が始まったドラマ『正直不動産』の不動産考証と取材協力を行っています（ドヤ）。

あ、私ではなく、弊社社長と優秀な社員の方が…。笑

ドラマにするには難しい部分もあると思いますが、わかりづらい不動産の世界が比較的分かりやすく表現されるこのドラマを観ることで、理不尽や不利益を被る人が少しでも減ってくれることを望んでいます！

さて。

ドラマ第1回にもちらりと出てきた『両手』

不動産に馴染みのない方には「なんのことやら」だと思われます。

どんな売買でもそうですが、不動産取引は「売り手」と「買い手」がいらっしゃいます。

不動産「仲介」会社は、不動産売買のお手伝いをさせていただくので、物件を中心に「売り手」様も、「買い手」様も、どちらもお客様です。

本来「高く売りたい」と思っている売主様

本来「安く買いたい」と思っている買主様

利益相反するお客様同士です。

欧米の不動産仲介は、通常、売主様には売主様の、買主様には買主様の、それぞれのエージェントがつきます。

ですが日本では「物件」を中心に、売主様と買主様、双方を同じ人が担当することが多いのです。

これが『両手取引』です。

実はこの『両手取引』が、一般の方にとって不動産をわかりづらく、理不尽なものにしているのです。

詳細は2月17日のブログをご覧ください。

囲い込みについて

上記のブログでもご紹介しましたが、両手取引が多い会社ほど、手数料率は6%近くなっています。6%に近い不動産仲介会社は、「両手率が高い」＝「囲い込み」をしている、という可能性が高いです。

大手不動産会社でも囲い込みはよく見受けられます。

囲い込みを行う会社は、お客様ではなく、自社の（自分の）利益を考えています。自社の利益を追求するのは当然のことですが、お客様の利益を必要以上に搾取しているとしたらとんでもないことだと思います。

ただでさえ法律・金融なども関係してきてわかりづらい不動産のこと、個人で対応するには難しい問題も多くあります。そんな時に安心できる、頼れる不動産会社でありたいと思って、不動産流通システム、REDSで働いています。

REDSでは、営業個人の「両手」が発生しません。

必ず、売主様には売主様の、買主様には買主様のエージェントがそれぞれつきます。

つまり、売主様のエージェントは売主様の味方に、買主様のエージェントは買主様の味方になってくれます。

しかもREDSでは、例えば5,000万円を超える物件の場合、仮に弊社内で両手取引になったとしても、手数料率が3%超えることは基本的にございません。つまり、売主様・買主様、それぞれから、半額しかもらっていないのです。（成約価格によって割引率は変わります）

冷静に考えるとすごくないですか？

まともにやればひとつの取引で約300万円もらえるところを、約150万円しかもらっていないのです。

それほど安いのに、エージェントはすべて宅建士の資格を保有し、不動産売買の経験数の多いベテランぞろいです。他の大手不動産会社と変わらない、場合によってはそれ以上の対応をさせていただきます。

食事のできるお店で、安くて美味しいお店はいつでも人気ですよね。

安いのにしっかりとした対応が期待できる不動産会社、それが「リアル正直不動産」REDS、不動産流通システムです。

不動産のこと、ぜひ、ご相談ください！

こんにちは。不動産流通システムの戸村です。

先日、初めてPCR検査を受けてきました。

幸いなことに陰性でしたが検査を受けるための会場探し、予約、お金の準備（私の住んでいる地域では結果的に無料で受けられたのですが）等々…やることも多く、検査を受けるだけでも大変だなぁと。ネット慣れしていない私の母のような世代には大きな壁だろうと思いました。

カナダに住んでいる友人は職場にrapid testという検査システムがあるので不安になればいつでも受けられる（rapidなのでやや正確性には欠けるそうですが）、というのを聞いて、うらやましく思いました。制度や体制を整えるのは重要だな、と、思います。

さて。

先日は査定額についてお話しましたが、その中で「囲い込み」という言葉を使いました。本日はその「囲い込み」についてお話しようと思うのですが、既に弊社のコラムできちんと説明されておりました。

■両手仲介と不動産の囲い込み

両手仲介と不動産の囲い込み

■不動産の囲い込みとは？囲い込まれた物件の悲惨な末路

不動産の囲い込みとは？囲い込まれた物件の悲惨な末路

上記を読むと、「囲い込み」とは？の疑問は解消されます。笑

上記以外でも下記のようなページがありました。こちらもよくまとまっています。

■「囲い込み」とは？知らないと怖い不動産売却

https://o-uccino.com/front/articles/48743

不動産会社は両手取引をすると会社に入る手数料が2倍になりますので、不動産会社はどうしても両手に流れる傾向がございます。ただ、そのことが不動産売買を一般の方にわかりづらくさせていますし、一般の方は高く売却することや早く売却することができず、損をする可能性も高くなります。

また、両手取引が多い不動産会社は囲い込みを行っている可能性が高いともいえますので、こちらも参考になるかもしれません。

■大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延？！

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998

もしご自身が不動産売却中の場合、売却を担当している不動産会社様が囲い込みをしていないか確認したい場合は、まずレインズに登録しているか聞いてみてください。

レインズは登録されていれば「登録証明書」が出ます。

私は登録しましたらお客様に必ずその書面をお送りしております。もしそちらをもらっていない場合はもらえないか担当者に確認してみてください。

ただ、登録時にしか出ないものですので、担当者が書類を保存していない場合もございます。その場合は、登録物件ごとにお客様が登録されているか確認できるサイトと特別パスワードが配られていますので、そちらを教えてもらってください。※専任、もしくは専属専任媒介の場合は登録必須です。

また、レインズ登録されていても「囲い込み」は発生いたします。

他社からのお問合せを「そちらは現在価格交渉中でご紹介できません」と言ったり、担当が忙しさを理由に他社からのお問合せを無視したりなかなか内覧を調整してくれなかったりするのです。

先にご紹介したサイトの中で、囲い込みを確認するために「他社から問い合わせをしてみる」という手段がありました。それは、囲い込みされていないかどうかはっきりわかる手段でもありますが、購入する気がない物件（ご自身が売却中の物件）を問い合わせて他社さんに手間をとらせてしまっていることにもなりますので、あまり積極的にお勧めはできません。

売り出してから数週間経っても内覧が入らない場合、囲い込みで入らない場合と、本当にお問合せが入らない場合があり判断は難しいですが、「内覧が入らない理由はなんだと思いますか？改善策は？」と、担当者に聞いてみましょう。回答できない場合は囲い込みをしている可能性があります。囲い込みはしていなくても回答できない担当者であれば、あまり知識がないのか、売却に関して熱心ではないのだといえます。

また、内覧が入っても自社に問い合わせてくるお客様だけだったりする場合は注意が必要です。内覧の調整時に「どちらの会社さんのご紹介ですか？」と聞いても差し支えありませんので、担当者に直接聞いてしまってください。

囲い込みに限らず、担当者が信頼できるかどうかが、不動産売買では重要だと思います。

わからないことや不安を受け止め、できることとできないことを切り分け、回答し、わからなければ調べ報告してくれる担当者が良いと思いますので、まずは担当者に何でも聞いてみてください。

前回の締めと同じ文章になりますが、弊社は囲い込み無しの片手取引、さらに、営業すべてが宅建士の資格を持ち、不動産経験歴も長いベテラン揃いです。お役に立てるよう努めさせていただきますので、ぜひお声がけください！

こんにちは。不動産流通システムの戸村です。

オミクロン株…収まりませんね。まん延防止等重点措置も延長が決まりました。

直面されている方々のご苦労については言葉もなく…。

その一方で、検査については諸外国のように気軽にドライブスルー検査などができると良いな、と思ってしまいます。無料検査など各都道府県で対策がなされるようになったので大分よくなったとは思いますが、感染が収まっている時期にもっと準備できたのでは…と思ってしまうこともあります。

さて。

今日は売却査定についてお話したいと思います。

広告で「査定してみたら、A社では4500万円だったのが、B社では5000万円。500万円も違いが！」…といったような不動産査定の宣伝をご覧になったことはないでしょうか？

500万円の査定額の差。どうしてそんなに変わってしまうのでしょう。

実は、不動産を売却する時の価格に「正解」はありません。

例えば査定額3800万円の物件であっても、4200万円で売り出して、その価格で購入する方がいれば、それがその物件の「成約価格」となります。

一方で、査定額3800万円の物件を3600万円で売り出して、誰も購入する方がいらっしゃらなければ、更に価格を下げる可能性もあります。

「その時」の需要のあるなしで大きく変わってしまうものなのです。

個人であっても法人であっても、売り出し価格は売主様が決められます。

ですので、仮に5000万円で査定された物件を1億円で売り出しても問題はないわけです。

（ただ、購入する方がいらっしゃるか、というと別問題です。）

そうすると「査定額」というのは何を根拠にしているのでしょうか？

不動産会社は「レインズ」という、不動産会社にしか見られないデータを見ることができます。（レインズ自体は各地域の不動産流通機構が運営しています）

このレインズには不動産売買物件の成約価格が載っています。

いつ、どれくらいの広さのどういうものがいくらで成約したのか、というのがこれを見ればわかります。すべての売買物件が登録されているわけではないのですが、比較的相場が判明しますので、これを基に不動産会社は査定を行うのです。（ほかにも参考にするものはございますが、基本としてレインズがあります）。

不動産はひとつとして同じ物件はないのですが、周辺の似たような条件の物を探し、それが仮に4000万円で売れていればそこから㎡単価や坪単価を割り出し、諸条件を考慮し、大体の予想として成約「想定」価格をお出しします。これが「査定額」となります。

ほとんどの不動産会社は、この方法で査定しています。

（※投資物件などは違う査定方法ですが、成約事例を参考にしている点では変わりません）

大まかな相場観は出てきますが、査定する担当者によって誤差が出ます。不動産は、ほんの１ｍ違っただけでも条件が大きく変わってしまうことがあるので、誤差の理由や範囲は様々です。（※机上査定と訪問査定では、訪問査定の方が査定精度が上がります）

また、成約事例が多ければ査定もしやすくなり、相場観もより現実味を帯びてきますが、事例が少なかったり、事例がそもそもなかったりすると、査定額にも大きな差が生じることがあります。特に土地や戸建ての場合は差額が出やすいです。

一方でマンションは、同じマンション内での成約事例が多ければ想定もしやすいので、比較的ではありますが、あまり大きな差が出ないのではないかと思われます。それでも200万円前後の査定額の差異はよく発生します。

査定をお願いした側としては困りますよね。

200万円、ものすごく大きいです。

かといって「査定額が高かったからこの会社に売却をお願いしよう」と考えてその会社にお願いしてみたら、一向に売れなかった…ということもあるので、注意が必要です。

「査定額」＝「売れる価格」　ではないからです。

売却物件を預かりたいがために、相場より査定額を高く出す不動産会社さんもあるので、高いことが良いわけでは決してありません。最初に書いてしまいましたが、査定額に正解はありません。

！！

査定額に正解はない。じゃぁどうやって不動産会社を選べば良いの？！(*_*;

！！

となってしまいますよね。

回答としては、

「査定回答をした会社（営業）に根拠をお聞きすると良い」です。

多少の幅はあっても相場というものはありますので、じゃぁどうやってその相場である査定額を出したのか根拠をお聞きした時に説明が出来ること、またその説明が納得のいくものであればさらに良いと思います。

売却の理由や売却にかけられる期間（すぐに売りたいのか、まずは売りに出して様子を見たいのか）やご希望売却額などもお話しいただいた上で、どういう売却活動（通常売却、買取、etc）が良いのか提案いただける営業さんであればなお良し、です。

更に言うと「囲い込みをしない会社」であることは重要です。

「囲い込みをしない会社」であれば、比較的　高く、早く、売れます。

さて、ここで「囲い込み」という言葉が出てきました。

説明をしたいのですが、既にここまででいつものごとく長文になっています。笑

そのため、「囲い込み」についてはまた後日に説明を譲りたいと思います。

まず、「査定額の根拠を説明できること。希望や期間を聞いてくれ、相談ができること。そのうえで提案してくれること。」を基準に、不動産会社、ひいては営業担当者を決めていただければと思います。

弊社は囲い込み無しの片手取引、さらに、営業すべてが宅建士の資格を持ち、不動産経験歴も長いベテラン揃いです。お役に立てるよう努めさせていただきますので、ぜひお声がけください！