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査定額のホント

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公開日:2022年2月10日

こんにちは。不動産流通システムの戸村です。

オミクロン株…収まりませんね。まん延防止等重点措置も延長が決まりました。

直面されている方々のご苦労については言葉もなく…。

その一方で、検査については諸外国のように気軽にドライブスルー検査などができると良いな、と思ってしまいます。無料検査など各都道府県で対策がなされるようになったので大分よくなったとは思いますが、感染が収まっている時期にもっと準備できたのでは…と思ってしまうこともあります。

 

さて。

今日は売却査定についてお話したいと思います。

 

広告で「査定してみたら、A社では4500万円だったのが、B社では5000万円。500万円も違いが!」…といったような不動産査定の宣伝をご覧になったことはないでしょうか?

 

 

500万円の査定額の差。どうしてそんなに変わってしまうのでしょう。

 

実は、不動産を売却する時の価格に「正解」はありません。

 

例えば査定額3800万円の物件であっても、4200万円で売り出して、その価格で購入する方がいれば、それがその物件の「成約価格」となります。

一方で、査定額3800万円の物件を3600万円で売り出して、誰も購入する方がいらっしゃらなければ、更に価格を下げる可能性もあります。

 

「その時」の需要のあるなしで大きく変わってしまうものなのです。

 

個人であっても法人であっても、売り出し価格は売主様が決められます。

ですので、仮に5000万円で査定された物件を1億円で売り出しても問題はないわけです。

(ただ、購入する方がいらっしゃるか、というと別問題です。)

 

そうすると「査定額」というのは何を根拠にしているのでしょうか?

 

不動産会社は「レインズ」という、不動産会社にしか見られないデータを見ることができます。(レインズ自体は各地域の不動産流通機構が運営しています)

 

このレインズには不動産売買物件の成約価格が載っています。

いつ、どれくらいの広さのどういうものがいくらで成約したのか、というのがこれを見ればわかります。すべての売買物件が登録されているわけではないのですが、比較的相場が判明しますので、これを基に不動産会社は査定を行うのです。(ほかにも参考にするものはございますが、基本としてレインズがあります)。

 

不動産はひとつとして同じ物件はないのですが、周辺の似たような条件の物を探し、それが仮に4000万円で売れていればそこから㎡単価や坪単価を割り出し、諸条件を考慮し、大体の予想として成約「想定」価格をお出しします。これが「査定額」となります。

 

ほとんどの不動産会社は、この方法で査定しています。

(※投資物件などは違う査定方法ですが、成約事例を参考にしている点では変わりません)

 

大まかな相場観は出てきますが、査定する担当者によって誤差が出ます。不動産は、ほんの1m違っただけでも条件が大きく変わってしまうことがあるので、誤差の理由や範囲は様々です。(※机上査定と訪問査定では、訪問査定の方が査定精度が上がります)

 

また、成約事例が多ければ査定もしやすくなり、相場観もより現実味を帯びてきますが、事例が少なかったり、事例がそもそもなかったりすると、査定額にも大きな差が生じることがあります。特に土地や戸建ての場合は差額が出やすいです。

 

一方でマンションは、同じマンション内での成約事例が多ければ想定もしやすいので、比較的ではありますが、あまり大きな差が出ないのではないかと思われます。それでも200万円前後の査定額の差異はよく発生します。

 

査定をお願いした側としては困りますよね。

200万円、ものすごく大きいです。

 

かといって「査定額が高かったからこの会社に売却をお願いしよう」と考えてその会社にお願いしてみたら、一向に売れなかった…ということもあるので、注意が必要です。

 

「査定額」=「売れる価格」 ではないからです。

 

売却物件を預かりたいがために、相場より査定額を高く出す不動産会社さんもあるので、高いことが良いわけでは決してありません。最初に書いてしまいましたが、査定額に正解はありません。

 

!!

査定額に正解はない。じゃぁどうやって不動産会社を選べば良いの?!(*_*;

!!

 

 

となってしまいますよね。

 

回答としては、

「査定回答をした会社(営業)に根拠をお聞きすると良い」です。

 

多少の幅はあっても相場というものはありますので、じゃぁどうやってその相場である査定額を出したのか根拠をお聞きした時に説明が出来ること、またその説明が納得のいくものであればさらに良いと思います。

 

売却の理由や売却にかけられる期間(すぐに売りたいのか、まずは売りに出して様子を見たいのか)やご希望売却額などもお話しいただいた上で、どういう売却活動(通常売却、買取、etc)が良いのか提案いただける営業さんであればなお良し、です。

 

更に言うと「囲い込みをしない会社」であることは重要です。

「囲い込みをしない会社」であれば、比較的 高く、早く、売れます。

 

さて、ここで「囲い込み」という言葉が出てきました。

説明をしたいのですが、既にここまででいつものごとく長文になっています。笑

そのため、「囲い込み」についてはまた後日に説明を譲りたいと思います。

 

まず、「査定額の根拠を説明できること。希望や期間を聞いてくれ、相談ができること。そのうえで提案してくれること。」を基準に、不動産会社、ひいては営業担当者を決めていただければと思います。

 

弊社は囲い込み無しの片手取引、さらに、営業すべてが宅建士の資格を持ち、不動産経験歴も長いベテラン揃いです。お役に立てるよう努めさせていただきますので、ぜひお声がけください!

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