皆様こんにちは。
首都圏一都三県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント。【宅建マイスター】の堀 茂勝(ほり しげかつ)です。
今回は、都心6区の中古マンション市場に焦点を当てながら、「いよいよ購入を検討すべき好機が訪れているのか」を分かりやすく解説いたします。

(写真はイメージです)
都心6区の「中古マンション」で価格高騰が一服
東京都心の中古マンション価格は、ここ数年は大きく上昇してきました。
特に都心6区(千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区)では、新築マンション価格の高騰を背景に中古マンションにも資金が流入し、「希望エリアでは手が届かない」と感じた方も多かったのではないでしょうか。
実際に港区や千代田区では、新築マンションの平均価格が2億円を超えるプロジェクトも珍しくなくなり、中古マンション市場も過去に例のない水準まで上昇しました。
しかし2026年に入り、都心中古マンション市場には少しずつ変化が見え始めています。そしてとうとう、先日の日経新聞には、「中古マンション高騰一服 都心6区5月」という記事が掲載されました。

日本経済新聞 2026年6月24日(水曜日) 朝刊 p.3 総合2面
「東京都心の中古マンション価格、1.8億円で高騰一服 投資需要に陰り」
さらに「東日本レインズ」が発表した最新レポートによりますと、都区部の中古マンション市場では成約件数と成約㎡単価がともに下落に転じました。
これまで続いてきた価格上昇の勢いに陰りが見え始めているのです。


東日本レインズ(公益社団法人 東日本不動産流通機構)
不動産市場動向(統計)
2026年マーケットデータ 05月度 サマリーレポート
もちろん、都心6区のマンション価格が大幅に下落しているわけではありません。しかし、市場の主導権が売主から買主へ移り始めている可能性があります。
都心6区の中古マンション市場で起きている変化
2022年から2025年にかけて、都心6区の中古マンション市場は完全な売主側が主導する市場でした。
人気マンションでは、以下のような状況が続いていました。
- 販売開始から数日で申込み
- 複数の購入希望者が競合
- 価格交渉はほぼ不可能
特に港区・中央区・渋谷区では、新築マンション価格の高騰によって中古マンションの相対的な割安感が評価され、価格上昇が加速しました。
しかし2026年に入り状況は変わり始めています。都心6区では依然として購入希望者は多いものの、これまでのように「どんな価格でも売れる」という市場ではなくなってきました。
実際に現場では、以下のようなケースが増えています。
- 売出価格を見直すことで成約に至った
- 数カ月前より価格交渉が成立しやすくなった
- 購入希望者が慎重に比較検討するようになった
前回のブログで取り上げました、【REDS仲介手数料:無料】でお取扱いが可能な下記物件(現在も販売中の物件)について見てみますと……。
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前回ブログ作成時(2026年5月8日時点)…4億1,000万円
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前回ブログ作成時(2026年5月8日時点)…3億4,000万円
今回ブログ作成時(2026年6月25日時点)…2億9,800万円(4,200万円Down)
このように、市場の実勢に合わせてどんどんリーズナブルになってきている様子が伺えます。

買主にとって有利な環境が整い始めている
現在の市場を一言で表すなら、『高値圏での踊り場』です。不動産価格が大きく下落しているわけではありません。しかし、上昇相場が続いていた頃と比べると、購入検討者に有利な条件が増えています。
選べる物件が増えている
都心6区では売出物件数が徐々に増加しています。数年前であれば、条件の良い物件は市場に出るとすぐに売れていました。現在は複数物件を比較しながら検討できるゆとりが生まれています。
価格交渉がしやすくなった
価格高騰期には受け入れられなかった価格交渉ですが、現在は状況が異なります。売主側も市場環境の変化を認識し始めており、条件次第では価格調整に応じるケースも見られます。これは購入検討者にとって大きなメリットです。
金利上昇前のラストチャンスの可能性
今後の住宅ローン金利は上昇方向が予想されています。仮に物件価格が数%下がったとしても、金利上昇によって総返済額が増えるケースは少なくありません。購入タイミングを考える際は、物件価格だけではなく金利も含めて総合的に判断することが重要です。
都心6区のマンション価格は今後どうなるのか
今後の価格動向について「暴落」を予想する声も中にはあるようですが、その可能性は低いと考えています。都心6区は日本国内で最も住宅需要が集中するエリアだからです。
特に、千代田区・中央区・港区では住宅供給できる土地そのものが限られています。また、以下の要素が下支えになっています。
- 活発な都市再開発の進展
- 多様な就労形態を持つ高所得世帯の流入
- 外国人富裕層の需要
市場全体が調整局面に入ったとしても、
- 駅徒歩5分以内
- 築20年以内
- 管理状態良好
- 大規模修繕実施済み
といった条件を満たす優良マンションは、今後も高い資産価値を維持する可能性が高いでしょう。
そろそろ「買い時」と言われる本当の理由
不動産購入において本当の買い時とは、「市場の最安値で買える時」ではありません。
- 豊富な選択肢から物件を選べる
- 適切な条件交渉ができる
- 資金計画を立てやすい
- 将来の資産価値を見極められる
こうした条件がそろうタイミングこそが買い時です。現在の都心6区中古マンション市場は、まさにその環境が整い始めているのです。
数年前のような過熱感は落ち着きつつあり、一方で都心立地の希少性は変わっていません。「もっと下がるかもしれない」と待ち続けるよりも、まずは市場を知り、自分に合った物件探しを始める価値は十分にあるでしょう。
まとめ
都心6区の中古マンション市場は、長く続いた価格高騰局面から新たなステージへ入りつつあります。価格上昇は緩やかになり、在庫は増え、購入検討者が冷静に物件を選べる環境が戻り始めています。
一方で都心立地の希少性や新築価格の高騰を考えると、大幅な価格下落も想定しにくい状況です。だからこそ今は、「様子を見るだけ」の時期ではなく、「良い物件を探し始める時期」と言えるのではないでしょうか。

お知らせ:弊社【REDS】は、上場いたしました!
弊社は、2026年6月24日に東京証券取引所 TOKYO PRO Market に上場いたしました。
今後は上場企業としての自覚を持ち、経営理念である「常に社会に必要とされ、人々に役立つ企業」を目指し、全社一丸となって邁進してまいります。引き続き、変わらぬご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。
それではまた、次回のブログをお楽しみに……。【REDS】マイスターエージェント:堀 茂勝でした。
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