どうも浸透しない「既存住宅性能評価」取得、その理由とは（下）

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」、REDSエージェント、宅建士の戸村です。

前回のブログに引き続き、住宅性能評価、特に、既存住宅性能評価の取得についてお話させていただきます。

（写真はイメージです）

住宅性能評価とは？

前回のおさらいになりますが、住宅性能評価とは、住宅の性能（耐震性、耐久性、省エネ性など）を第三者機関が客観的に評価・証明する制度です。新築住宅と既存住宅のどちらでも評価可能で、「住宅性能表示制度」に基づいて行われます。

既存住宅（中古住宅）に対しては、「既存住宅性能評価書」が交付されます。これは、主に次の目的で使われます。

• 中古住宅の売買における信頼性向上
• リフォーム・リノベーションの指針
• 住宅ローンの金利優遇の条件（フラット35など）
• 保険料割引優遇など

評価の種類（既存住宅）

1. 設計住宅性能評価書
   → 設計図面や仕様書を基に評価（既存住宅では基本使われない）
2. 建設住宅性能評価書
   → 実際の建物の状態を現地調査して評価（既存住宅はこちら）

評価を受けるための手順（既存住宅）と費用目安

1．評価機関の選定：国土交通大臣に登録された「登録住宅性能評価機関」に依頼します。以下で探すことができます。

国土交通省｜住宅品質確保の促進等に関する法律

上記ページの中の「登録住宅性能評価機関」をご参照ください。※都度更新されます。

2．必要書類の準備：以下の書類などが求められます。

• 建築確認済証・検査済証
• 設計図書（平面図・立面図・構造図など）
• 登記簿謄本
• 住宅性能評価書（ある場合）
• 修繕履歴（ある場合）
• 現地調査の同意

3．現地調査（インスペクション）：評価機関が住宅の状態（劣化状況、耐震性能、断熱性能など）を調査します。

4．評価結果の判定：調査結果をもとに、以下の項目ごとに等級や性能が評価されます。

　
5．評価書の発行：性能評価書（既存住宅性能評価書）が交付されます。これを使うことで、住宅ローンの優遇や、売買時の付加価値につながります。

費用の目安は一般的に 5万〜15万円程度（一戸建ての場合）。構造・規模・場所・評価項目の数によって変動します。

既存住宅の性能表示の例がまだ少ない理由

さて、既存住宅の性能表示を受けるための手順などは上記に記載させていただきましたが、そもそもこの既存住宅の性能表示はなぜ件数が少ないのでしょうか。その理由はいくつかあると思いますが、主に以下のような要因が考えられます。

制度やメリットの認知度が低い

多くの中古住宅の売主・買主が「既存住宅性能評価制度」の存在や、そのメリット（住宅の品質が明確になる、住宅ローン減税などの優遇が受けられる可能性がある）を知らないため、制度が活用されにくくなっています。

評価を受けるためのコストがかかる

既存住宅性能評価には、調査・検査・書類作成などの手間と費用がかかります。その費用を負担するインセンティブが弱い（特に売主側）ため、実施が敬遠されがちです。

建物の状態によっては評価が取りにくい

築年数が古い住宅や、図面が残っていない、耐震性能が不明、劣化が進んでいる住宅では、評価を満足に受けられないケースもあります。結果として、評価をあきらめるケースが多くなります。

売買のスピード感とミスマッチ

中古住宅市場では、スピーディーな売買が重視されることが多く、評価の取得に時間がかかることを嫌う傾向があります。評価の結果を待たずに売却・購入が進んでしまう場合もあります。

不動産業者の推進力不足

不動産仲介会社が積極的にこの制度を紹介・推進していないケースも多く、制度の活用が進まない要因の一つとなっています。そもそも「性能評価」については新築でこそ認知されるようになりましたが、既存住宅については知らない不動産業者もいるような状況です。

制度そのものの使い勝手の悪さ

評価基準が新築向けと似ていて厳しすぎるという指摘もあります。築年数の経った住宅では、現実的に評価取得が難しい項目もあり、実務的に「使いづらい」と感じる専門家も多いです。

インスペクションは知られてきたのに……

一方で、「インスペクション」についてはよく知られるようになりました。インスペクションは劣化状況を調べるだけの簡易調査で、優遇などはありません。ですが、性能評価はより詳細かつ正式なもので、金利や保険の優遇などがございます。

かかる費用は同程度ですので、性能評価の方が良いようにも思いますが、評価を受けるまでの書類提出や手間暇はインスペクションとは比較にならないくらい面倒なため、それを考えると気軽に「やります」とは言い難い内容です。

現在、中古住宅の売買時には「新築時」の性能評価書で判断されることが多いと思われます。特に長期優良住宅など住宅の性能が重視され始めた2010年前後以降の物件でそれを感じます。

それを考えると、2025年8月の現時点で新築住宅をご購入される場合、「ZEH基準」などをお持ちの住宅の場合、性能を評価できる資料（証明となる「建設住宅性能評価書」か「住宅省エネルギー性能評価書」）を取得しておくことをお勧めいたします。未来の売却時に役立つ可能性があるためです。

最後に

一方で国は中古住宅流通を活性化するため、「インスペクション（住宅診断）」や「安心R住宅」「住宅性能表示制度」などの推進に力を入れており、少しずつですが制度の活用も増加傾向にはあります。

スピードと費用削減を求められることが多い不動産売買取引においてどこまで浸透するかわかりませんが、近年の自然環境の変化を考えると、住宅の断熱性能などが生命を左右しかねない、と考えてしまいます。

住宅性能評価の取得についてご説明しましたが、住宅性能評価は今後必要不可欠なものになるかもしれない、と、この猛暑に思いを馳せてしまいました。

REDSではお客様にいいことも悪いこともきちんとお話しして売却・購入に携わる「正直不動産」営業です。お客様に接する営業全員が宅建士であるREDSエージェントにお気軽にご相談ください！