令和7年度税制改正大綱による住宅関連分野のポイント。特例措置が延長されるものは？

こんにちは、REDSエージェント、宅建士の大西進（おおにし すすむ）です。私のブログをご覧いただき、ありがとうございます。

前回に引き続き「住み替えで自宅を売却するタイミングは3パターン。そのメリット・デメリット徹底解説②　新居購入後にご自宅を売却する「買い先行」と「同時進行」について」を執筆する予定でしたが、それは次に回し、今回は令和7年度税制改正大綱の住宅関連の内容について触れることにします。

令和7年度税制改正の特徴として、少子高齢化、働き方・ライフスタイルの多様化、経済活動のグローバル化・デジタル化といった経済社会のさまざまな構造変化に対し、いかに適正・公正な課税を図るかという観点を踏まえた施策となっている印象を受けました。

住宅関連分野では、昨今の住宅価格の上昇率から、特に子育て世帯や若者夫婦世帯への支援措置が継続されました。住宅または住宅取得に関するもので、「住宅関連分野のポイント」について説明します。

今回のブログについては、国土交通省「令和7年度国土交通省税制改正概要」（令和6年12月）、財務省「令和7年度税制改正の大綱」（令和6年12月27日閣議決定）等をもとに作成しています。詳しくは、国税庁ホームページ、税務署または関係機関にお問い合わせください。

（写真はイメージです）

住宅ローン減税における借入限度額の維持、床面積要件緩和の延長等

子育て世帯等の借入限度額の緩和措置

住宅ローン減税の対象となる借入限度額について、子育て世帯・若者夫婦世帯（※1）に対し、2024年12月まで適用されていた緩和措置（認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円）が、2025年12月31日の入居まで延長されました。

※1：「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦いずれかが40歳未満の世帯」

新築住宅の床面積要件

新築住宅の床面積の下限を40㎡以上とする緩和措置（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る）について、建築確認の期限が延長されました（2025年12月31日まで）。

出典：国土交通省HP「令和7年度国土交通省税制改正概要」（令和6年12月）より

既存住宅の「子育て対応リフォーム」に係る所得税の特例措置の適用期限の延長

子育て世帯・若者夫婦世帯（※1）が、子育てに対応した住宅へのリフォーム（※2）を行う場合に、標準的な工事費用相当額の10%等（※3）を所得税から控除する特例措置が、2025年12月31日まで（改修工事完了、入居）延長されました。

※2：①住宅内における子どもの事故を防止するための工事 ②対面式キッチンへの交換工事 ③開口部の防犯性を高める工事 ④収納設備を増設する工事 ⑤開口部・界壁・界床の防音性を高める工事 ⑥間取り変更工事（一定のものに限る）。

※3：対象工事の限度額は250万円（最大控除額は25万円）。対象工事の限度額超過分及びその他増改築等工事についても一定の範囲まで5％の税額控除。

マイホームを売却して利益がでた場合の特例―3,000万円控除、軽減税率、買換え特例制度の概要―

マイホームを売却した場合の特例とは

マイホームを売却した場合の特例は、「3,000万円控除」と呼ばれるものと、「買換え特例」と呼ばれるもの、大きく2つに分かれます。これは両方を受けられるのではなく、どちらか一方の選択となります。

マイホームを売却して利益が出た場合、「3,000万円控除」は所有期間や居住期間に関係なく受けることができますが、買換え特例は所有期間及び居住期間が10年を超えていなければ受けられず、3,000万円控除より要件が厳しくなっています。

3,000万円控除と軽減税率の概要

不動産を売却した場合は譲渡所得（利益）に対して譲渡税（所得税および住民税。以下所得税と住民税を合わせて譲渡税と呼びます）がかかるわけですが、マイホームを売却した場合は、その利益から3,000万円を引いてあげようというのが「3,000万円控除」の特例です。

この「3,000万円控除」は、売却した不動産がマイホームでさえあれば、所有期間や買換えの有無といった制約はありませんので、売却後に新たな住まいを購入しようが借家住まいになろうが、適用を受けることができます。

マイホームを売却した利益から3,000万円を控除してもなお、利益が残る場合には、当然その利益には譲渡税が課されます。その際、その売却したマイホームの所有期間が10年を超えていれば、通常より税率が低くなります（3,000万円控除後の利益のうち、6,000万円までは譲渡税14.21％）。この場合の税率の特例を軽減税率（※4）と呼んでいます。

※4：所有期間5年以下の場合の譲渡税は39.63%、所有期間5年超10年以下の場合は20.315％です。所有期間は売却年の1月1日現在で判定します。

買換え特例の概要

「買換え特例」とは、所有期間および居住期間が10年超で売却代金が1億円以下であることなど、一定の要件を満たすマイホームを売却して、新たなマイホームに買い換えた場合に、売却価額と新たなマイホームの購入価額との差額だけを譲渡税の対象とするという制度です。

従って、売却代金よりも買換え資産の購入価額のほうが高い場合は譲渡税が0となり、売却代金よりも買換え資産の購入価額のほうが安い場合はその差額についてだけ譲渡税が課されます。その差額に対しては軽減税率を適用することはできません。

「買換え特例」は課税の繰り延べなので次に売却するときは要注意

「買換え特例」は課税の繰り延べといわれています。これはどういうことかというと、例えば2,000万円で購入したマイホームを1億円で売却し、代わりのマイホームを1億円で購入した場合には、（売却代金1億円－買換え代金1億円＝0）すなわち譲渡がなかったものとみなして譲渡税を0とするものです。

ただし、新しく買い換えたマイホームの取得価額は、買換え前の資産の購入価額を引き継ぐこととされているので、新しく買い換えたマイホームを次に売るときの税金計算上の取得費は、実際の購入価額の1億円ではなく、買換え前のマイホームの取得費2,000万円を引き継ぐことになります。そうすると、このときに多額の譲渡税がかかるというわけです。すなわちこれは課税を先送り（繰り延べ）したに過ぎません。

特に親が買換え特例を適用して購入した自宅を、親が死亡したのちに相続した子供が売却するといった場合は、先送りしていた値上がり益に対して譲渡税が課されます。買換え特例を適用すると将来的に、子供に思わぬ負担を強いることになる可能性を残すかもしれない、ということを覚えておいたほうがいいかもしれません。

 

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