相続登記してますか？　義務化された背景と新ルールを解説

こんにちは！　不動産流通システムの川口（宅建士・宅建マイスター）です（自己紹介はこちら）。

連日の猛暑ですが、皆さんいかがお過ごしでしょうか。暑さ対策は万全ですか？　熱中症にはくれぐれもご注意ください。

本日のお題は「相続登記」です。2024年4月1日から相続登記の法改正が行われました。数か月過ぎておさらいの意味で、今回さらに詳しくご説明させていただきます。

相続登記とは？

そもそも相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から不動産を相続した際に行う名義変更の手続きです。

不動産の所有者情報は法務省の登記簿に記録されており、この登記簿の更新は法務局で行われます。相続登記が正しく行われていない場合、第三者に対してその土地や建物の所有権を主張することができません。

不動産の売却、利用の最適化、または担保として使用する際には、登記簿の情報が必要となるため、相続発生時には適切な登記を行うことが非常に重要です。

相続登記義務化の内容

これまで相続登記には具体的な期限が設けられていませんでしたが、法改正により期限が定められ、登記を行わないと上記のようなペナルティが課されるようになり相続登記の申請が義務化されました。

そのルールは以下のとおりです。

1. 相続（遺言も含みます）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
2. 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。

1と2のいずれについても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。

※ 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど。

なお、令和6年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが義務化の対象となります。不動産を相続したら早めに登記の申請をすることをお勧めします。

相続登記義務化の背景

相続登記の義務化の背景には、所有者不明の土地が増加している問題があります。

国土交通省によると、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合が全体の約20.1%に達しており、これらの大部分が相続による所有権移転の未登記が原因であることが指摘されています。

所有者不明土地は、不動産の取引や都市開発の障害となるだけでなく、2040年には720万㏊に達する可能性があり、経済的な損失も膨大なものになると予測されています。相続による不動産の所有権移転を明確にし、所有者不明の土地問題を解決するための措置です。

この義務化によって、相続に関する不動産の所有権移転が適時に登記簿に反映され、将来の法的な紛争を防ぐとともに、不動産市場の透明性を高める効果が期待されています。

所有者が明確でないと、その土地の利用や管理が困難になり、放置された土地が増えることで地域社会にも悪影響を及ぼします。また、相続が発生しても相続登記が行われない理由として、登記手続きの複雑さや固定資産税の課税を避けるためという事情があります。これにより、相続登記を怠るという選択をする人が後を絶たず、問題が拡大しているのです。

このような背景から、相続登記を義務化することで、所有者情報を常に最新の状態に保ち、土地の有効利用や適切な管理を促進することが期待されています。遺産分割協議を通じて不動産を取得した相続人も同様に、遺産分割の成立から3年以内に、遺産分割に基づく不動産の登記を完了させる必要があります。

＜参考＞
◆不動産登記法（相続等による所有権の移転の登記の申請）

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
２　前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
３　前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。

相続登記義務化が適用される対象

また、相続登記の義務化は、不動産の所有権にのみ適用されます。これは、相続により取得された土地や建物の所有権の名義変更を必須とするもので、地上権や賃借権、抵当権、根抵当権といった他の不動産関連の権利にはこの義務が及びません。

この規定は、不動産の所有者情報を明確に保ち、所有者不明の土地問題に対処することを主な目的としています。したがって、所有権の移転のみが登記の義務化の対象とされるのです。以上が相続登記の法改正になります。

最後に

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