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最終更新日:2025年4月6日
公開日:2025年3月27日  志水 恵吾

家を買うとき不動産会社が必ず説明する「都市計画法」解説【その1】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【上級宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾(しみず けいご)です。

今回は、不動産売買の際に調査・説明が必ず行われる「都市計画法」について触れてみたいと思います。

※ご説明が長くなるため複数回にて行います。今回は「その1」とさせていただきます。

都市計画法

(画像はイメージです)

なぜ都市計画法があるのか

都市計画法の条文には以下のように書かれています。

(目的)
第一条 この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

建物は、なんでもどこにでも建築してよいわけではなく、土地やエリアごとに建ててもいいとされる建物が決められています。制限するのが「都市計画法」です。

この法律がないと、無秩序な土地利用や開発が行われてしまうリスクがあります。街並みがそろわないことはもちろん、場合によっては交通渋滞、環境破壊、災害リスクの増加といった多くの不具合が起こります。

便利で快適に暮らせる環境を確保すること、インフラを計画的に整備するための指針を提供すること、自然環境を守りつつ洪水や地震などの災害に強い都市を目指す取り組みなどをすすめることで、都市の成長とともに人々の生活の質や利便性を向上させることを、この都市計画法は目的としています。

さらに掘り下げてみましょう。

都市計画法の内容

都市計画法は、1968年公布、1969年施行で、土地利用や都市開発を規定する基本法のひとつです。

  • 都市計画区域の指定:都市の成長や発展に応じて、開発可能な区域(市街化区域)と開発抑制区域(市街化調整区域)を区分します。
  • 用途地域の指定:土地の用途を住宅、商業、工業などに分類し、建築物の高さや容積率などを規制します。
  • 都市施設の整備:道路、公園、学校などの都市インフラ整備を計画的に進める指針を示します。
  • 開発許可制度:一定規模以上の開発行為に対して許可制を導入し、無秩序な開発を防止します。

それでは具体的に確認していきましょう。

都市計画区域・準都市計画区域・都市計画法外

まず都市計画法の規制を理解するには「都市計画区域」と「準都市計画区域」などの確認が必要です。

○都市計画区域:都道府県が指定した区域で都市の秩序ある発展と土地利用の適正化を図るために設定されています。土地利用や建築物の規制が行われ、効率的かつ計画的な都市開発が進められる区域となります。

○準都市計画区域:上記の都市計画区域ではない都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物等の建築・建設・敷地の造成が現に行われている区域(行われると見込まれる区域を含みます)。その区域において何らの措置を講じることなく放置すれば、将来的に都市の整備・開発・保全に支障が生じるおそれのあるものとして、都道府県が指定した区域となります。

○都市計画区域外:上記に属さない区域です。

上記3つの区域となりますが、わたしたちREDSのお取り扱いが多い一都三県の住宅地を中心にした不動産取引は「都市計画区域」内です。次はその都市計画区域の区域区分についてご説明したいと思います。

市街化区域と市街化調整区域

区域区分は、都市計画区域内で土地利用を効率的に進めるために、特定の区域を区分けする仕組みのことです。主に以下のような区分があります

○市街化区域:主にすでに市街地として利用されている地域や、将来的に優先して市街地として開発されるべき区域です。住宅地や商業地、工業地などの開発が進められます。

○市街化調整区域:市街地としての開発を抑制するための区域で、農地や森林を維持し、無秩序な開発を防止することを目的としています。

上記の区域区分をされていない地域は「非線引き都市計画区域」となります。

○非線引き都市計画区域:市街化区域や市街化調整区域に区分されていない区域で、都市としての開発が進行していない地域に該当します。

最後に

以上、都市計画の区域区分までのご説明をいたしました。不動産や建築などに関わりのない方は、なんのことかよくわからないかもしれません。また、聞いたことや見たことがあっても内容までよくわからない場合が多いのではないでしょうか。

都市計画については、わたしたち不動産業者は宅地建物取引業法に基づき、重要事項説明書にて必ずご説明する項目となります。次回は、さらに具体的に「用途地域」などのご説明をしたいと思います。

今回は、家(建物)を建設する場合、なんでもどこにでも建てられるというわけではなく、その区域などによって決まりがあるということをご確認いただければと存じます。

 

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志水 恵吾

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。