用途地域とは？　13種類の特徴と建築制限・調べ方を宅建士が解説

こんにちは、不動産流通システム【REDS】宅建士の小室です。本日は「用途地域」について、説明します。建てられる建物、建ぺい率、容積率、高さ制限など基礎から、住宅購入・売却時の注意点、用途地域の調べ方まで紹介します。

（画像はイメージです）

用途地域とは13種類のエリア区分

用途地域とは、都市計画法に基づいて「どのような種別の建物が建築できるか」「どのくらいの規模まで建てられるか」を定めた13種類のエリア区分のことです。

静かな住宅街に突然「24時間営業の商業施設」や「高層ビル」などが無秩序に混在すると快適で効率的な街づくりが損なわれます。こうした事態を防ぐために、指定された区分が用途地域です。

用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3グループ、全13種類に分類されます。以下は主な制限の概要です。店舗などには用途・面積・階数などの条件があり、具体的な建築の可否は自治体への確認が必要です。

用途地域の種類①住居系8種類の特徴

主に居住の環境を守るための地域です。

第一種低層住居専用地域

平屋や2階建てなど、低層住宅のための地域です。独立したコンビニなどは原則として建てられず、建物の用途が厳しく制限されるエリアとなります。

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域です。150㎡までの小規模な店舗（コンビニなど）も建てることができます。

第一種中高層住居専用地域

マンションを中心とした地域です。病院や大学、500㎡までの一定の店舗が建てられます。

第二種中高層住居専用地域

中高層マンションの地域です。1500㎡までの一定の店舗や事務所なども建てられます。

第一種住居地域

住居の環境を守る地域です。3000㎡までの店舗やホテル、ボウリング場なども建てられます。

第二種住居地域

主に住居の地域です。カラオケボックスやパチンコ店、大規模な店舗（制限あり）も建てられます。

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設（ディーラーやガソリンスタンド）と住居が調和した地域です。

田園住居地域

農業の利便性と、低層住宅の環境が調和した地域で、農産物直売所などが建てられます。

用途地域の種類②商業系2種類の特徴

主に商業などの利便性を増進するための地域です。

近隣商業地域

周辺住民が日用品の買い物をするための地域で、小規模な工場も認められます。

商業地域

デパート、映画館、飲食店、銀行、タワーマンションなどが集中する街の中心部や駅前の地域です。

用途地域の種類③工業系3種類の特徴

主に工業の利便性を増進するための地域です。

準工業地域

軽工業の工場やサービス施設が集まる地域。住宅や店舗も比較的自由に建てられます。

工業地域

どんな工場でも建てられる地域。住宅は建てられますが、病院や学校、ホテルは建てられません。

工業専用地域

工場の利便性を高めるための地域。13種類の中で唯一、住宅を建てることができません。

用途地域と建築制限｜建ぺい率・容積率・高さ制限

用途地域が指定されると、建物の種類だけでなく、以下の制限も用途地域などに応じて定められます。

建ぺい率（けんぺいりつ）

敷地面積に対して、建物を真上から見たときの面積（建築面積）の割合です。例えば、緩和措置などがない場合、100㎡の土地で建ぺい率が60％であれば、建築面積は60㎡までとなり、残りの40㎡は空地（庭や駐車場など）として残す必要があります。

容積率（ようせきりつ）

敷地面積に対して、建物の延べ床面積（すべての階の床面積の合計）の割合です。例えば、100㎡の土地で容積率が150％であれば、各階の床面積を足した合計が150㎡までの建物を建てられます（例：1階60㎡＋2階60㎡＋3階30㎡＝150㎡）。実際には、前面道路の幅による制限や、床面積に算入しない部分なども確認が必要です。

高さ制限

「第一種・第二種低層住居専用地域」および「田園住居地域」では、街並みの開放感や日照を確保するため、建物の高さを原則として都市計画で定めた「10mまたは12m」以下に制限しています。

斜線制限・日影規制

隣の家の日当たりや風通しを遮らないよう、建物の形状を斜めに削るように制限する「斜線制限（道路斜線・隣地斜線・北側斜線）」や、冬至の日に周囲に一定時間以上の日陰を作らないようにする「日影（ひかげ）規制」なども、用途地域や自治体の条例などに応じて細かく数値が定められています。

住宅購入・売却で用途地域を確認する際の注意点

土地や一戸建て、マンションを購入・売却する際、用途地域の確認は、重要な判断材料の一つです。以下のポイントをチェックする必要があります。

用途地域から周辺環境の変化を考える

「第一種低層住居専用地域」であれば、原則として高層ビルや大規模な商業施設は建築できず、住宅地が維持されます。ただし、用途地域などが変更され、将来の環境が変わる可能性はあります。

しかし、「住居地域」や「準工業地域」などの場合は、広い空き地にマンションや工場が建つ可能性があります。現状が空き地や駐車場であっても、どの程度の建築物が建築される可能性があるか、事前に用途地域を確認することも重要です。

既存不適格建築物と建て替えの注意点

過去の法律の基準で建築された古い建物の中には、その後の用途地域の変更や法改正によって、現在の制限（建ぺい率・容積率、高さ制限など）をオーバーしてしまっている建築物もあります。

こうした建物を「既存不適格」と呼びます。違法建築ではありませんが、将来的に建て替え（再建築）をするときに、今と同じ大きさの建物が建てられない場合があるというデメリットがあるため、既存不適格にあたる建物であった場合、将来の資産性も考慮する必要があります。

まとめ：用途地域の調べ方と相談先

用途地域は、物件の所在地を管轄する役所等の窓口で、無料で簡単に調べることができます。最近では、オンライン化が進み、行政のホームページの「都市計画マップ」などでも調べることができます。

具体的に物件を売買する際は、契約前に宅地建物取引士が作成する「重要事項説明書」でも用途地域を確認できますので、売買を担当するエージェントに詳細を確認しましょう。

不動産のご購入、ご売却の際は、用途地域もご確認いただくと、より良い住み替えにつながるかと存じます。その際は、お気軽にお問い合わせください。