住宅ローン金利上昇？『急上昇バブル』の再現で固定と変動がトントンになるケースは？知っておけば怖くない！　／ 【REDS】 堀

 

皆様こんにちは。

首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀　茂勝（ほり　しげかつ）です。

 

さて今回は、住宅ローンの「固定金利」「変動金利」の選択についての連載シリーズの第４回（最終回）です。

シミュレーションでバブルを起こしてみて、比較してみます。

 

今回初めてこのブログをご覧になる方は、下記からご連頂けますと、理解しやすいかもしれません。

2022年9月12日公開のブログ「今後金利は急上昇する？　「固定金利」がいいの？「変動」は怖いの？」

2022年9月28日公開のブログ「固定金利と変動金利、トントンになる状況を知れば怖くない？」

 

スタートは、変動金利型0.475％、超長期固定金利型1.99％。その後バブル金利上昇！

 

今回のシミュレーショングラフは、下記です。

 

上記の事例では、固定金利を選択すると、最初から35年後まで、ずっと金利は1.99％、月々165,374円を支払っていくことになります。

 

それに対して変動金利を選ぶと、当初は0.475％、月々129,241円でスタートします。

当初は、固定金利に比べて月々約3.6万円弱の差額を貯蓄できますので、それが100万円に貯まるごと、5回にわたって繰り上げ返済ができております。

借入額残高（薄緑色）は、急激に減っていきました。

 

さてバブルシミュレーションですから、金利はバブル前の時期のように、右肩上がりで徐々に急上昇していきまして、約15年後にはピークの「金利が約9％」にまで到達させてみました。

金利が急上昇したままの頂点で横ばいになる事は、それでも景気が維持できていない限りありえませんので、やはりバブルの時のように右肩下がりに急降下させてみました。

とはいえ、現在と同様の0.数％の超低金利がすぐにまた来るとも言えませんので、バブル後の金利は、固定金利と同程度の2％ぐらいで推移したことにしてみました。

 

このバブルで、変動と固定が支払総額トントンなのです。

 

グラフをよく見て下さい。変動金利は、計算上の金利は刻々と変わりますが、返済金額の変更は5年に1度しかありません。（※注意1）

約15年後（180か月）、バブル金利の頂点に近くなった３回目の返済額見直しのあたりで、やっと固定金利の月々返済額を上回りましたが、それでも青天井に高くなっているわけではなく、前回支払額の1.25倍（※注意1）までの制限もあり、月々179,863円。固定金利の返済金額プラス1.45万円程度で収まっております。

 

バブルピークの期間は、返済額で利息が返済しきれていないけれど・・・。

実はこのあたりの期間は、返済金額以上の利息（ピンク色の部分）が発生しており、返済の繰り延べが発生してしまっております。

それでも、返済金額はとんでもなく上がっているわけではなく、最大返済金額の時で月々約20.2万円、固定金利の返済額プラス約3.7万円程度。

当初マイナス約3.6万円であったことを考えると、この程度はしょうがないといった印象です。

 

バブルが過ぎれば、ガンガン元金返済が進んでいる！

 

その後の金利バブル崩壊後では、低金利に向かう事で、逆に返済金額のうち利息の占める割合は少なるなり、元金返済がガンガンかなり進みます。

その後、それでも今の変動金利の約0.5％よりも約4倍も多い、約2％の金利を、10年間つづけたと仮定したシミュレーションで、やっと固定金利とトントンになりました。

さてみなさんは、どっち！を選びますか？

 

今回のバブルのシミュレーションで表現した事態。

　・これよりさらに厳しい金利の状態が起こる場合には「固定金利」がオトクで、

　・それ以下であれば「変動金利」がオトクです。

みなさんは、どっちを選びますか？

 

 

銀行は絶対損しないように、固定金利を決めている！

 

このシミュレーションをはじめておこなった十数年前から、わたくしがこれを見て

「日本の銀行（金融機関）は、日本人の好きな「固定金利の住宅ローン」を売れば、バブルの再現より大きな事態が再現しない限り、得するように金利設定しているのだなぁ。」

とつくづく思っていました。

金利が上がっても（下がっても）返済金額が一切変わらない「固定金利の住宅ローン」というのは、

万が一とんでもなく金利が上がって、そのまま上がったままになった場合にも、返済総額が変わらないように、月々約3.6万円×12カ月×35年の掛け捨てで、保険に入っているようなものだということです。

ただし、その掛け捨て保険は総支払額が約1500万円になるという事。

 

やっぱり銀行は抜け目がありません。ほぼほとんどの場合には儲かるように、考え抜かれていますね。

 

たまに、TVやネットで「ファイナンシャルプランナー」を名乗っている方々が出てきて、

きちんと収支を比較したシミュレーションもせずに、安易に「これから金利が上がりそうだから、固定金利が安心ですよ！」なんて説明をしていらっしゃる方々を見かけます。

 

日本人、特に公務員や従来型の上場企業勤務のサラリーマンは、リスクがない「固定金利」が好きだと言われますので、こう言っておけば好評だと思っているのです。

 

しかし、「固定金利」にはリスクがないのではなく、金利が上がらなかった場合に「払わなくてもよいオカネ」を先取りされているマイナスを確実に背負っているのです。

ある意味、これも確実性の高い「リスク」といってもいいのかもしれません。無駄金をつかわせていることになりかねませんから。

 

せめて、このようなシミュレーションを、自分で実施してみたうえで、事実をしっかり伝えてくれる「ファイナンシャルプランナー」が、もう少したくさん出てきてほしいものです。

 

（※注意1：ほとんどの主要銀行の変動金利住宅ローンはこの安全対策がなされておりますが、商品によってはこの安全対策がない住宅ローンがありますのでご注意ください。）