2026年住宅ローン控除制度の改正ポイント！　ここから読み取れる今後の不動産市況の行方とは？

不動産流通システムエージェント、宅建士の菊池です。今回は住宅ローン控除について、2026年の制度変更についてお知らせいたします。

令和8年度税制改正における住宅ローン控除（正式名称：「住宅借入金等特別控除」）の改正ポイントは、2025年末に政府・与党の税制改正大綱としてまとめられ、今後国会での税制改正法成立を経て正式決定・施行される予定です（適用は令和8年1月1日以降の入居者が対象となります）。主な内容は次のとおりです。

添付資料をご確認ください。

※出典：国土交通省ウェブサイト

（写真はイメージです）

令和8（2026）年住宅ローン控除の主な改正点

住宅ローン控除の適用期限を延長

現行では 2025年12月31日までの入居分が対象でしたが、2030（令和12）年12月31日までの入居分まで延長される予定です。

控除期間・借入限度額等が拡充（特に中古住宅・子育て世帯／若年夫婦）

令和8（2026）年以降の入居者に対しては、次のような優遇措置が設けられる方向です。

【中古住宅・省エネ住宅の優遇】

省エネ性能の高い既存（中古）住宅について借入限度額が引き上げられる予定で、控除期間が13年に拡大（現行は10年中心）します。

（参考例：省エネ認定住宅などでは最大限度額・控除期間で手厚い設計に）

【子育て世帯・若年夫婦世帯への追加優遇】

子育て世帯（19歳未満の子を持つ世帯）や若年夫婦（どちらかが40歳未満）については、上記の借入限度額の上乗せや控除期間13年の適用維持といった優遇措置が予定されています。

床面積要件の緩和（中古住宅にも適用）

現行では住宅ローン控除の対象となるための床面積（50㎡以上など）の要件がありましたが、40㎡以上へ緩和する措置が中古住宅にも適用される方向です。

※ただし、所得制限など他の要件（例：合計所得1,000万円超の場合は50㎡以上など）は維持される可能性があります。

控除率自体は原則変わらず

控除率（年末の住宅ローン残高に対する控除割合）は現行の0.7％を基本に据え置く方向となっており、大幅な引上げ・引下げの案は今のところ示されていません（ただし将来の審議で変わる可能性あり）。

現行制度との違い（簡単比較）

注意点

税制改正大綱は2025年12月26日に閣議決定された方向性であり、最終的な税制法として成立・施行されることが前提です（内容が細部変更される可能性あり）。

実際の控除額計算や対象者の適否については、最終的には国税庁の通達・税務署の指導を確認してください。

今後の住宅価格の見通しについて

今回の令和8（2026）年住宅ローン控除の拡充は、「住宅価格が上がりすぎている現実を強く意識した政策対応」だと言えます。ただし、価格そのものを下げる政策ではなく、「購入の可能性を税制で下支えする」政策というのが実務的な見方です。

なぜ今、住宅ローン控除を拡充したのか

最大の前提として住宅価格の急騰があります。新築マンション価格は首都圏・大阪圏ともに過去最高水準となってしまっています。

「同じ住宅でも、数年前より明らかに高い」ですが、賃金上昇は追いついていない状況です。

政府が価格抑制に踏み込まない理由意図

住宅価格が上がりすぎていることは、政府も完全に認識しています。それでも「価格抑制」に踏み込めない理由があります。

◆不動産価格が下がる
　→ 既存住宅の資産価値下落
　→ 金融機関の担保価値低下
　→ 金融不安・消費冷え込み

こうしたことから、デベロッパー・建設業界への悪影響のほか、地方経済・雇用への波及なども考えられます。

そのため、政府は「価格は市場に任せ、税制の変更で購入者を支える」という選択をしています。

今回の拡充が意味する“政策メッセージ”

この価格水準が“当面続く”ことを前提にした

借入限度額の維持・拡充、控除期間13年の継続、中古住宅・省エネ住宅への手当をしたことは、現在の住宅価格高騰が一時的なものではなく「構造的に高い」と認めたものといえそうです。

若年層・子育て世帯が脱落するのを防ぎたい

子育て世帯・若年夫婦への優遇や、40㎡要件の緩和（特に都市部）をしたことは、「このままだと、持ち家は富裕層だけのもの」になる危機感を示したものといえそうです。

新築が無理なら中古・省エネへ誘導したい

中古住宅の優遇拡充は、省エネ性能が事実上の“必須条件”になっています。

以上のように、【住宅政策】×【脱炭素政策】×【市場誘導】を同時に進める設計となっているのが最大の特長です。

住宅ローン控除は価格上昇を助長している？

半分YES、半分NOです。

YESの側面

• 控除がある前提で価格が形成されやすい
• デベロッパーが「買える余地」を価格に織り込む
• 結果として価格が下がりにくい

NOの側面

• 控除がなければ購入不能層が急増
• 市場が一気に冷え込むリスク
• 金融システムへの悪影響

政府は「価格を歪める副作用」より「市場崩壊回避」を優先しています。

政府が見ている今後の不動産市況の行方

この改正から政府が今後の不動産市況をどのように見ているかは、以下のようなものではないでしょうか。

政府は以下の3点を前提としています。

• 住宅価格は当面下がらない
• 金利は上がっても急上昇は避けたい
• 持ち家取得をあきらめさせたくない

ここから購入検討者・投資家へは以下の3点を示唆していると受け取れます。

• 「控除ありきでギリギリ買える価格帯」が今後の主戦場
• 省エネ性能のない住宅は資産性で不利
• 中古住宅の評価は今後さらに制度的に押し上げられる

まとめ

令和8年の住宅ローン控除拡充は、「住宅価格が上がりすぎていることを認めた上で、それでも市場を止めないための“現実的な措置”」といえます。価格是正ではなく、購入者側の耐久力を税制で補強する政策と評価できるでしょう。

都市部においては、住宅価格が高く、価格が下がる見通しもないというのが現状かと思います。その代わり、郊外の一戸建て住宅などの値ごろ感のある物件を、住宅ローン控除の最大の恩恵を受けながら狙うのもよいかもしれません。

住宅ローン控除で優遇幅の多い「新築戸建て」については、REDSであればほとんど仲介手数料無料になりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。