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坂本 和典(宅建士・リフォームスタイリスト)

不動産営業に対するイメージを変えます

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年5月1日

 皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】の坂本です。

 

 私が接客させていただいたお客様から『この物件(中古マンション)が安いのですがなぜですか?』とのご質問をいただきました。

 販売図面には【定期借地権】との記載がありました。

 

 一般的には所有権の物件が多いのですが、都内には定期借地権・普通借地権のマンションが多く存在します。

 

 今回は、定期借地権の物件が安い理由と普通借地権との違いを解説させていただきます。

 

 【定期借地権とは】

 借地の契約期間満了後は確定的に借地契約が終了する借地契約のことです。

 定期借地権には「更新」という概念がありません。 借地人が更新したいといっても、更新はできず、契約期間が満了したら土地は地主に返さなければいけない点が最大の特徴です。

 仮に、引き続き土地を利用したい場合には、地主の合意を得て「再契約」を行います。 再契約とは新規の契約であり、地主の合意が得られなければ再契約はできないことになります。

 

 【普通借地権との違い】

 定期借地権には、更新という概念がないため、契約満了時点で借地契約が確定的に終了します。それに対して、普通借地権は、借地人(借主)が更新を申し出れば、ほぼ更新できる契約であることが特徴です。

 普通借地権において、貸主から契約満了時に更新拒絶をするには、貸主には正当事由が必要となります。 正当事由とは、地主が借地人を退去させるにあたり正当な理由のことです。

また、正当事由は理由として十分でないことが多く、弱い正当事由を補完するには立ち退き料も必要です。

 さらに、正当事由が認められたとしても、借地人は契約を終了させるにあたり、地主に対して借地人の建物を時価で買い取ってもらうことを請求することができます。 この借地人の権利を「建物買取請求権」と呼びます。

 建物買取請求権は、発動されると地主の承諾がなくても自動で売買が成立してしまうという強力な権利です。

 つまり、地主が普通借地権の更新拒絶をするには、一般的に「正当事由」と「立ち退き料」、「建物購入額」の3つが必要となります。

 このように、普通借地では地主から更新拒絶をすることが極めて困難となっており、借地人は実質的に半永久的に土地を借りることができるようになっています。

 

 それとは逆に定期借地権は地主の権利が強いため、自動的に物件価格が安くなります。

 

 不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

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最終更新日:2023年6月26日
公開日:2023年4月24日

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《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】の坂本です。

 

 富裕層の外国人旅行者の需要を見込み、日本初となる外資系の超高級ホテルが都内に相次ぎ進出している動きがあります。

 4月4日、JR東京駅前にイタリアの高級ブランド、ブルガリが「ブルガリ ホテル東京」をオープンしました。今秋にかけてハイアット系列の「ホテル虎ノ門ヒルズ」、アマン系列の「ジャヌ東京」などが開業を控えています。

 

 外資系の超高級ホテルが続々進出するのは、コロナが落ち着きこれから日本での観光需要が高まることで富裕層の満足度をより高める必要性があるためとの理由があるようです。

 海外富裕層の期待に沿うためには、サービスクオリティが担保される外資系ホテルの数がより求められているとのことです。

 

 近年のコロナ禍では、国内のホテル事業はかなり厳しい環境下にあり廃業を余儀なくされたところもあったかと思いますが、一方で外資系ホテルでは日本進出のタイミングを計っていたようです。

 

 コロナ前の地価の高騰の一因としては、オリンピック需要を見込んで資金力を武器にホテル開発に乗り出してた国内企業が増えたことがありました。

 外資の資金が入る事は良いことですが、好立地の地価は引き続き高値維持をする要因となるかもしれません。

 

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最終更新日:2023年6月26日
公開日:2023年4月17日

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不動産経済研究所によると、2022年の首都圏の新築マンションの平均価格は6288万円とバブル期を2年連続で上回りました。

人々の実質賃金は上がらず、都心部のマンションは中間所得者層にとって「高根の花」になりつつある状況です。

 

一方で、戸建て住宅は郊外を中心に顧客離れの動きが見られ、値下げに踏み切る事業者もみられます。

このような状況下で、住宅価格の上昇はどこまで続くのでしょうか。

 

都心部のマンションは富裕層を中心に売れ行きが引き続き好調です。

東京23区は22年の平均価格が8236万円と、新型コロナウイルス発生前の19年(7286万円)から約1000万円上がりました。

23年度も高額物件が相次ぎ販売され、しばらく高値圏が続く見通しです。

 

ただ、資材高に伴う価格高騰で戸建て住宅は郊外の売れ行きが鈍っており、顧客を呼び込むために販売価格を下げる動きが広がる可能性もあるかもしれません。

 

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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年4月10日

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 住宅金融支援機構は4月1日に発表した取扱金融機関が提供する「フラット35」(買取型)の4月の適用金利によると、融資率9割以下・借入期間21年以上の場合、取扱金融機関が提供する最も多い金利(最頻金利)が年1.760%(同0.200%低下)となり、6ヵ月ぶりに低下しました。

 

フラット35

 

 借入期間が20年以下(融資率9割以下)の金利は年1.330%(同0.470%低下)~2.640%(同0.470%低下)。最頻金利は1.330%(同0.470%低下)で、6ヵ月ぶりの低下。

 

 もちろん、弊社でもフラット35のご利用が可能となっておりますので、ご要望の際はお気軽にお問合せいただけたらと思います。

 

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公開日:2023年4月3日

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国土交通省から3月23日に、令和5年地価公示(1月1日時点の地価)を公表がされました。

 

 令和4年1月からの1年間の地価動向は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大

 三大都市圏において、全用途平均・住宅地は、東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大

 商業地は、東京圏、名古屋圏で2年連続で上昇し、上昇率が拡大するとともに、大阪圏では3年ぶりに上昇に転じた

 地方圏において、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大

 地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも10年連続で上昇し、上昇率が拡大し、その他の地域では、全用途平均・商業地は3年ぶり、住宅地は28年ぶりに上昇に転じた
 
 令和5年地価公示においては、新型コロナの影響で弱含んでいた地価は、ウィズコロナの下で、景気が緩やかに持ち直している中、地域や用途などにより差があるものの、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ前への回復傾向が顕著となりました。

 

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公開日:2023年3月27日

 

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(独)住宅金融支援機構が3月7日、「住宅ローン利用者調査(2022年10月調査)」の結果を公表しました。
調査は2022年4月~9月までに住宅ローン(フラット35含む)を借入れた方を対象に行ったもので、調査時期は2022年10月28日~11月8日。
有効回答者数は1,500件。
 

情報によると、利用した金利タイプは「変動型」が69.9%(22年4月調査:73.9%)、「固定期間選択型」が20.1%(同17.3%)、「全期間固定型」が10.0%(同8.9%)と、「変動型」が減少し、「固定期間選択型」と「全期間固定型」が増加しました。

 

「変動型」の利用割合は「中古マンション」が最多で76.1%、次いで「新築マンション」(73.2%)、「注文新築(敷地同時取得)」(72.0%)

「固定期間選択型」は「注文住宅の建替え」が最多で31.7%。「全期間固定型」は「新築建売」が最多で14.6%。

 

今後1年間の住宅ローンの金利見通しについては、「ほとんど変わらない」が46.3%(2022年4月調査:46.1%)、「現状よりも上昇する」が41.7%(同39.2%)、「見当がつかない」8.1%(同10.6%)、「現状よりも低下する」3.9%(同4.1%)。「ほとんど変わらない」と「現状よりも上昇する」と見込んでいる方が増加したようです。

 

フラット35以外の利用者が住宅ローンを選んだ理由(決め手)では、「金利が低い」が最多で71.2%。フラット35利用者においては、「返済額を確定しておきたかった」が最多で50.0%。

 

情報元:㈱住宅金融支援機構

 

調査時期が昨年の為、今年に入り多少状況が変わっているかもしれませんが、まだまだ金利は変動型を選択される方が多い状況です。

 

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公開日:2023年3月20日

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住宅販売大手の建て売り戸建ての在庫が膨らんでいるとの記事(日本経済新聞 3月17日付)がありました。

 

建て売りを主力とする飯田グループホールディングス(GHD)など大手4社の2022年末時点の棚卸し資産は前年末比で4割増えたとの内容です。

 

価格上昇で消費者の購買意欲が低下していることが影響と考えられております。

 

私も現場で実感しているのは、以前よりも新築戸建ての価格交渉がしやすくなっているように感じています。

先週、新築戸建てのご契約していただいたお客様も、価格交渉による値引きと、弊社をご利用いただくことによる仲介手数料無料により大幅に費用を抑えることができました。

 

新築戸建てのご購入をご検討のお客様にとっては、これまでと風向きが変わっている状況にありますので、不動産売買の際は是非当社に一度ご相談をしていただけたらと思います。

お客様にとって有益な情報を得られる良い機会になるかと思います。

 

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公開日:2023年3月13日

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弊社東京本社・営業所の近隣で、「東京ミッドタウン八重洲」が10日、グランドオープンしました。

 

 

【施設の概要】

八重洲二丁目北地区市街地再開発として推進された、オフィス、ホテル、商業施設、小学校、バスターミナル等で構成される大規模複合開発プロジェクト。敷地面積1万3,433平方メートル、延床面積は約28万9,750平方メートル。

 
 商業施設部分には57店舗が出店。うち、初出店が6店舗、東京初出店が11店舗、商業施設初出店が21店舗、新業態が9店舗。

 なお、八重洲セントラルタワー40~45階に入居する「ブルガリ ホテル 東京」は、4月4日にオープンする予定です。

 

 東京駅八重洲口は、これからも益々賑わいそうです。

 

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公開日:2023年3月6日

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2018年4月に発覚したレオパレスの施工不備問題について、気になったので調べてみました。

この問題は業界へ与えた影響は大きく、被害のあったオーナー様への負担は計り知れないものでした。

 

現在判明している要改修工事戸数のうち、工事進捗率(2022年10月現在)は約70%とかなり進んでいるように思います。

ただし、未調査の住戸も多いようで、要改修戸数は今後も増える予測とのことです。

 

24年末までに3万5400戸の改修を見込む。22年3月期は4期ぶりの黒字化を達成。

社内では体制の改革などを行っているようですので、オーナー様や不動産業界の為にも早期に名誉挽回されるように強く願います。

 

本件に関わらず、ここ5年程度で、不動産業界では投資用不動産の不正融資問題や施工不備問題もあり、一般の方々の被害が明るみになりました。

 

不動産業界には一般の方が知りえないブラックな部分とグレーな部分が多いように思います。

個人的に思うのは、知名度の高い会社だから安心、知名度が無い会社は危険といった事ではないことは、色々な場面で痛感しております。

皆様も、不動産売買を行う際は、信頼できるパートナーを見つけられることを強く願っております。

 

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公開日:2023年2月27日

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 株式会社リクルートでは、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)に居住している人を対象に実施したWEBアンケート形式による「SUUMO住みたい街ランキング2023 首都圏版」を集計されております。

〇「横浜」が6年連続1位

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※株式会社リクルートHP参照(23.02.22 WED)

詳しくはこちらをご覧ください。

https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/2023/0222_12061.html

 

 上記順位で感じるのは、JR山手線沿線は相変わらずの上位TOP10に多数入っており、駅の利便性を重視する傾向は変わらず強いように思います。

 

 その中で、吉祥寺の2位は井の頭公園という象徴もあり、利便性と住環境を兼ね備えた、住んでみたい憧れの強いエリアということが感じられます。

 

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