【大阪 vs 東京】不動産市場の違いを徹底比較！　京都の不動産市場についても解説

こんにちは。REDS不動産流通システム、大阪営業所に1月から配属されている宅建士の菊池です。今回は、東京と大阪の不動産市場の違いを、いくつかの角度から切り込んで説明していきたいと思います。

（画像はイメージです）

地元経済・観光への期待感

現在、関西経済界は万博開催やその後のIR（統合型リゾート）などを背景に、上向きの状態となっております。ホテルやインフラの開発が進み、関西全体の再活性化の契機になると期待されています。

梅田や難波などの繁華街では、再開発による建設ラッシュが続いています。心斎橋などはインバウンド観光客でにぎわっており、街中は日本人の方が少ないくらいで、かなり活気があります。

さて、不動産市場ではどうでしょうか。

【価格】東京は高値、大阪は割安感

とはいえ、まだまだ東京の不動産価格には及ばず、現時点では東京に比べると大阪は割安感があります。新築マンションの平均価格でも、東京都心部と大阪都心部では大きな差があります。

東京は地価・建築コスト・需要が高いため、物件価格も圧倒的に高く、大阪は同じような広さでも、東京より3〜5割安く買えるケースが多いです。

【賃貸需要】東京は単身者、大阪はファミリー＆事業需要も

東京は人口集中が続き、依然として単身世帯や外国人居住者の需要が高い市況です。大阪は地元のファミリー層・商人層の賃貸ニーズが根強くあります（特に中央区、北区、天王寺区など）。

【投資利回り】大阪は高利回り狙いが可能

• 東京の築浅物件の区分マンション利回り：3～4%前後
• 大阪の築浅物件の区分マンション利回り：4.5～6%もあり得る

特に、浪速区、西成区など一部のエリアでは高利回りを狙えますが、空室リスクや治安リスクにも注意が必要となります。

【市場の流動性】東京は「売りやすい」、大阪は「粘る必要あり」

東京と大阪、市場の流動性の違いは大阪に来てとても実感しています。

東京は国内だけでなく海外からの投資マネーが入り、物件の取引のスピードが速く、優良物件はとても早く売れる傾向にあります。一方、大阪は東京より流通量が少なく、物件の売却には比較的時間がかかる傾向にあります。

地域性・文化

東京は全国から人が集まるため「資産保有」「法人需要」が強く、中央集権的といえます。一方の大阪は商人文化が根強く、「価格にシビア」「地元重視」の傾向があります。

再開発・将来性

東京では虎ノ門や品川、豊洲、高輪ゲートウェイなどで大規模再開発が継続中です。

一方、大阪ではうめきた2期、万博、IR（カジノ）など、国民的話題を集めるような注目プロジェクトが多数あります。

まとめ：どちらが優れているというより「目的」で選ぶべき！

京都の不動産市場の5つの特徴

京都の不動産市場についてもご説明します。

歴史的制約が多い「規制の街」

京都市は全体的に、景観条例・建築制限が非常に厳しいエリアです。

高さ制限（原則31m以下。中心部ではさらに低く）、屋根の色・素材の指定、看板や広告の規制も多いです。例えば牛丼の「松屋」や「鳥貴族」などビビッドな黄色い看板も、京都では優しい茶色などになっています。

そのため、高層マンションや大型開発が難しく、結果として、供給が限られ、人気エリアについては価格が高止まりしやすい傾向にあります。

観光都市ならではの「投資需要」が強い

世界的観光地の京都は、インバウンド需要が高く（特にコロナ前後から回復中）、民泊やホテル用途での収益不動産への投資が多いです。実際、京都の街中には民泊物件に転用されている長屋などが多く見られます。

ただし、民泊規制（用途地域・営業日数の制限）が強まっており、許可の取得と管理が重要となります。

住宅地としては「地元志向が強い」

京都出身者・在住者は「学区」や「地域コミュニティ」を非常に重視するといわれています。そのため、物件の取引には地元不動産会社が強い傾向です。

市内中心部の地価は高騰傾向

中京区・下京区・東山区など、祇園や四条河原町周辺の地価が特に高く、京都駅前・烏丸御池などはマンション価格が大阪の中心部に匹敵する水準になっていることもあります。一部の高級マンションでは、億を超える物件もあります。

一方、郊外（伏見・山科・西京など）は比較的リーズナブルな価格帯となっています。

独特な「借地」「底地」問題も

京都ではお寺が多いため、今でも借地権付き物件や底地（貸している土地）の物件が多く流通しています。所有関係が複雑なことがあり、初心者には少しハードルが高いこともあります。

どんな人に京都の物件は向いているでしょうか。

最後に

東京を離れ、大阪・京都・神戸エリアを担当するようになって約半年が経過しましたが、毎日新しい発見があって楽しいです。

6月は京都市右京区の戸建てのご売却をお手伝いすることができました。関西圏での不動産売買でも、ぜひREDSをご利用くださいませ。今後ともよろしくお願いいたします。