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公開日:2025年7月10日  菊池 弘之

【大阪 vs 東京】不動産市場の違いを徹底比較! 京都の不動産市場についても解説

こんにちは。REDS不動産流通システム、大阪営業所に1月から配属されている宅建士の菊池です。今回は、東京と大阪の不動産市場の違いを、いくつかの角度から切り込んで説明していきたいと思います。

東京と大阪

(画像はイメージです)

地元経済・観光への期待感

現在、関西経済界は万博開催やその後のIR(統合型リゾート)などを背景に、上向きの状態となっております。ホテルやインフラの開発が進み、関西全体の再活性化の契機になると期待されています。

梅田や難波などの繁華街では、再開発による建設ラッシュが続いています。心斎橋などはインバウンド観光客でにぎわっており、街中は日本人の方が少ないくらいで、かなり活気があります。

さて、不動産市場ではどうでしょうか。

【価格】東京は高値、大阪は割安感

とはいえ、まだまだ東京の不動産価格には及ばず、現時点では東京に比べると大阪は割安感があります。新築マンションの平均価格でも、東京都心部と大阪都心部では大きな差があります。

東京は地価・建築コスト・需要が高いため、物件価格も圧倒的に高く、大阪は同じような広さでも、東京より3〜5割安く買えるケースが多いです。

【賃貸需要】東京は単身者、大阪はファミリー&事業需要も

東京は人口集中が続き、依然として単身世帯や外国人居住者の需要が高い市況です。大阪は地元のファミリー層・商人層の賃貸ニーズが根強くあります(特に中央区、北区、天王寺区など)。

【投資利回り】大阪は高利回り狙いが可能

  • 東京の築浅物件の区分マンション利回り:3~4%前後
  • 大阪の築浅物件の区分マンション利回り:4.5~6%もあり得る

特に、浪速区、西成区など一部のエリアでは高利回りを狙えますが、空室リスクや治安リスクにも注意が必要となります。

【市場の流動性】東京は「売りやすい」、大阪は「粘る必要あり」

東京と大阪、市場の流動性の違いは大阪に来てとても実感しています。

東京は国内だけでなく海外からの投資マネーが入り、物件の取引のスピードが速く、優良物件はとても早く売れる傾向にあります。一方、大阪は東京より流通量が少なく、物件の売却には比較的時間がかかる傾向にあります。

地域性・文化

東京は全国から人が集まるため「資産保有」「法人需要」が強く、中央集権的といえます。一方の大阪は商人文化が根強く、「価格にシビア」「地元重視」の傾向があります。

再開発・将来性

東京では虎ノ門や品川、豊洲、高輪ゲートウェイなどで大規模再開発が継続中です。

一方、大阪ではうめきた2期、万博、IR(カジノ)など、国民的話題を集めるような注目プロジェクトが多数あります。

まとめ:どちらが優れているというより「目的」で選ぶべき!

目的 東京がおすすめ 大阪がおすすめ
安定資産形成
高利回り投資
資産の流動性
地元での生活重視

京都の不動産市場の5つの特徴

京都の不動産市場についてもご説明します。

歴史的制約が多い「規制の街」

京都市は全体的に、景観条例・建築制限が非常に厳しいエリアです。

高さ制限(原則31m以下。中心部ではさらに低く)、屋根の色・素材の指定、看板や広告の規制も多いです。例えば牛丼の「松屋」や「鳥貴族」などビビッドな黄色い看板も、京都では優しい茶色などになっています。

そのため、高層マンションや大型開発が難しく、結果として、供給が限られ、人気エリアについては価格が高止まりしやすい傾向にあります。

観光都市ならではの「投資需要」が強い

世界的観光地の京都は、インバウンド需要が高く(特にコロナ前後から回復中)、民泊やホテル用途での収益不動産への投資が多いです。実際、京都の街中には民泊物件に転用されている長屋などが多く見られます。

ただし、民泊規制(用途地域・営業日数の制限)が強まっており、許可の取得と管理が重要となります。

住宅地としては「地元志向が強い」

京都出身者・在住者は「学区」や「地域コミュニティ」を非常に重視するといわれています。そのため、物件の取引には地元不動産会社が強い傾向です。

市内中心部の地価は高騰傾向

中京区・下京区・東山区など、祇園や四条河原町周辺の地価が特に高く、京都駅前・烏丸御池などはマンション価格が大阪の中心部に匹敵する水準になっていることもあります。一部の高級マンションでは、億を超える物件もあります。

一方、郊外(伏見・山科・西京など)は比較的リーズナブルな価格帯となっています。

独特な「借地」「底地」問題も

京都ではお寺が多いため、今でも借地権付き物件や底地(貸している土地)の物件が多く流通しています。所有関係が複雑なことがあり、初心者には少しハードルが高いこともあります。

どんな人に京都の物件は向いているでしょうか。

タイプ 向いている理由
インバウンド向け投資家 観光地の強みを生かせる
京都で長く住みたい人 地域密着型で安心できる環境
利回り重視の投資家 民泊や古民家再生で工夫できる
歴史的物件・町家好き 町家物件は全国的にも希少

最後に

東京を離れ、大阪・京都・神戸エリアを担当するようになって約半年が経過しましたが、毎日新しい発見があって楽しいです。

6月は京都市右京区の戸建てのご売却をお手伝いすることができました。関西圏での不動産売買でも、ぜひREDSをご利用くださいませ。今後ともよろしくお願いいたします。

 

記事を執筆したエージェント

菊池 弘之

回答数 11

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年05月31日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    3 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    3 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。