古いマンションを買うなら注意したいこと。リスクもあるがメリットも！

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！　皆さまのご期待にお応えできるよう毎日、一生懸命お仕事をさせていただいております。

昨年、次のような物件をご希望されていらっしゃるお客様と一緒に、お住まい探しをさせていただきました。

「旧耐震物件」（1981年5月31日以前の建築確認を受けた建物に適用される耐震基準）で、かつ「旧法借地権」「再建築不可」「既存不適格」「レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）」「告知事項有」など、一般的には聞いただけで一歩引いてしまうような、訳あり物件。

数回ご案内をさせていただきながら、それらのリスクや注意点をご説明しつつ、リスクはあるがそれ以上にメリットがあるなど、十分ご理解をいただきながらお手伝いさせていただきました。その中で最初にご説明をさせていただき、お客様の希望条件にもありました、築年数が経過した古いマンション（旧耐震物件・築45年超）への住み替えのための考え方や、確認しておきたいこと、またリノベーションを検討される際に、押さえておくべき重要なポイントとして、ご案内の際にご提案させていただいた内容を整理しました。

（画像はイメージです）

築年数が古いことのメリット

築年数が古いマンションが立地するのは、早くから駅前開発が進んだエリアであることが多く、環境が整った好立地物件が多いことが最大のメリットです。

また、築20〜25年を過ぎると価格下落が緩やかになり、将来的な資産価値の目減りが少ない傾向にあることもメリットといえるでしょう。

注意すべきリスクとチェックポイント

1981（昭和56）年5月以前の建築確認物件は「旧耐震基準」であり、耐震補強工事の有無を確認しましょう。

配管が老朽化している可能性もあります。専有部だけでなく、共用部の配管（竪管）が更新されているか、更新計画があるかを確認しましょう。

長年の修繕履歴や管理組合の運営状況（積立金の有無など）は事前にチェックできます。途中、管理会社が変更されている場合、管理会社からの引継ぎ書類に不備があることが多いため注意が必要です。築年数が経つほど修繕費用が増えるため、修繕積立金が極端に安すぎる物件は将来の一時金徴収のリスクがあることも知っておきましょう。

住宅ローン控除には、以前は築年数制限がありました。現在は「新耐震基準適合」であれば築年数を問わず控除対象となるケースが増えています。詳細は国税庁の住宅借入金等特別控除のページで確認できます。

リノベーションの活用

古い間取り（和室が多い、キッチンが独立している）でも、フルリノベーションによって新築同様、または自分好みに再生可能です。電気容量のアップや断熱改修も同時に行うといいでしょう。

ただ、建物構造や既存設備の関係から、思い描いたリノベーションができないこともあります。あえて不便さを楽しみとする覚悟が必要なのかもしれません。どのようなリノベーションが可能か、いろいろな会社のリノベーション事例などでイメージをするのもおすすめです。

建て替え・敷地売却の可能性

築50年を超えると「建て替え」の議論が出るマンションもあります。2024年以降、老朽化マンションの再生を円滑にする法改正も進んでおり、将来的な出口（売却）戦略としても重要です。

最後に

以上、お客様をご案内の際に、お話させていただいていることをそのまま文章にしてみました。

お客様とは主に物件のお話をしますが、失敗例なども正直にお話しすることも多いです。ご縁があって、私と一緒に物件をご覧いただく機会がございましたら、お気軽にお尋ねいただければと思います。ブログでは書けない具体的な物件探しや、特定物件の調査方法について詳しく知りたい場合は、さらに詳細をお伝えさせていただきます。

不動産を購入・売却をしたい、その他不動産に関することであれば「REDSエージェント　大西 進」まで何でもご相談ください。常にお客様のことを考え、お客様の利益を最優先したお仕事をさせていただくことをお約束させていただきます。