不動産の譲渡所得でかかる税金。マイホームだと特別控除や特例があります！

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」、REDSエージェント、宅建士の戸村です。

前回・前々回のブログでは少し脱線しましたが、2025年の3月のブログより不動産にかかわる税金についてお話ししてきました。

今回は、不動産を個人が譲渡（売却）した場合の税金について、またその不動産がマイホームだった場合の控除や特例についてお話しします。

（写真はイメージです）

譲渡所得の仕組み

個人が不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課されます。この「譲渡所得」は、売却価格から取得費用や売却にかかった経費を引いた金額（＝もうけ）です。

〈ポイント〉

• 不動産の譲渡による所得は、給与所得や事業所得とは別に「譲渡所得」として扱われます。
• 譲渡所得は、所有期間によって「短期」と「長期」に区別され、税率が異なります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の基本計算式は以下のとおりです。

●譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

〈用語の説明〉

• 譲渡価額：不動産の譲渡金額（売買契約書に記載の金額）
• 取得費：購入時の金額＋購入にかかった費用（仲介手数料、登録免許税など）＋設備費・改良費
  ・建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
• 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、建物解体費、借家人などに支払った立退料など）
• 特別控除：マイホームの譲渡などには、特別控除（3,000万円控除など）が適用できる場合があります。

個人の長期譲渡所得の税額計算

長期譲渡とは、不動産を5年超所有してから譲渡することを指します。※「所有期間の判定」は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

〈税率〉

• 所得税：15％
• 住民税：5％
• ※復興特別所得税も別途0.315％（所得税の2.1％）が加算されます。令和19（2037）年まで。

〈税額の計算式〉
税額＝譲渡所得×税率（20.315％）

例：譲渡所得が1,000万円の場合
　1,000万円×20.315％＝203万1,500円

個人の短期譲渡所得の税額計算

短期譲渡とは、不動産を5年以下の所有で譲渡することを指します。

〈税率〉

• 所得税：30％
• 住民税：9％
• ※復興特別所得税も別途0.63％（所得税の2.1％）が加算されます。令和19（2037）年まで。

〈税額の計算式〉
税額＝譲渡所得×税率（39.63％）

例：譲渡所得が1,000万円の場合
　1,000万円×39.63％＝396万3,000円

※建物の取得費は建物購入額から減価償却費を控除して求めます。今回は減価償却費については触れません。

マイホームの3,000万円特別控除

さて、計算方法を先にお伝えしましたが、かかる税金を減額できる、特別控除があります。まずは特別控除の中で最も一般的な「3,000万円控除」、また「3,000万円控除」と併用活用できる「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（所有期間10年超）」についてお話しいたします。

自宅（マイホーム）を売ったとき、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。これを「居住用財産の3,000万円特別控除」といいます。
譲渡所得の金額から最大3,000万円を差し引けるため、税額が大きく軽減されるか、非課税になることもあります。

〈適用条件（一部）〉

• 譲渡したのが自身の居住用不動産であること（住んでいた実績が必要）
• 過去2年以内にこの特例を使っていないこと
• 譲渡先が配偶者や直系血族などの親族でないこと

〈例〉
譲渡所得：2,800万円
→3,000万円の控除が使える→課税される譲渡所得は0円→非課税！

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（所有期間10年超）

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、マイホーム（居住用財産）を譲渡した際に適用される譲渡所得の特例の一つで、所有期間が10年を超えている場合に、税率が軽減される制度です。

〈適用対象〉

1. 譲渡した財産が自身の居住用不動産であること
   ※実際に住んでいた家屋またはその敷地
2. 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
3. 譲渡先が配偶者や直系血族などの親族でないこと
4. 過去2年以内にこの軽減税率の特例や他の譲渡特例（例：買い換えの特例）を受けていないこと

〈軽減後の税率〉

譲渡所得のうち、以下の金額に応じて税率が軽減されます。

　
※ 通常の長期譲渡所得の税率は「所得税15％＋住民税5％＝計20％」

ただし、復興財源確保法の規定により、平成25（2013）年から25年間は基準所得税額に2.1％の復興特別所得税が上乗せされるため、下記の税率になります。

　
〈併用できる特例〉

• 3,000万円特別控除（併用可）
• 特定居住用財産の買換え特例や譲渡損失の繰越控除とは併用不可

〈申告方法〉

• 確定申告が必要です
• 添付書類（登記事項証明書、譲渡契約書の写しなど）も必要になります

〈ポイント〉

• 長期保有していたマイホームを売却する際に税負担が大幅に軽減されます。
• 3,000万円特別控除と併せることで、さらに節税効果が高まるため、非常に有利な制度です。

おそらくこの2つの控除が最も使用されるものと思われます。みなさまのお宅は該当しますでしょうか。

 

REDSではお客様にいいことも悪いこともきちんとお話しして売却・購入に携わる「正直不動産」営業です。お客様に接する営業全員が宅建士であるREDSエージェントにお気軽にご相談ください！