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最終更新日:2025年12月5日
公開日:2024年10月22日  堀 茂勝

2項道路を路地状部分と思い込み……『不動産仲介トラブル事例集』より

皆様こんにちは。

首都圏一都三県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント。【宅建士】【宅建マイスター】の堀 茂勝(ほり しげかつ)でございます。

不動産の購入を検討するにあたっては、いろいろ「落とし穴」に気を付けなくてはなりません。

今回も、宅建マイスター認定試験を実施している、公益社団法人不動産流通推進センターが発行している『不動産仲介トラブル事例集』に掲載された事例を参考に取り上げて、そこからお話を広げて、わたくしなりに解説してみたいと思います。

今回は、上記「トラブル事例集」の事例2に掲載されている「2項道路を路地状部分と思い込み」について、意外と気づかない「落とし穴」について取り上げてみようと思います。

2項道路

(画像はイメージです)

きれいな四角の整形型の土地。なのに落とし穴!?

あなたは、事例2にある販売図面の土地を検討しているとしましょう。

前面道路はやや狭く、セットバックが必要ですが、きれいな整形地であり、一見、なにも落とし穴がありそうには見えないかもしれませんね。

しかし、これを見てこの土地を購入したお客様から、「この土地の横の通路は『2項道路』だったために、建築の対象にできる有効な土地面積が10㎡も減少する土地だったゾ! いったいどうなっているんだ!!」と怒鳴り込んでくる事態になってしまったという、悲しい事例です。

怒る男性

住宅地図を見てみますと、この土地の南西側のお宅との間には、奥のお宅につながる通路状の記載があるのがわかります。

この旗竿敷地の通路は単なる「敷地の一部」? それとも「道路」?

この土地の公図はどうなっているのか、確認してみました。公図を見ますと、対象地「247-7」の南西側の通路は、「247-6」の敷地と「247-5」の敷地が、それぞれ旗竿状の敷地として存在しています。

このような旗竿状の敷地を「敷地延長地」などとも呼びます。

わたくしが担当させていただきました「敷地延長地」のなかにも、今回取り上げている事例と非常によく似た、2宅の旗竿敷地の通路が隣接している物件が、「東京都練馬区」でしたので、ご参考までに写真を掲載いたします。

敷地延長例2

敷地延長例1

このように、奥の住宅の通路になっている部分について、単なる「敷地」の一部を通路として使っているものなのか、それとも建築基準法に定められた「道路」とされているのかによって、その通路の両側の土地に建物を建てる場合に影響が及ぶことになってしまうのです。

『不動産仲介トラブル事例集』に掲載されています詳細情報によりますと、

「現地にて一見すると敷地延長地と誤認しやすい形状の南西側の隣地について、公図上(資料③参照)でも単独所有の旗竿地の形状であったことから、路地状敷地と思い込み…」

というように、仲介担当者の思い込みにより調査をしなかったことで、悲劇を生んでしまいました。

思い込みにより、調査不足が生んだ悲劇!!

この土地の売買についておこなわれた重要事項説明では、「北西側」の道路のみが「接道の状況」に記載しております。「敷地と道路との関係図」を見てみますと、北西側の通路は「隣地通路」とのみ記載されております。

「建築基準法道路種別」を確認していれば防げた悲劇!!

今回の事例では、調査を怠っておりましたが、本来おこなうべき調査として、「建築基準法道路種別」の確認があります。

前掲した敷地延長の写真の、わたくしが担当させていただきました物件は、「東京都練馬区」の物件でしたので、こちらの物件について「建築基準法道路種別」の確認をしてみましょう。

これを調べるのに、市役所や区役所などに出向いて調査しないと確認できないことがまだまだありますが、「練馬区」では、Webサイトの、練馬の地図「地図情報ねりまっぷ|建築基準法による道路等(試験公開)」で、ご自宅で簡単に確認できます。

上記地図サービスを使って道路種別を調べると、道路に該当していることがわかります。「道路」として取り扱っていない通路であれば、セットバックは必要ありません。

しかし「道路」であれば、もしも幅員(道路の幅)が4m未満である場合には、そこに隣接した土地に新たに建物を建てる場合には、道路幅を4m確保できるよう、原則としては「セットバック」が必要であり、敷地の一部のセットバック部分は、建築対象の土地としては利用できません。

今回の事例では、「セットバック」が必要であったことが判明し、建築の対象にできる有効な土地面積が10㎡も減少する土地であったとのことなのです。

まとめ

お隣の敷地の通路に隣接している土地を購入する場合には、このような「落とし穴」がございます。

「建築基準法道路種別」のチェックは基本的な調査ですので、今回のような見落としをする宅建士はかなり希少であると思われますが、最近はWebで、ご自身でも簡単に調べることができる自治体が増えております。

ぜひご自身でもチェックしてみることをお勧めいたします。

家族の幸せのための「不動産の購入」ですから、このようなストレスで不幸にならないように、気をつけましょう!

 

【REDS】 宅建マイスター:堀 茂勝

<参考リンク・文献>

 

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堀 茂勝

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宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。